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새로운 모기지융자규정 확정

소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau)이 마련한 새로운 주택모기지규정이 확정되었다. 해당 모기지규정은 융자은행들이 상환능력을 기준으로 대출을 취급하도록 법적으로 강제한 2010년 금융개혁법(Dodd-Frank financial-regulation)에 따라 마련된 것이다.

소비자금융보호국의 규정은 상환능력에 따른 융자의 법적 책임을 강제한다는 측면에서 모기지융자에 있어 융자은행들의 법적 부담은 더욱 커질 수 밖에 없다. 만일 상환능력을 무시하고 융자를 취급하였을 경우 이후 소비자들의 소송제기 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

해당 규정은 다운페이를 어느정도 하여야 한다는 것을 특별하게 제한하지는 않고 있다. 대신 은행들로 하여금 모기지상환여력의 여부를 증빙토록 요구하고 있으며 원금이 늘어나는 대출은 적격(Qualified) 모기지에서 법적으로 제외되어 있다. 또한 변동이자모기지의 경우 상환여력을 평가하는데 있어 초기의 일정기간동안 임의적으로 제공되는 이자율이 아닌 모기지융자시 처음 5년동안의 기간중 가장 높게 적용되는 이자율을 기준으로 상환여력을 평가하여 융자승인을 하도록 되어 있다.  융자취급시 수수료는 융자금액의 3%이내로 제한되어 있으나 융자금액이 10만달러이하인 경우 수수료 적용에 대한 제한은 완화된다.

모기지상환부담을 13%나 줄일 수 있는 절호의 기회

지난 2008년이래 경기부양을 위한 연방준비위의 공격적인 행보 및 글로벌경제의 둔화세에 따라 모기지이자율은 예전에는 상상도 하지 못할 수준으로 하락하게 되었다.  불과 4년전만 하여도 7%대를 나타냈던 모기지이자율은 이제 4%이하로 하락하였으나 이와 같은 일이 벌어질 것을 누가 기대하였을까?

2011년 2월 30년고정모기지 평균이자율은 5.05%를 기록한 바 있는데 당시 전문가들은 모기지이자율이 상승하게 될 것으로  예상하였고 주택전문가들의 경우 주택가격이 안정세로 돌아설 것으로 전망하였으며 경제학자들은 미국의 국내경기가 활성화될 것으로 내다 보았다.

이와 같은 전문가들의 예상은 어느 정도는 맞았다고 할 수 있다. 주택시장의 경우 여전히 헐값세일(Distressed Sales)로 인하여 가격하락의 압박을 받고 있으나 거의 바닥으로 향하고 있다는 의견이 일반적이며 고용시장의 경우에도 2백만개의 일자리가 새롭게 생겨나 일련의 발판을 마련한 것으로 여겨지고 있다.

다만 모기지이자율은 계속 하락세를 나타내고 있는데 플레디맥(Freddie Mac)의 주간이자율조사에 따르면 30년고정모기지 평균이자율은 현재 3.87%(0.8%수수료기준)을 나타내고 있다.

이와 같은 상황은 1년전에 비하여 상당한 금융비용을 절약할 수 있는 기회를 제공해주고 있다.

[융자전략] HAMP 모기지재융자 가이드라인

연방주택금융국(FHHA)이 모기지재융자프로그램(Home Affordable Refinance Program: HARP)을 확대실시키로 발표함에 따라 국책모기지회사인 페니매(Fannie Mae)는 이에 따라 융자가이드라인를 제시하였다. 해당 재융자프로그램은 주택가격보다 모기지부채가 과다하더라도 낮은 이자율로 재융자할 수 있도록 혜택을 제공하는데 이번에 종전의 요건을 대폭완화하여 실시하게 되었다. 이의 주요내용은 다음과 같다.

(1) 실시기간

2011년 12월 1일부터 2013년 12월 31일까지

(2) 대상 모기지

페니매 또는 플레디맥이 소유하고 있는 모기지들중 2009년 5월이전에 취급되어진 모기지

(3) 융자비율 요건 및 적용모기지상품

• 30년 및 15년고정모기지의 경우 융자비율(LTV)에 관련한 요건이 철폐되어짐 - 예전의 경우 현주택가치의 125%에 해당하는 금액까지만 재융자가 허용되었으나 앞으로는 고정이자모기지의 경우 융자비율과 상관없이 재융자 가능
• 융자기간이 30년을 초과하는 경우 융자비율은 105%까지
• 변동이자모기지의 경우 초기고정이자율 적용기간이 5년 또는 그 이상인 경우 융자비율은 105%까지  

(4) 융자승인요건

• 모기지상환실적: 최근 6개월동안 모기지가 연체된 적이 없어야 하며 최근 7-12개월중 1회이상 연체된 적이 없어야 함 - 종전에는 지난 12개월중 모기지연체가 발생한 경우에는 재융자가 허용되지 않았음.
• 재융자를 통하여 월상환액이 20%이상 늘어날 경우 다음의 사항들이 충족되어야 함.

-  신용점수 620이상

-  부채상환비율(DTI): 45%이상

-  소득 및 자산검증

• 파산 및 주택압류관련 제재요건 철폐 - 파산 또는 주택압류와 상관없이 재융자 가능 
• 재융자혜택요건: 재융자를 통하여 월상환부담이 줄어들었거나 보다 안정적인 모기지로 전환하는(변동모기지에서 고정모기지로 재융자)등의 혜택이 검증되어야 함 

(5) 융자수수료 징구

종전의 경우 융자리스크에 따라 차별적으로 융자수수료가 부과되었는데 융자수수료는 경우에 따라 융자금액의 2%에 달하게 되는 것이 다반사이었다. 그러나 이번 조치를 통하여 융자수수료는 대폭 줄어들게 되었다.

• 융자기간이 20년이내인 모기지의 경우 융자수수료 면제
• 융자기간이 20년이상인 모기지의 경우 융자수수료의 상한선을 0.75%로 제한 
• 상기 수수료 적용은 2012년 1월 1일부터 적용

(6) 진술/보증(Represantations & Warranties)관련

모기지재융자프로그램(HARP)에 있어 가장 핵심적인 부분은 융자은행에 대한 진술/보증에 관련하여 특정부분의 책무를 면제해주는 부분이다. 모기지융자승인에 관련하여 다음의 요건에 해당되는 경우 적격여부(Eligibility), 신용기록, 부채, 소득 및 자산평가에 관련한 기본적인 진술/보증의 책무가 면제된다.

• 융자관련 모든 데이타가 빠짐없이 갖추어졌고 하자가 없는 경우
• 페니매의 융자심사결과에 준하여 처리되었을 경우
• 모기지매각에 관련한 페니매의 기타 요건을 준수하였을 경우  

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[융자동향] 모기지융자한도, 예전 수준으로 상향조정

美의회가 페니매와 플레디맥 그리고 연방주택청의 보증이 제공되는 모기지의 융자한도를 다시 상향조정하였다. 이에 따라 지난 10월 1일부로 62만5,500달러로 하향조정되었던 융자한도는 다시 72만9,750달러로 재조정되게 되었다.

페니매 및 플레디맥의 융자한도는 41만7천달러이지만 뉴욕, 뉴저지, 로스엔젤레스나 샌프란시스코등 주택가격이 비싼 지역들에 있어 모기지융자를 활성화시키기 위하여 점포컨포밍모기지라고 하여 융자한도를 한시적으로 72만9,750달러로 상향조정하여 제공한 바 있는데 지난 10월 1일부로 종료된 바 있다.

당초 모기지융자한도가 하향조정되도록 내버려둔 이유는 모기지시장에 대한 연방정부의 개입을 최소화시키기 위해서였다. 페니매와 플레디맥등 연방정부의 관리하에 놓여 있는 회사들에 의하여 모기지시장이 좌지우지된다는 것은 그만큼 민간투자자들의 참여를 어렵도록 만들고 모기지부실화에 따른 리스크를 고스란히 납세자들에게 돌아간다는 측면에서 연방정부의 영향력을 최소화시킬 필요성이 대두되었다. 특히 골치덩어리로 남아 있는 페니매와 플레디맥에 대한 가부간의 조치가 필요한 상황에서 이들 회사들의 막강한 영향력이 계속 유지되는 것을 방치할 수 없다는 사실도 한 몫을 한 것으로 판단된다.

[융자동향] 이자율과 모기지재융자

플레디맥(Freddie Mac)의 이자율조사(Primary Mortgage Market Survey(PMMS®)에 따르면 30년고정모기지 평균이자율은 3.99%를 기록하였다. 이는 전주 4.00%에 비하여 미미한 수준이나마 하락한 것으로써 지난 10월 6일 3.94%로 하락한 이후 올해에 들어 두번째로 4%아래로 떨어진 것이다.

이처럼 모기지이자율이 또다시 바닥을 치면서 모기지재융자는 증가세를 나타내고 있으나 크게 주목할 정도는 아니다.

재융자붐이 일어나려면 약 0.5%정도 이자율이 하락하여야 하는데 2010년 10월 30년고정모기지 이자율이 4.23%수준이었다는 점을 감안시 재융자가 크게 늘어나려면 모기지이자율이 3.73%수준이 되어야 한다는 이야기가 된다.   

이미 많은 사람들이 4.25%수준에서 모기지를 재융자하였고 재융자를 하지 못한 사람들의 경우 모기지융자의 요건을 충족시키지 못하는 상황에 직면하여 있을 것으로 판단된다.  따라서 비록 모기지이자율이 4%아래로 떨어졌다고 하더라도 모기지재융자에 있어 획기적인 계기가 될 수 있을 것으로는 판단되지 않는다.

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[융자전략] 신용점수와 모기지이자율

신용점수가 얼마냐에 따라 모기지융자를 얻을 수 있느냐 없느냐는 물론 모기지이자율에도 막대한 영향을 미친다는 것은 이미 주지의 사실이다.

예전에는 신용상태가 형편없더라도 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)을 통하여 모기지융자가 가능하였으나 지금은 신용점수가 620점이하일 경우에는 모기지융자가 불가능해졌다. 또한 신용점수가 낮으면 낮을수록 높은 모기지이자율이 부과된다. 

신용상태가 양호하다는 기준 역시 예전과는 크게 달라졌다. 과거에는 신용점수가 680점이상만 되면 신용상태가 양호하다고 평가되었으나 모기지사태이후 기준점수는 계속 상향조정되면서 지금은 740점이 기준이 되고 있다.

[융자전략] 최저이자율..이를 위해 요구되는 필수요건은?

모기지이자율이 크게 떨어졌다고 난리를 치건만 정작 이자율을 알아보면 여전히 높은 것은 무슨 이유때문일까?

우선 모기지이자율은 끊임없이 변하고 있다는 것을 염두에 두어야 할 것이다. 언론에서 보도하는 이자율은 과거의 한 싯점을 기준으로 나타나는 이자율로써 이를 보도할 때에는 이미 옛날 이자율이 되버린다. 플레디맥의 이자율조사에 따른 30년고정모기지 평균이자율이 4.10%라고 하더라도  이는 지난 수요일을 기준으로 한 일주일동안의 평균이자율에 불과하며 실제로 적용되는 이자율은 이보다 더 높을 수도 아니면 낮을 수도 있다.  

이처럼 이자율이 수시로 변동되기 때문에 달라질 수 있다는 사실이외에도 내게 정작 적용되는 이자율은 높을 수 있는데 이는 다음과 같은 이유때문이다.

[융자동향] HARP재융자, 기적을 바라기엔 만만치 않은 현실

연방정부의 HARP재융자프로그램은 주택가격의 하락으로 인하여 재융자에 있어 융자비율의 요건을 충족시키지 못하는 사람들에게 재융자혜택을 부여하는 프로그램이다.  새로운 HARP프로그램은  융자비율의 요건이 없어지게 되어 아무리 융자비율이 높아졌다고 하더라도 이와 없이 재융자가 가능하게 되었고 15년고정모기지와 같이 융자기간이 단축되는 경우 융자리스크에 관련하여 부과되었던 수수료가 면제되어지고 다른 경우에도 수수료가 줄어들게 된다. 

새로운 HARP프로그램에 관련하여 가장 주목하여야 할 사항은 일정한 요건을 갖추는 경우 페니매와 플레디맥이 모기지매입시 융자은행들에게 부과하였던 재매입(Buy-back)조항이 면제된다는 것이다. 예전에는 융자은행들이 모기지를 취급하여 이를 페니매/플레디맥에 매각한 후 나중에 행여 잘못되는 경우 융자심사등에 있어 하자사항을 이유로 해당 모기지를 다시 매입하여야 하였기 때문에 융자절차가 매우 까다로웠으나 앞으로는 융자절차가 예전보다는 크게 단순화될 것으로 기대되고 있다.

그러나 HARP프로그램이 모든 사람들에 재융자기회가 제공될 것이라 기대하는 것은 지나친 오산인데 이는 다음과 같은 이유때문이다.

[집중분석] HARP재융자프로그램, 무엇이 달라졌나?

연방정부는 2011년 10월 24일 기존 재융자프로그램(HARP)의 확대실시 내용을 발표하였다. 이에 따라 주택가격에 비하여 모기지부채가 과다할지라도 컨포밍모기지(페니매 또는 플레디맥이 보증한 모기지)의 경우 모기지보험을 들거나 원금을 상환하지 않더라도 재융자를 할 수 있게 되었다.

다음은 2011년 HARP재융자프로그램의 세부사항이다.

1) HARP재융자프로그램이란 무엇인가?

HARP프로그램은 재융자관련 통상적으로 요구되는 융자비율(80%) 요건을 충족하지 못하더라도 재융자가 가능도록  2009년 4월 연방정부가 실시한 프로그램이다. 즉 모기지잔액을 줄이거나 모기지보험을 얻지 않더라도 이자율을 낮출 수 있도록 한 것이다. 이를 위하여 요구되는 조건은 다음과 같다. 

1. 페니매 또는 플레디맥이 보유하거나 보증한 모기지에 국한(점보모기지등은 해당되지 않음) 
2. 2009년 6월 1일이전에 취급된 모기지에 국한

해당 프로그램은 당초에는 융자비율이 80%-105%에 해당되는 모기지에 국한되었으나 2009년중반 융자비율이 125%로 확대된 바 있다.  당초 연방정부는 해당 HARP재융자프로그램을 통하여 재융자가 크게 늘어날 것으로 예상하였으나 정작 지난 2년반동안 HARP를 통하여 재융자를 한 사람은 90만명에도 미치지 못하였고 이중 융자비율이 105%-125%에 해당하는 사람은 7만2천명에 불과하였다.

[융자동향] 신규 모기지재융자프로그램(HARP) 발표

연방정부가 새로운 재융자프로그램을 발표하였다. 이는 그동안 주택가격의 하락으로 인하여 재융자의 기회가 박탈된 주택소유자들로 하여금 재융자의 혜택을 제공키 위하여 마련되었다.  이를 통하여 주택시장의 안정을 도모하여 경기회복에 있어 그동안 가장 커다란 걸림돌로 작용하는 주택침체의 문제를 해결하기 위하여 작심하여 마련한 것이다.

해당 재융자프로그램은 다음과 같은 사항에 중점을 두고 있다.

• 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥에 의하여 보유되었거나 보증이 제공된 모기지들에 있어 모기지부채가 주택가격대비 125%를 상회하는 경우에도 재융자 허용;
• 주택감정이나 재융자요건 크게 완화;
• 융자수수료 대폭 완화, 특히 융자기간이 단축되어질 경우 수수료 면제
• 최근 6개월동안 모기지상환을 정상적으로 한 사람들에게만 국한

페니매와 플레디맥을 관리감독하는 연방주택금융국(Federal Housing Finance Agency)에 따르면 이번 재융자프로그램을 통하여 약 80-100만명에 달하는 사람들이 재융자혜택을 받게 될 것이라 예상되고 있다. 코아로직(CoreLogic)에 따르면 재융자를 통하여 이자율을 1%이상 인하시킬 수 있는 사람들은 약 2천만명에 달하고 있다고 하는데 이는 총주택소유자들의 1/4에 해당된다.

[융자동향] FHFA모기지프로그램...오늘 발표예정

월스트리트저널(WSJ)에 따르면 획기적인 모기지재융자방안이 월요일 발표될 것이라고 한다. 해당 재융자프그램은 기존에 제공되었던 연방정부의 재융자프로그램(HARP)를 크게 개선시키는 조치가 강구되어졌는데 무엇보다도 주택가격이 아무리 하락하였더라도 모기지재융자가 가능토록 하였다.

또한 최근 6개월동안 정상적으로 모기지를 상환한 사람들에 대해서는 주택감정이나 까다로운 융자심사를 생략하는 등 모기지절차가 간소화되게 된다. 이와 함께 리스크가 높다고 평가되는 모기지에 대하여 부과되었던 융자수수료 역시 대폭 줄어들 것으로 보인다.  

해당 재융자프로그램은 빠르면 오는 12월 1일부터 시행될 것으로 보이는데 융자비율이 125%를 상회하는 모기지들의 경우 내년초에나 가능할 것으로 전망되고 있다. 해당 프로그램은 2009년 6월을 기준으로 페니매와 플레디맥의 보증이 제공된 모기지에 국한되며 2013년까지 시행된다.  

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[융자동향] 새로운 재융자(HAMP)프로그램...무엇이 달라질까?

연방정부의 모기지재융자(HARP)프로그램이 조만간 확대실시될 것으로 판단된다. 이에 따라 보다 많은 사람들이 모기지재융자를 통하여 낮은 이자율의 혜택을 받게 될 것으로 보인다.  

연방정부는 2009년 주택가격에 비하여 모기지부채가 과다한, 이른바 언더워러(underwater)에 처한 주택소유자들을 위하여 재융자프로그램을 제공하여 왔는데 이는 다음과 같은 여러가지의 다양한 이름으로 불리워져 왔다.  

• Making Home Affordable
• Freddie Mac Relief Refinance
• Fannie Mae DU Refi Plus
• The Obama Refi Plan
• The Underwater Refinance Program

해당 프로그램은 페니매와 플레디맥이 보유 또는 보증이 제공되어진 모기지에 국한하여 제공된다. 점보모기지는 이에 해당되지 않는다.

해당 프로그램이 처음 시작되었을 2009년당시 상당한 효과를 거둘 것으로 예상되었으나 정작 지난 2년동안 불과 83만8천명정도만이 해당 프로그램을 통하여 재융자를 할 수가 있었다. 결국 실패에 가까운 결과를 나타내자 연방정부는 해당 프로그램에 있어 재융자를 저해하는 요건들을 개선하여 보다 많은 사람들이 재융자혜택을 받을 수 있도록 조치를 강구하고 있는 중이다. 

새로운 재융자프로그램이 어떻게 바뀌게 될 것인지에 대하여 연방정부는 함구하고 있지만 다음과 같은 사항에 있어 획기적인 변화가 있을 것으로 기대된다.

[융자동향] 추가 모기지구제방안...수주내로 발표예정

연방정부가 실시중인 모기지재융자프로그램이 주택시장의 붕괴에 따른 여파를 막기에는 역부족이라는 것은 주지의 사실이다.

재무부(Treasury Department)가 발표한 최근 데이타에 따르면 연방정부의 모기지채무재조정프로그램(Home Affordable Modification Program)을 통하여 지난 8월까지 구제된 모기지는 총 69만1천건이라고 한다. 이는 지난 7월 67만5천개에 비하여 늘어난 것이지만 연방정부가 해당 프로그램을 시작하였을 2009년 2월 3-4백명에 달하는 사람들이 구제를 받을 것이라는 예상에는 턱없이 부족한 수준이다. 

채무재조정프로그램은 융자은행들이 어려움을 겪고 있는 주택소유자들에게 원금탕감등 채무재조정을 제공해줄 경우 연방정부는 이에 상승하는 인센티브를 융자은행에게 제공토록 하여 부실모기지들을 정상화시킴으로써 주택압류사태를 최소화시키고자 마련되었다.

[융자동향] 4%이하의 모기지이자율...무엇이 문제인가?

 
연방준비위(Federal Reserve)는 모기지이자율을 낮추기로 아예 작정을 하고 나섰다. 이에 따른 효과가 나타나고 있는데 플레디맥 이자율조사에 따르면 30년고정모기지 이자율이 3.94%로 하락하였다고 한다.  이는 플레디맥이 1971년 이자율조사를 시작한 이래 가장 낮은 이자율이다.

이처럼 이자율이 하락하였음에도 불구하고 사람들의 반응은 매우 둔감한 편이다. 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 지난주 모기지융자신청은 오히려 전주대비 4.3%나 줄어들었다니 말이다.

많은 사람들이 아무리 이자율이 낮아도 재융자를 할 수 없는 형편인데 이는 주택가격의 하락으로 인하여 주택가격에 비하여 모기지부채가 과다해졌고 융자승인기준 역시 예전에 비하여 매우 까다로워졌기 때문이다.

[융자동향] 요즘은 모기지재융자가 대세?

 

요즘은 모기지재융자가 대세이다. 2009년이래 1천만명이상이 모기지재융자를 통하여 막대한 금액을 절약하였는데 이와 같은 추세는 이자율의 하락에 따라 계속되고 있다.

플레디맥에 따르면 2009년 3월부터 2011년 6월까지 모기지재융자는 총 8백만개가 넘고 있다고 하는데 이를 통하여 250억달러정도의 모기지이자비용이 절약되었다고 한다. 상기 도표에서도 잘 나타나고 있듯이 플레디맥의 경우 구매용융자가 차지하는 비율은 30%에 불과한 반면 재융자가 차지하는 비율은 70%에 달하고 있다. 특히 1분기중 재융자가 차지하는 비율은 85%에 달하고 있다.

[융자비율] LLPA...높은 이자율의 원흉

30년고정이자모기지 이자율이 4%이하대로 하락하였다. 그렇다고 모든 사람들이 다 해당 이자율의 혜택을 받는 것은 아니다. 경우에 따라 어떤 사람들에게는 이와 같은 이자율이 허상에 불과할 수도 있는데 이는 융자리스크에 따라 차별적으로 적용되는 수수료(Loan-Level Pricing Adjustments: LLPA))때문이다.

해당 수수료는 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥에 의하여 징구되는데  해당 수수료가 많아지면 많아질수록 높은 이자율이 적용된다.

 
상기 도표는 구매 또는 조건변경(이자율) 재융자와 캐쉬아웃재융자시 적용되는 LLPA내역을 나타내주고 있는데 융자비율(주택가격대비 융자비율) 및 신용점수에 따라 차별적으로 적용되고 있음을 알 수 있다.

예를 들어 신용점수가 740점이상이고 융자비율이 75%이하일 경우에는 수수료가 적용되지 않는다. 그러나 융자점수가 750점이상으로 양호하다고 하더라고 융자비율이 75%를 초과하는 경우에는 0.25%의 수수료가 부과된다. 신용점수가 740점미만인 경우 융자비율에 따라 수수료는 크게 늘어날 수 있는데 예를 들어 최악의 경우 융자비율이 70.01%-80%이내를 유지한다고 하더라도 신용점수가 639-620수준일 경우 무려 3%의 융자수수료가 징구된다. 이와 같은 사실을 감안시 신용점수는 적어도 700점이상은 되어야 재융자의 실익이 주어지게 된다.

캐쉬아웃재융자의 경우 융자비율이 80&를 초과하는 경우 캐쉬아웃재융자가 가능하지 않으며 융자비율 및 신용점수에 따라 추가수수료가 부과된다. 예를 들어 신용점수가 715점인 상태에서 캐쉬아웃재융자를 할 경우 융자비율이 80%가 되는 경우 1.75%의 수수료(1.00%+0.75%)가 부과된다.

이와 더불어 아래와 같은 경우에 추가융자수수료가 부과된다.

[금리동향] 30년고정모기지이자율...3.875%

 

연방준비위의 부양조치에 따라 모기지이자율이 크게 하락세를 나타내고 있다. 다음은 파인리지모기지의 이자율현황이다(0% 수수료기준).

컨포밍모기지(융자금액: $417,000까지)

• 30년고정모기지: 3.875%
• 15년고정모기지: 3.125% 

 점보컨포밍모기지(융자금액: $417,001 - $625,500까지)

• 30년고정모기지: 4.000%
• 15년고정모기지: 3.625% 

점보모기지(융자금액: $625,501이상)

• 30년고정모기지: 4.500%
• 15년고정모기지: 3.625%
• 5년변동모기지: 3.125% 

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[융자동향] 재융자프로그램 확대방안

연방정부가 손쉽게 재융자를 할 수 있는 방안을 마련중이라고 하는데 이를 지원하는 목소리가 늘어나고 있다. 이중 연방준비위 총재인 엘리자베스 듀크(Elizabeth Duke)는 재융자를 하지 못하는 주택소유자들에게 재융자프로그램을 제공해주면 그만큼 미국경제에 도움이 된다고 주장하고 나서 주목을 끌고 있다.

연방준비위가 경기촉진을 위하여 장기금리를 최저수준으로 유지하고 있는데 이에 따른 혜택을 주택소유자들이 받을 수 있도록 재융자의 걸림돌들을 제거시켜 줌으로써 주택소유자들이 처한 상황을 개선시킬 수 있을 뿐만 아니라 경기회복을 촉진시킬 수 있다는 것이다. 

오바마행정부가 재융자프로그램을 추진하더라도 자동적으로 재융자를 할 수 있도록 만들지는 않을 것으로 여겨진다. 다만 기존의 재융자프로그램에 있어 보다 많은 사람들이 낮은 이자율의 혜택을 입을 수 있도록 바꿀 것으로 보인다.

[융자전략] 모기지융자승인 101

 

현재 기존에 주택모기지를 얻은 사람들의 경우 평균 모기지이자율은 5.300%정도라고 한다. 현재 30년고정모기지 이자율의 경우 4.125%-4.250%라는 점을 감안할 경우 최근 모기지재융자신청이 급등하는 이유를 알 수 있으리라.

그러나 이처럼 모기지이자율이 기록적으로 하락하였음에도 불구하고 선뜻 나서지 못하는 사람들이 적지 않다. 이들의 경우 융자승인절차가 매우 까다로워졌다는 소식에 지레 겁을 먹고 아예 신경조차 쓰지 않으려고 한다. 

그렇다면 정말 모기지융자는 불가능할 정도로 까다로워졌을까? 

[융자전략] 15년고정모기지가 인기를 끄는 이유

모기지재융자시 최근 30년고정이자모기지를 선택하는 경우가 줄어드는 양상을 보이고 있다. 플레디맥(Fraddie Mac)의 조사에 따르면 지난 2분기중 30년고정모기지를 보유한 사람들중 37%정도가 15년 또는 20년고정모기지로 바꾸었다고 한다.

이처럼 융자기간이 상대적으로 짧은 모기지를 선택하는 이유는 무엇때문일까?

이는 무엇보다도 30년고정모기지에 비하여 이자율이 상대적으로 저렴하기 때문이다. 15년고정모기지 이자율의 경우 30년고정모기지에 비하여 약 0.75%정도 낮은 상태인데 이는 15년고정모기지 이자율이 기록적으로 낮아졌기 때문이다. 

이처럼 이자율이 워낙 저렴하기 때문에 15년고정모기지를 선택하는 경우가 늘어나고 있으나 이에 따른 단점은 월상환액이 상대적으로 많다는 것이다. 융자기간이 짧아짐에 따라 당연히 상환액은 많아지게 되는데 현재의 이자율을 기준으로 15년고정모기지 상환액은 30년고정모기지에 비하여 약 45%정도 많아지게 된다.