Pine Ridge Report

급여세인하조치에 따라 모기지비용 인상

지난 12월 23일 오바마대통령은 급여세삭감법안을 통과시킨 바 있다. 해당 법에 따르면 급여세 삭감에 따른 추가재원을 마련키 위하여 연방주택청(FHFA)로 하여금 페니매와 플레디맥이 부과하는 보증수수료를 인상시키도록 하였다. 이에 따라 주택모기지에 관련하여 페니매와 프레디맥이 징구하는 보증수수료는 적어도 융자금액의 0.1%이상 인상되게 되었다.

페니매와 플레디맥이 부과하는 보증수수료가 인상된다는 것은 모기지관련 융자수수료가 오르게 된다는 것을 의미한다. 전반적으로 융자수수료는 0.5%정도가 오르게 될 것으로 이는 40만달러의 모기지를 얻는 경우 에전과 동일한 이자율을 적용받기 원할 경우 2천달러에 달하는 수수료를 지불하여야 한다는 것을 의미한다. 

[융자전략] 재융자시 고려사항

지난 10월초를 기준으로 할 때 2011년중 총모기지신청중 재융자가 차지하는 비율은 79%에 육박하고 있다. 이는 작년과 비슷한 수준이지만 지난 10년동안 평균 54%정도를 차지하였다는 점을 고려시 매우 높은 수준이 아닐 수 없다.

이처럼 재융자신청이 높은 비중을 차지하고 있는 이유는 무엇보다도 낮은 이자율때문이다. 이자율이 기록적인 수준으로 낮아지자 재융자를 통하여 돈을 크게 절약할 수 있는 기회가 생겼기 때문이다.

그러나 이자율이 낮아졌다고 무턱대고 재융자를 신청하는 것은 바람직하지 않다. 예를 들어 재융자시 소요되는 클로징비용을 감안하여 해당 비용이 상쇄되려면 어느정도의 기간이 소요되는 것인가등 재융자의 실익을 면밀하게 따져보아야 한다.  클로징비용이 2천달러가 소요되어질 경우 재융자를 통하여 월 2백달러를 절약할 수 있다면 재융자비용을 상쇄시키려면 10개월정도가 걸리게 된다.

재융자를 고려할 때 무엇보다도 감안되어야 할 사항들은 다음과 같다.

[융자전략] HAMP 모기지재융자 가이드라인

연방주택금융국(FHHA)이 모기지재융자프로그램(Home Affordable Refinance Program: HARP)을 확대실시키로 발표함에 따라 국책모기지회사인 페니매(Fannie Mae)는 이에 따라 융자가이드라인를 제시하였다. 해당 재융자프로그램은 주택가격보다 모기지부채가 과다하더라도 낮은 이자율로 재융자할 수 있도록 혜택을 제공하는데 이번에 종전의 요건을 대폭완화하여 실시하게 되었다. 이의 주요내용은 다음과 같다.

(1) 실시기간

2011년 12월 1일부터 2013년 12월 31일까지

(2) 대상 모기지

페니매 또는 플레디맥이 소유하고 있는 모기지들중 2009년 5월이전에 취급되어진 모기지

(3) 융자비율 요건 및 적용모기지상품

• 30년 및 15년고정모기지의 경우 융자비율(LTV)에 관련한 요건이 철폐되어짐 - 예전의 경우 현주택가치의 125%에 해당하는 금액까지만 재융자가 허용되었으나 앞으로는 고정이자모기지의 경우 융자비율과 상관없이 재융자 가능
• 융자기간이 30년을 초과하는 경우 융자비율은 105%까지
• 변동이자모기지의 경우 초기고정이자율 적용기간이 5년 또는 그 이상인 경우 융자비율은 105%까지  

(4) 융자승인요건

• 모기지상환실적: 최근 6개월동안 모기지가 연체된 적이 없어야 하며 최근 7-12개월중 1회이상 연체된 적이 없어야 함 - 종전에는 지난 12개월중 모기지연체가 발생한 경우에는 재융자가 허용되지 않았음.
• 재융자를 통하여 월상환액이 20%이상 늘어날 경우 다음의 사항들이 충족되어야 함.

-  신용점수 620이상

-  부채상환비율(DTI): 45%이상

-  소득 및 자산검증

• 파산 및 주택압류관련 제재요건 철폐 - 파산 또는 주택압류와 상관없이 재융자 가능 
• 재융자혜택요건: 재융자를 통하여 월상환부담이 줄어들었거나 보다 안정적인 모기지로 전환하는(변동모기지에서 고정모기지로 재융자)등의 혜택이 검증되어야 함 

(5) 융자수수료 징구

종전의 경우 융자리스크에 따라 차별적으로 융자수수료가 부과되었는데 융자수수료는 경우에 따라 융자금액의 2%에 달하게 되는 것이 다반사이었다. 그러나 이번 조치를 통하여 융자수수료는 대폭 줄어들게 되었다.

• 융자기간이 20년이내인 모기지의 경우 융자수수료 면제
• 융자기간이 20년이상인 모기지의 경우 융자수수료의 상한선을 0.75%로 제한 
• 상기 수수료 적용은 2012년 1월 1일부터 적용

(6) 진술/보증(Represantations & Warranties)관련

모기지재융자프로그램(HARP)에 있어 가장 핵심적인 부분은 융자은행에 대한 진술/보증에 관련하여 특정부분의 책무를 면제해주는 부분이다. 모기지융자승인에 관련하여 다음의 요건에 해당되는 경우 적격여부(Eligibility), 신용기록, 부채, 소득 및 자산평가에 관련한 기본적인 진술/보증의 책무가 면제된다.

• 융자관련 모든 데이타가 빠짐없이 갖추어졌고 하자가 없는 경우
• 페니매의 융자심사결과에 준하여 처리되었을 경우
• 모기지매각에 관련한 페니매의 기타 요건을 준수하였을 경우  

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[융자전략] 최저이자율..이를 위해 요구되는 필수요건은?

모기지이자율이 크게 떨어졌다고 난리를 치건만 정작 이자율을 알아보면 여전히 높은 것은 무슨 이유때문일까?

우선 모기지이자율은 끊임없이 변하고 있다는 것을 염두에 두어야 할 것이다. 언론에서 보도하는 이자율은 과거의 한 싯점을 기준으로 나타나는 이자율로써 이를 보도할 때에는 이미 옛날 이자율이 되버린다. 플레디맥의 이자율조사에 따른 30년고정모기지 평균이자율이 4.10%라고 하더라도  이는 지난 수요일을 기준으로 한 일주일동안의 평균이자율에 불과하며 실제로 적용되는 이자율은 이보다 더 높을 수도 아니면 낮을 수도 있다.  

이처럼 이자율이 수시로 변동되기 때문에 달라질 수 있다는 사실이외에도 내게 정작 적용되는 이자율은 높을 수 있는데 이는 다음과 같은 이유때문이다.

[융자전략] 변동모기지를 얻은 경우 내게 주어진 옵션은?

변동이자모기지란 일정기간동안 이자율은 변하지 않지만 해당기간이 종료된 이후부터는 정해진 공식에 따라 이자율이 변하게 되는 모기지를 말한다. 예를 들어 5년변동이자모기지(5 Year ARM)이라고 할 경우 처음 5년동안은 이자율이 변동되지 않지만 5년이 지난 싯점부터는 "기준이자율(12개월 리보금리) + 마진(2.250%)"이라는 공식이 적용되어 매년 변동되어진다.

기준금리로 사용되는 리보(LIBOR)금리의 경우 그동안 평균이자율은 5%에 가까운 수준이었으나 최근에는 1%미만으로 하락한 상태이다. 이에 따라 변동모기지를 가지고 있는 경우 모기지이자율은 3.250%에도 못미치는 상태이다. 이처럼 변동모기지 이자율이 크게 낮은 것은 경기부진의 여파로 인하여 리보금리가 비정상적으로 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 

그러나 리보금리가 이처럼 영원히 낮은 수준으로 유지될 수는 없다. 경기회복의 기미가 보이는 순간부터 리보금리는 다시 상승할 것인데 지난 6월 바닥을 친 이후 리보금리는 4개월 연속하여 상승세를 타고 있다.

만일 리보금리가 계속 상승세를 타게 될 경우 변동모기지 이자율이 새롭게 조정되어질 경우 이에 따른 모기지이자율은 상승하게 될 것이다. 따라서 현재 변동모기지를 가지고 있는 경우 다음과 같은 3가지의 옵션이 있을 수 있다.

[융자동향] 새로운 재융자(HAMP)프로그램...무엇이 달라질까?

연방정부의 모기지재융자(HARP)프로그램이 조만간 확대실시될 것으로 판단된다. 이에 따라 보다 많은 사람들이 모기지재융자를 통하여 낮은 이자율의 혜택을 받게 될 것으로 보인다.  

연방정부는 2009년 주택가격에 비하여 모기지부채가 과다한, 이른바 언더워러(underwater)에 처한 주택소유자들을 위하여 재융자프로그램을 제공하여 왔는데 이는 다음과 같은 여러가지의 다양한 이름으로 불리워져 왔다.  

• Making Home Affordable
• Freddie Mac Relief Refinance
• Fannie Mae DU Refi Plus
• The Obama Refi Plan
• The Underwater Refinance Program

해당 프로그램은 페니매와 플레디맥이 보유 또는 보증이 제공되어진 모기지에 국한하여 제공된다. 점보모기지는 이에 해당되지 않는다.

해당 프로그램이 처음 시작되었을 2009년당시 상당한 효과를 거둘 것으로 예상되었으나 정작 지난 2년동안 불과 83만8천명정도만이 해당 프로그램을 통하여 재융자를 할 수가 있었다. 결국 실패에 가까운 결과를 나타내자 연방정부는 해당 프로그램에 있어 재융자를 저해하는 요건들을 개선하여 보다 많은 사람들이 재융자혜택을 받을 수 있도록 조치를 강구하고 있는 중이다. 

새로운 재융자프로그램이 어떻게 바뀌게 될 것인지에 대하여 연방정부는 함구하고 있지만 다음과 같은 사항에 있어 획기적인 변화가 있을 것으로 기대된다.

[융자동향] 모기지융자기준을 충족시킬 가능성은 얼마나?

작년에 통과된 금융개혁법(Dodd-Frank Act)은 모기지채권 발행시 은행들로 하여금 모기지채권의 5%를 자체보유토록 강제하고 있다. 이를 통하여 은행들이 모기지융자관련 리스크를 무조건 투자자들에게 전가시키는 행위를 막고자 함이다.

그러나 이와 같은 규제안에 있어 예외가 적용되는데 금융감독당국이 안전하다고 평가하는 모기지(Qualified Mortgage)는 해당 강제규정에서 제외된다. 지난주 금융감독당국은 해당 모기지의 기준을 발표하였는데 이는 다음과 같다.

• 최소 20%이상 다운페이하는 경우.  재융자 또는 캐쉬아웃재융자의 경우 융자비율은 각각 75%, 70%로 제한됨.
• 모기지상환액은 소득의 28%, 총부채상환액은 소득의 36%를 초과할 수 없음.
• 이자만 내도록 허용된 인터레스트온리(Interest-only)모기지등은 제외됨.
• 과거 2년동안 두번이상 계속하여 가계부채를 연체한 사람들은 제외됨.

그렇다면 상기의 기준에 부합되는 사람들은 얼마나 될까?

[모기지동향] 모기지 빅뱅...과연 어떻게 전개될까?

작년 여름 통과된 금융개혁법(Dodd-Frank financial overhaul law)은 주택모기지에 관련하여 매우 지대한 영향을 미칠 것으로 판단된다. 

자격을 갖춘 주택모기지(Qualified Residential Mortgage)란 무엇인가?

작년 여름 통과된 금융개혁법(Dodd-Frank financial overhaul law)은 모기지유동화채권을 발행하여 투자자들에게 매각하는 경우 해당 유동화채권의 5%를 보유하도록 강제하고 있다. 이와 같은 조치는 모기지채권에 관련한 리스크를 투자자들에게 모두 떠넘기면서 발생할 수 있는 모럴해저드를 방지코자 일정부분의 리스크를 스스로 보유토록 강제한 것이다.

이와 같은 리스크 보유((Risk Retention) 요건은 은행들로 하여금 더 많은 자본을 유지토록 만들기 때문에 이에 따른 비용이 발생될 수 밖에 없고 이는 은행이나 소비자들이 감수하여야 하는 상황이 발생하게 된다.

따라서 아무런 문제가 없는, 단순한 모기지의 경우에도 이와 같은 비용이 발생하여 소비자들에게 불이익이 돌아가는 것을 방지하기 위하여 미의회는 예외조항을 만들어 놓았는데 금융감독당국이 "자격을 갖춘 주택모기지(Qualified Residential Mortgage)"라고 정의하는 모기지에 대해서는 상기와 같은 강제조항이 적용되지 않도록 조치하였다.

[융자전략] 더욱 까다로워진 융자절차...이에 대한 해법은?

모기지융자를 얻기가 예전에 비하여 훨씬 까다로워졌다는 것은 어제 오늘의 이야기가 아니다. 이는 무엇보다도 모기지사태이후 모기지융자 승인기준이 강화되었기 때문이다. 국책모기지회사인 페니매(Fannie Mae)가 오는 12월 12일부터 부채비율(소득대비 부채상환비율)을 45%이내로 제한시킬 것이라는 소식 역시 융자승인기준이 상향조정되었다는 것을 말해준다.

승인기준도 강화되었지만 융자절차 역시 예전에 비하여 훨씬 까다로워졌는데 이는 융자은행들이 예전에는 쉽게 넘어갈 수도 있는 사소한 사항들도 매우 엄격하게 따지고 있기 때문이다. 예를 들어 예금내역서(Bank Statement)가 총 7장으로 표시된 경우 이유를 불문하고 7장 모두를 제출하여야지 만일 임의로 몇장만 제출하면 다시 새롭게 제출하여야 한다. 

융자은행들이 이처럼 사소한 부분까지 철저하게 챙기는 이유는 융자은행들로 부터 모기지를 매입해주는 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥이 융자관련 서류상에 조그만 하자가 나타날 경우 매입을 거부하기 때문이다.

[융자전략] 예금내역서의 모든 페이지를 제출?

주택구매를 위한 모기지융자나 재융자를 신청할 때 자산검증을 위한 서류를 제출하는 것은 기본적으로 요구된다. 주택구매시 다운페이나 클로징비용, 그리고 중분한 예비비가 제대로 준비되어 있는지의 여부를 확인하기 위하여 예금내역서(Bank Statement)나 주식이나 은퇴연금등에 관련된 내역서를 제출하여야 한다.

이경우 내역서의 모든 페이지를 제출하여야 하는데 여기에서 말하는 모든 페이지란 무엇을 의미하는 것일까?

신용점수가 급격하게 나빠지는 이유

주택모기지에 문제가 발생할 경우 이를 해결되는 데 있어 어떠한 방안을 강구하느냐에 따라 신용점수는 크게 영향을 받을 수 있다. 예를 들어 채무재조정을 통하여 밀린 이자나 페날티수수료등이 원금으로 늘어나게 될 경우 오히려 신용점수는 다소 나아질 수 있다. 재융자를 하는 경우 신용점수에는 별다는 영향을 미치지 않게 된다.

그러나 숏세일(Short Sales)을 택하는 경우 신용점수는 크게 하락하게 되며 의도적으로 모기지를 연체하는 경우 신용점수는 더욱 크게 떨어지게 될 뿐만 아니라 불량한 신용기록은 7년동안 남아 있게 된다. 파산신청을 하는 경우 신용점수는 결정적으로 나빠지게 되며 해당 파산기록은 10년동안 남게 된다.  

그렇다면 과연 어떤 경우에 신용점수가 가장 급격하게 나빠질 수 있을까?

[파인리지리포트] 모기지구제프로그램 Q & A

어제 발표된 모기지구제조치는 크게 2가지로 나뉘어진다. 첫째는 모기지상환에 어려움을 겪는 사람들을 대상으로 상환부담을 감당할 수 있을 만큼 줄여주는 것이고 둘째는 주택가격의 하락으로 인하여 모기지재융자를 할 수 없는 사람들에 대하여 재융자가 가능토록 만들어 주는 것이다.

이에 대한 세부사항은 3월 4일 발표되어질 예정인데 다음은 기본적인 사항들에 대한 해답이다.

[파인리지경제상식] 페니매와 플레디맥은 어떤 회사?

페니매(Fannie Mae)와 플레디맥(Freddie Mac)은 모기지시장에 유동성(liquidity)을 공급키 위하여 설립된 국책모기지회사(government-sponsored enterprises:GSEs)이다.

페니매와 플레디맥은 직접 모기지융자를 취급하지 않으나 일반 융자은행들이 취급한 모기지들을 매입하거나 보증하여줌으로써 모기지융자가 원활하게 이루어지고 모기지이자율도 낮게 유지될 수 있도록 하는 역할을 수행한다. 지난 2008년중 취급된 모기지의 3/4가 이들 국책모기지회사에 의하여 매입되거나 보증되었다는 점을 감안시 페니매와 플레디맥이 모기지시장은 물론 주택시장에 미치는 영향을 실로 막대하다고 할 수 있다.

[모기지Q&A] 이자율고정(Rate Lock), 지금 아니면 나중에?

주택구매의 클로징이 11월 24일로 잡혀 있는데 지금 이자율을 고정시키는 것이 나을까요 아니면 잠시 기다리는 것이 유리할까요?

가능하면 지금 이자율을 고정시키는 것이 나을 것으로 판단된다. 이자율의 고정(rate lock) 여부는 이에 따른 월모기지금액을 제대로 감당할 수 있고 이자율이 그런대로 괜찮다고 생각하느냐에 따라 결정되어야 한다.

이자율을 고정시킬 때는 나중에 이자율이 하락하더라도 후회를 하지 않을 정도로 편안한 생각이 들어야 할 것이다. 그러나 사람의 욕심은 끝이 없다고 하지 않나? 사실 '이자율이 어느정도가 적정한 수준이냐?'라는 것자체가 매우 상대적이다.

[모기지Q&A] 모기지재융자의 적기는?

현재 5년변동이자모기지를 가지고 있습니다. 이자율은 5.375%이구요. 이자율이 재조정되려면 앞으로 2년이 남아 있습니다. 지금 모기지를 재융자하는 것이 좋을까요 아니면 앞으로 이자율이 떨어질 때까지 기다리는 것이 나을까요?

재융자의 시기에 관련하여 실익여부를 떠나 변동이자모기지에 관련하여 반드시 고려되어야 할 사항은 다음과 같다.

첫째, 2년후 이자율이 최고수준으로 상승하였을 때 이에 따른 월상환부담을 제대로 감당할 수 있느냐의 여부이다. 일반적으로 변동모기지의 경우 이자율이 처음 재조정되어질 때 적용되는 이자율캡은 5%이므로 이경우에는 모기지이자율은 10.375%까지 상승할 수 있다. 만일 모기지이자율이 10.375%까지 상승하게 될 경우 모기지를 제대로 감당할 수 없게 될 것이라면 재융자가 가능할 때 모기지를 재융자하는 것이 나을 것이다.

[파인리지경제상식] 신용디폴트스왑(Credit Default Swap)이란?

Q) 신용디폴트스왑(Credit Default Swap)이란 무엇인가?

신용디폴트스왑(Credit-default swaps)이란 채권이나 대출을 근거로 하는 금융상품으로써 채무불이행의 가능성 여부를 추정하여 제공되는 일종의 보험성격을 지닌 파생상품이다. 이와 같은 파생상품의 가격은 디폴트리스크(채무불이행가능성)가 높으면 높을수록 올라가게 된다.

최근 모기지유동화채권시장이 붕괴되면서 일부 신용디폴트스왑시장 역시 붕괴양상을 띠게 되자 연방정부가 세계최대의 채권보증회사인 AIG(American International Group)을 구제키로 결정한 것도 신용디폴트시장 전체가 붕괴될 수 있다는 위기감에 따른 것이다. 

신용디폴트스왑의 기본적인 개요와 이에 관련된 리스크는 다음과 같다.

[모기지 Q&A] 컨포밍모기지(Conforming Mortgage)란?

Q)  최근 페니매(Fannie Mae)와 플레디맥(Freddie Mac)에 관련된 뉴스가 연일 쏟아져 나오고 있으며 이와 관련하여 컨포밍모기지(Conforming Mortgage)란 용어가 자주 사용되고 있다. 그렇다면 여기에서 말하는 컨포밍모기지란 무엇을 말하는 것일까?

컨포밍모기지란 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥이 정한 모기지가이드라인에 충족되는 모기지를 말한다. 말그대로 페니매와 플레디맥이 요구하는 융자기준에 '부합(Conform)'되는 모기지를 컨포밍모기지라고 칭하는 것이다.

주택구매를 위하여 모기지융자나 재융자를 하려는 경우 컨포밍모기지를 얻게 되면 상대적으로 낮은 이자율을 적용받게 되며 다양한 모기지상품들을 선택할 수 있게 된다. 이처럼 컨포밍모기지가 상대적으로 유리한 혜택을 제공할 수 있는 것은 컨포밍모기지가 모기지융자가 이루어진 후 일반적으로 다음과 같은 과정을 거치기 때문이다. 

[모기지Q&A] 주택매각시 양도소득의 면제혜택

Q) 최근 통과된 주택관련법은 주택을 거주목적과 투자목적으로 번갈아 사용하였을 경우 양도소득세의 면제와 관련하여 크게 불리해졌다고 한다.

예를 들어 부부가 2008년 임대용 주택을 50만달러에 매입하였다고 하자. 10년후 해당주택을 거주목적으로 사용하고 15년후 120만달러에 팔았을 경우 새로운 법에 따라 이들 부부가 공제받을 수 있는 양도소득은 얼마인가? 

양도소득의 면제금액은 일반적으로 거주용주택에 대하여 25만달러(부부인 경우 50만달러)이다. 그러나 거주용주택의 매각에 관련된 새로운 법은 "사용목적의 부적격성(Non-qualified Use)"의 개념을 도입하였다. 즉 해당주택이 거주목적으로 사용되지 않은 기간은 면제대상에서 제외된다는 것이다. 이에 따라 양도세금의 면제혜택은 그동안 해당주택이 어떻게 사용되어 왔느냐에 따라 결정된다.

상기의 경우 10년동안 임대용으로 주택을 사용한 것은 면제혜택에서 제외되며 5년동안 주거용으로 사용한 것은 면제대상에 포함된다. 따라서 총 15년의 기간중 면제대상이 되는 기간은 거주용을 사용하였던 5년이 된다. 이는 총소유기간의 33%(5년/15년)에 해당된다. 따라서 양도소득 70만달러의 33%에 해당하는 23만1,000달러만이 면제혜택을 받을 수 있게 된다. 

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[모기지 Q&A] 컨포밍모기지의 한도금액은?

Q) 페니매와 플레디맥이 종전에 정해진 금액보다 더 큰 금액의 모기지를 매입할 수 있다고 하는데 새롭게 정해진 한도는 얼마인가?

국책모기지회사인 페니매(Fannie Mae)와 플레디맥(Freddie Mac)은 채권시장에서 자금을 마련하여 융자은행들로 부터 모기지를 매입함으로써 모기지시장에 유동성을 제공해주는 역할을 한다. 최근 이루어지고 있는 주택모기지의 80%정도가 이들 페니매와 플레디맥에 의하여 매입되고 있으니 모기지융자의 여부는 이들 국책모기지회사에 달려 있다고 하여도 과언이 아니다.

[모기지Q&A] '노닥(No Doc)'융자, 아직도 가능한가?

Q) 요즘에도 소득과 자산에 대한 검증이 없이 모기지융자가 가능하나?

소득과 자산에 대한 검증을 하지 않는 모기지프로그램을 두고 소위 "노닥(No Doc)" 또는 NINA(No Income/No Asset)프로그램이라고 한다. 소득과 자산에 대하여 묻지 않는 융자프로그램이란 것이다.  해당 프로그램은 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥을 중심으로 운영되는 채권시장에서는 더이상 취급되고 있지 않다. 다만 극히 소수의 '포트폴리오렌더(Portfolio Lender)'만이 제한적으로 취급하고 있다. 포트폴리오렌더란 취급한 모기지융자를 채권시장에 매각하지 않고 자체적으로 보유하는 융자은행들을 말한다.