Pine Ridge Report

악성모기지, 2008년이래 최저수준

모기지연체율이 2008년이래 가장 낮은 수준으로 줄어들었다. LPS(Lender Processing Services)에 따르면 지난 3월중 주택압류중인 모기지는 169만건이하로 줄어들었다. 1년전에 비해 거의 20%가 감소한 것이다. 1년전 4.2%를 차지 했던 주택압류중인 모기지는 3월말현재 3.4%수준으로 줄어들었다.

주택압류가 감소힌 이유는 모기지연체가 그만큼 줄어들었기 때문이기도 하지만 은행들이 채무재조정이나 숏세일등의 해결책을 보다 활발하게 제공하고 있기 때문이다.

3월중 연체중인 모기지는 총 331만건으로써 이중 3개월이상 연제중인 모기지는 147만채이다. 1년전의 경우 주택모기지중 약 6.6%가 연체중이었으나 그동안 3%정도가 줄어들었다. 

주택사태가 터지기 전에는 모기지연체율은 약 5%수준을 유지하였고 추가로 주택압류절차가 진행중인 모기지는 1%정도이었다. 

최근 데이타를 미루어 볼 때 모기지연체와 주택압류는 계속 감소하는 추세를 나타내고 있으나 주택사태이전의 수준으로 되돌아가려면 앞으로도 2-3년이상 경과되어야 할 것으로 판단된다.

Copyright 2013 Pine Ridge Report

주택가격 급등세...또다른 주택버블?

마침내 미주택시장이 깊은 수렁에서 벗어났다. 1년전에는 꿈도 못꿀 정도로 주택가격이 올랐으니 주택소유자들에게는 희소식이 아닐 수 없다.

주택가격은 지난 2월중 전국적으로 1년전에 비하여 10%가 상승했다. 거래가 일반적으로 한산한 겨울시즌에 이처럼 주택가격이 올랐으니 봄철 매매시즌에는 주택가격이 추가로 상승할 가능성이 농후하다.

우선 시장에 매물로 나와 있는 주택재고가 지난 20년중 가장 낮은 수준으로 줄어들었다. 2008년이래 신규주택의 공급은 미미한 상태인데 은행들의 압류주택 매매는 크게 줄어들고 투자용 주택구매가 늘어났으니 그만큼 주택재고는 크게 줄어들게 된 것이다.

주택소유자들의 경우 주택가격이 피크를 이루었던 2006년에 비하여 여전히 크게 하락한 상태로써 주택을 팔기를 주저하고 있으며 주택융자 조건이 까다로워지면서 그만큼 주택을 팔고 새로운 주택으로 이사가는 것이 어려워진 상태이다.

이에 반하여 주택수요는 늘어나고 있다. 처음에는 투자자들 중심으로 주택매매가 이루어지더니 임대가격의 상승과 이자율이 하락하면서 주택을 구매하려는 사람들이 늘어나고 있다.

이와 같은 배경에는 주택가격이 호전될 것이라는 기대감이 한몫을 하고 있는 것으로 판단된다. 인구가 증가하고 이에 따라 새로운 가구들이 계속 늘어나면서 그만큼 주택수요는 증가하게 되어 있는데 2008년부터 2010년동안 약 2백만 가구가 늘어났는데 이경우 대부분이 임대를 하고 있는 상태로써 그만큼 주택구매수요는 커질 것으로 판단된다. 

주택시장의 위기...아직도 끝나지 않은 이유

주택시장이 계속 나아지고 있다는 것은 주지의 사실이다. 주택가격이 계속 오르고 있고 주택압류건수는 줄어들고 있으며 주택신축도 마침내 늘어나고 있다. 그러나 여전히 취약성을 면치 못하고 있는 분야가 있는데 이는 다름아닌 주택모기지시장이다.

작년 신규로 취급된 주택모기지, 총 1조9천억달러중 1조6천억달러가 연방정부의 보증이 제공된 모기지인데 이는 주택시장이 연방정부의 전폭적인 지원에 전적으로 의지하고 있다는 것을 말해준다.

주택시장에 대한 연방정부의 지원은 그동안 줄곧 제공되어 왔다. 저소득층이나 처음 주택장만에 나서는 사람들을 위하여 마땅히 필요하다고 여겨졌기 때문이다. 그러나 모기지사태와 금융위기가 떠지면서 연방정부의 역할은 주택모기지시장을 전적으로 뒷받침하는 상황으로 발전되었다. 이와 같은 상황은 모기지사태가 수그러질 때까지 일시적으로 취해진 긴급처방으로 여겨졌으나 모금융위기사태가 터진지도 4년이상 지났지만 지금도 연방정부의 보증이 없이는 모기지자체가 가능하지 않은 상황이 계속되고 있다. 

페니매와 플레디맥은 연방정부의 암묵적인 보증에 근거하여 모기지융자를 제공하여 왔는데 모기지사태가 터지면서 파산일보직전까지 갔다가 연방정부의 구제금융을 통하여 연방정부에 흡수되었다. 이후 모기지시장에서 민간투자자들이 자취를 감추자 페니매와 플레디맥의 보증이 제공되는 모기지규모는 더욱 늘어나게 되었고 이제는 연방정부가 모기지시장의 거의 대부분을 보증하게 되었다.

Copyright 2013 Pine RIdge Report

캐쉬아웃재융자...불과 16%

캐쉬아웃재융자가 크게 줄어들고 있다. 플레디맥에 따르면 재융자를 한 주택소유자들중 추가융자를 얻은 사람은 불과 16%에 지나지 않는다고 한다. 나머지 84%에 해당하는 사람들은 예전 그대로 모기지금액을 유지하거나 오히려 줄인 것으로 나타나고 있다. 종전 모기지잔액을 그대로 유지한 사람은 46%, 모기지금액을 줄인 사람은 39%라고 한다.

이는 모기지재융자중 상당부분이 낮은 모기지이자율의 혜택을 받기 위하여 이루어진 것인데 재융자를 통하여 평균 1.8%정도의 이자율을 낮춘 것으로 나타나고 있다. 이자율을 1.8% 낮추었다는 것은 종전 이자율대비 33%를 낮춘 것이라고 하니 상당한 수준이라고 할 수 있다. 

작년 4분기중 캐쉬아웃재융자를 통하여 추가로 대출받은 금액은 81억달러정도로 나타나고 있는데 재융자가 한창 붐을 이루었던 2006년 4분기의 경우 캐쉬아웃재융자 금액이 840억달러에 달하였다는 것을 감안할 경우 크게 줄어들은 것이 아닐 수 없다.

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새로운 모기지융자규정 확정

소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau)이 마련한 새로운 주택모기지규정이 확정되었다. 해당 모기지규정은 융자은행들이 상환능력을 기준으로 대출을 취급하도록 법적으로 강제한 2010년 금융개혁법(Dodd-Frank financial-regulation)에 따라 마련된 것이다.

소비자금융보호국의 규정은 상환능력에 따른 융자의 법적 책임을 강제한다는 측면에서 모기지융자에 있어 융자은행들의 법적 부담은 더욱 커질 수 밖에 없다. 만일 상환능력을 무시하고 융자를 취급하였을 경우 이후 소비자들의 소송제기 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

해당 규정은 다운페이를 어느정도 하여야 한다는 것을 특별하게 제한하지는 않고 있다. 대신 은행들로 하여금 모기지상환여력의 여부를 증빙토록 요구하고 있으며 원금이 늘어나는 대출은 적격(Qualified) 모기지에서 법적으로 제외되어 있다. 또한 변동이자모기지의 경우 상환여력을 평가하는데 있어 초기의 일정기간동안 임의적으로 제공되는 이자율이 아닌 모기지융자시 처음 5년동안의 기간중 가장 높게 적용되는 이자율을 기준으로 상환여력을 평가하여 융자승인을 하도록 되어 있다.  융자취급시 수수료는 융자금액의 3%이내로 제한되어 있으나 융자금액이 10만달러이하인 경우 수수료 적용에 대한 제한은 완화된다.

주택압류(Foreclosure)의 실상

2013년중 그래도 기대되는 것은 주택시장이다. 경기회복의 둔화세에도 불구하고 주택시장의 회복세가 나타나고 있기 때문이다.

주택시장의 회복세는 지역에 따라 상이하게 나타나고 있는데 주택압류가 법원을 거치지 않고 이루어지는 지역들의 경우 주택시장은 빠르게 이루어지고 있다. 주택압류가 법원을 통해 이루어지도록 되어 있는 주는 총 23개인데 이들 지역의 경우 여전히 취약한 상태에서 벗어나지 못하고 있는 실정인데 이는 주택압류조치에 소요되는 기간이 오래 걸리기 때문에 그만큼 부실주택들이 아직 해소되지 않은 상태이기 때문이다.  

주택압류가 법원을 통해 이루어지도록 되어 있는 지역들의 경우 융자은행이 주택압류소송을 제기해야 하는데 주택압류절차가 마무리될 때까지 상당기간이 소요됨에 따라 이들 지역들의 경우 압류물건 재고는 주택압류가 법원을 통하여 이루어지지 않는 지역들에 비하여 3배이상에 달하고 있다고 한다.

모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 지난 9월 30일현재 주택압류중인 모기지들의 비율이 가장 높은 지역 5개중 주택압류가 법원을 통해 이루어지는 지역이 4개를 차지하고 있다. 플로리다의 경우 주택압류율은 13.04%로 가장 높으며 뉴저지(8.87%), 일리노이주(6.83%) 그리고 뉴욕주(6.46%)로 그 뒤를 잇고 있다. 

플로리다의 경우 지난 9월 30일기준 주택압류에 소요되는 평균기간은 858일인데 이는 2008년초 224일에 비하여 크게 늘어난 것이다. 

주택모기지시장의 국유화

미국의 주택모기지시장은 미국정부에 완전히 넘어간 상태이다. 겉으로 보면 은행들이 주택모기지를 제공하는 것으로 나타나지만 연방정부가 제공하는 보증없이는 주택시장은 거의 기능을 상실하게 될 수 밖에 없는 실정이다.

연방정부의 관리상태에 놓여 있는 페니매와 플레디맥은 신규모기지에 대한 보증제공은 2006년의 경우 27%정도에 지나지 않았으나 최근에는 69%로 늘어난 상태이다. 한편 연방주택청의 보증이 제공되는 주택모기지는 21%에 달하고 있다는 점을 감안시 새롭게 취급되는 주택모기지 10개중 9개는 연방정부의 보증으로 이루어지고 있다. 

Copyright 2012 Pine Ridge Report

모기지융자...은행들이 폭리를 취하고 있는 이유는?

모기지이자율이 기록적으로 낮은 수준을 나타내고 있다. 그러나 은행들의 조달금리에 비하여 대출금리가 여전히 높다는 측면에서 이자율이 더 낮아질 수 있다는 주장도 제기되고 있다.

연방준비위(Federal Reserve)가 모기지유동화채권 매입프로그램을 통하여 모기지금리를 낮추려 노력하는데도 모기지이자율은 이에 상응하지 못한다는 것은 은행들이 그만큼 높은 이자율을 고수하고 있기 때문이다. 모기지시장(Secondary Market)과 실제 모기지이자율간의 차이는 과거의 경우 0.5%정도에 불과했으나 2008년이래 1%정도로 급등하였으며 최근에는 1.5%까지 늘어나고 있는 상태이다.

이는 은행들이 모기지융자에 관련하여 폭리를 취하고 있다는 이야기가 되는데 과연 은행들이 폭리를 취하고 있는 것일까? 

이와 같은 현상에 대한 뉴욕연방은행의 연구자료에 따르면 은행들이 이자율을 낮추지 않는 이유는 모기지융자에 관련된 비용이 예전에 비하여 크게 늘어났기 때문이라고 하는데 이는 주로 다음과 같은 이유들때문이다.

• 페니매(Fannie Mae)와 플래디맥(Freddie Mac)이 모기지융자와 관련하여 은행들에게 징구하는 보증수수료가 크게 인상되었다. 해당보증수수료는 작년동안 0.25%가 인상되었다. 
• 모기지연체시 취급과정에서 이상이 있다고 여겨질 경우 페니매와 플레디맥은 해당 모기지를 은행들에게 재매입(Put Back)토록 조치하는 사례가 크게 늘어나면서 은행들은 수십억달러의 손실을 감수하게 되었다. 이와 같은 상황에서 은행들은 융자심사를 더욱 까다롭게 할 수 밖에 없는 상황으로써 이와 따라 모기지융자에 관련된 시간과 절차는 더욱 장기화되었다.
• 모기지서비스와 관련된 비용들, 즉 원리금회수나 연체모기지를 관리하는데 소요되는 비용이 증가하였다.
• 모기지취급에 소요되는 기간이 장기화되면서 은행들은 더 오랜 기간동안 이자율을 고정(Lock)시켜야 하는 상황으로써 이에 따른 헤징(Hedging)비용이 늘어나게 되었고 이는 결국 모기지비용에 전가되어지게 된다.
• 모기지융자에 필요한 비용, 즉 인건비등 기타 고정비용이 크게 늘어나게 되었다.

Copyright 2012 Pine Ridge Report

 

드디어 모습을 드러낼 연방주택청(FHA)의 환부

미국처럼 주택구매자들에게 각종의 혜택을 제공하는 나라는 없으리라.  모기지이자에 대한 세금공제를 제공함에 따라 결과적으로 모기지상환을 하는 사람들에게 정부가 돈을 거저 주고 있으니 말이다. 또한 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥을 통하여 시장이자율보다도 훨씬 낮은 이자율로 주택융자를 얻을 수 있도록 해주고 있다. 이에 따라 페니매와 플레디맥은 주택시장이 붕괴되면서 쪽박을 차게 되었고 이들 회사를 구제하는데 막대한 공적자금이 투입된 바 있다.

이뿐만이 아니다. 눈에 안보이게 주택구매자들은 도와주는 곳이 있는데 이는 다름아닌 연방주택청(Federal Housing Administration)이다. 페니매와 플레디맥과 마찬가지로 연방주택청 역시 스스로가 자체적으로 자금을 마련토록 되어 있는데 페니매와 플레디맥이 공적자금으로 구제받았듯이 연방주택청도 조만간 공적자금이 투입되어야 하는 상황이다. 최근 연방주택청에 대한 감사결과 160억달러정도가 부족한 것으로 나타났기 때문이다.

연방주택청은 모기지를 대출해주지는 않지만 모기지대출에 대한 보증을 제공한다. 만일 연방주택청의 보증이 제공된 모기지가 부실이 발생할 경우 연방주택청은 손실을 메꾸어주어야 한다.

주택압류(Judicial Foreclosure)의 딜레마

모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 지난 3분기말현재 주택압류절차에 놓여 있는 모기지는 약 190만개정도로써 총주택모기지의 4.1%를 차지하고 있다고 한다. 이는 1년전 4.4%에 비하여 0.3%가 줄어든 것으로써 지난 3년6개월중 가장 낮은 수준을 나타내고 있다.

다만 주택압류는 지역에 따라 크게 차이를 나타내고 있는데 주택압류(foreclosure)가 법원에 의하여 이루어지는 주들의 경우 지난 9월말현재 주택압류율은 6.6%로써 전국평균치를 크게 상회하고 있는데 반하여 주택압류가 법원을 거치지 않는 주들의 경우 주택압류율은 2.4%로 크게 줄어든 것으로 나타나고 있다.

주택압류가 법원을 통하여 이루어지는 경우 그만큼 주택압류절차가 장기화되는데 특히 법적절차에 착수된 건들이 급등함에 따라 더욱 더 지연되고 있는 상황이다. 주택압류절차가 법원에 의해 관장되는 플로리다의 경우 지난 9월말현재 90일이상 연체중이거나 법적절차가 진행중인 모기지는 무려 16.8%에 달하고 있으며 뉴저지의 경우 12.9%로 그 뒤를 잇고 있다. 플로리다의 경우 주택압류에 소요되는 기간은 평균 1,034일이라고 하니 거의 3년정도가 걸린다는 이야기이다.

이에 반하여 주택압류가 훨씬 손쉬운 아리조나주의 경우 몇년전까지만 하여도 주택압류율 순위에 있어 3위를 차지했지만 지금은 31위로 떨어졌고 캘리포니아의 경우에도 4위에서 30위로 떨어졌다. 이들 지역들의 경우 주택압류기간은 상대적으로 적은데 캘리포니아의 경우에는 646일, 아리조타는 486일이 소요된다. 이에 따라 이들 지역은 그동안 전국에서 주택가격이 가장 많이 하락한 지역으로 손꼽혔으나 최근에는 주택가격이 가장 많이 회복된 지역으로 군림하고 있다. 

Copyright 2012 Pine Ridge Report

 

주택압류의 상반된 양상

뉴욕의 경우 은행이 주택압류조치(Foreclosure)에 소요되는 기간은 3년정도나 된다. 그러나 텍사스의 경우에는 3개월정도뿐이 걸리지 않는다.

3년과 3개월...정말 커다란 차이가 아닐 수 없는데 이처럼 확연한 차이가 나타나는 이유는 뉴욕과 같은 지역의 경우 주택압류가 법원을 통하여 이루어져야 하기 때문이다. 미국에서 뉴욕처럼 주택압류가 법원을 통하여 이루어지는 주는 약 절반정도인데 이에 따라 그만큼 모든 절차가 지연될 수 밖에는 반면 나머지 절반에 해당되는 주들의 경우 법원을 통하지 않고 이루어지게 되는 만큼 그만큼 절차가 간단하고 신속하다.

최근 법적절차에 관련된 수치를 보면 법원을 통하여 법적절차가 진행되는 지역과 그렇지 않는 지역들간의 차이가 확연하게 나타나고 있다. 캘리포니아나 아리조나와 같이 법원을 통하지 않고 주택압류가 진행되는 지역들의 경우 처음에는 주택압류가 급등세를 보이다가 최근에는 줄어드는 양상을 보이고 있다. 그러나 뉴욕과 뉴저지, 플로리다와 같이 법원을 통하여 주택압류가 진행되는 지역들의 경우 주택압류는 계속 늘어나고 있는 추세이다.

일반적으로 압류주택들의 경우 다른 주택들에 비하여 헐값에 팔리는 경향이 있는데 주택압류가 급등하면서 헐값세일(Distressed Sales)이 크게 늘어나면서 그동안 주택가격을 하락시키는 주요요인으로 작용한 바 있다.

주택압류가 법원을 통하지 않는 지역들의 경우 주택압류는 올해 7월부터 9월까지의 기간동안 작년 같은 기간에 비하여 29%가 감소했다. 이에 반하여 법원이 주택압류를 관장하는 지역들의 경우 주택압류는 14%가 증가했다.

주택압류절차가 장기화되면 될수록 그만큼 주택시장의 회복은 멀고 고통스러운 노정이라는 사실을 나타내준다.

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페니매/플레디맥 모기지연체현황

페니매(Fannie Mae)의 단독주택 악성연체율(3개월이상 연체 또는 법적절차가 착수된 모기지의 비율)은 지난 8월 3.44%에서 9월중에는 3.41%로 하락했다. 이는 2009년 3월이래 가장 낮은 수준인데 페니매 악성연체율은 2010년 2월 5.59%로 피크를 이룬 바 있으며 1년전에는 4.00%를 기록한 바 있다.

플레디맥(Freddie Mac)의 경우 악성모기지연체율은 지난 8월 3.36%에서 9월에는 3.37%로 상승했다. 악성연체율은 2010년 2월 4.20%로 피크를 이룬 바 있으며 1년전에는 3.51%를 기록한 바 있다.

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새로운 모기지융자 규제...주택융자 20% 감소할 것?

내년부터 효력이 발생되는 모기지융자관련 규제로 인하여 가뜩이나 까다로워진 모기지융자가 더욱 고착화될 전망이다. 내년부터 시행되어질 모기지융자관련 규제는 다음과 같다.

• 바젤 3(Basel III agreement)에 따른 은행 자본기준 강화
• 상환여력기준에 대한 규제(qualified mortgage” rule) - 다드플랭크 금융개혁법의 일환
• 채권유동화의 대상인 모기지에 대한 기준(qualified residential mortgage” rule) 

상기의 규제들이 새롭게 시행되어질 경우 현재 까다로워질 때로 까다로워진 모기지융자의 승인기준이 완화되어질 가능성은 거의 없어지게 된다. 모기지융자가 예전의 수준으로 완화될 가능성이 희박하다는 이야기가 되는데 이에 따라 최근 연구조사에 따르면 향후 3년동안 모기지융자는 14%-20%정도가 줄어들게 되며 이로 인하여 주택매매는 9%-13%정도가 감소하게 될 것이라고 한다. 주택매매의 감소는 주택신축의 감소로 이어지게 되는데 주택신축은 2015년까지 101만채가 감소하게 될 것인 바 이는 국내총생산 증가에 있어 1.1%정도 차지하는 것이라고 한다. 

은행들의 건전성을 도모하기 위하여 모기지융자에 관련한 승인기준을 강화시키게 되면 그만큼 모기지융자는 줄어들을 수 밖에 없다. 주택매입에 있어 모기지융자가 커다란 비중을 차지하고 있는 미국의 경우 이와 같은 상황은 주택시장에 직결되는 이슈이기도 하다. 그렇다고 해서 예전 주택버블이 한창이었을 때 유행처럼 번졌던 '뭇지마 대출'로 되돌아갈 수는 없는 노릇이 아니겠는가? 

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모기지재융자신청 감소세

모기지재융자신청이 크게 줄어들었다. 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 모기지재융자신청은 전주대비 13%가 감소하여 지난 8월말이래 최저수준으로 줄어들었다. 구매용융자신청의 경우 지난주에 비하여 8%가 감소했다.

MBA의 이자율조사에 따르면 30년고정모기지 이자율(융자금액 $417,500이하)은 지난주 3.57%에서 3.63%로 상승했다. 융자수수료 역시 0.44%에서 0.45%로 증가했다.

재융자신청은 지난 3주동안 약 20%나 감소했다. 그러나 여전히 재융자신청은 높은 수준인데 모기지이자율이 계속 낮은 수준을 유지하는 한 재융자신청 역시 활성화된 상태를 유지할 것으로 기대되고 있다.

모기지뱅커협회에 따르면 내년 모기지융자는 감소할 것으로 예상하고 있는데 2012년 모기지융자예상치는 당초 예상보다 많은 1조7천억달러로 조정한 반면 2012년 주택모기지융자는 1조3천억달러로 전망하였다.

내년 모기지융자는 주로 상반기까지 이어지게 될 재융자가 적지 않은 규모를 차지하게 될 것으로 전망하고 있으나 구매용융자신청는 5,850억달러로 증가할 것으로 올해에 비하여 16%정도가 늘어날 것으로 예상되는 반면 재융자신청은 올해 예상치인 1조2천억달러보다 훨씬 줄어든 7,850억달러에 그칠 것으로 예상하고 있다.

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모기지융자...은행들에겐 새로운 안식처?

은행들에 있어 현재 보유하고 있는 자산이 나중에 커다란 부담으로 작용할 수 있다. 이는 주택모기지에서 잘 나타나고 있는데 주택붐이 한창일 때 막대한 수익이 보장(?)되었건만 정작 주택시장이 붕괴되자 엄청난 손실을 야기시킨 바 있다.

그러나 상황은 늘 변하는 것. 주택모기지는 이제 은행들에서 매력적인 수익원으로 다시 등장하고 있다. 낮은 이자율과 연방정부의 프로그램에 힘입어 모기지재융자가 계속 활성화되면서 은행들의 수익에 커다란 일조를 하고 있다. 저금리상황과 융자수요의 저하로 압박을 받고 있는 은행들로써는 주택모기지가 효자노릇을 하고 있는 것이다.

최근 연방준비위가 모기지유동화채권의 매입을 시작하면서 모기지이자율은 계속 최저수준을 갱신하고 있다. 그러나 은행들이 제시하는 이자율은 채권수익율을 훨씬 상회하고 있는데 이에 따라 은행들의 수익마진은 상당수준을 유지하고 있다.

이처럼 매력적인 수익이 보장되고 있는 것은 주택모기지시장에 있어 경쟁상대가 그만큼 줄어들었기 때문이다. 작년말 뱅크오브어메리카의 경우 일부 시장에서 철수를 결정한 바 있고 다른 은행들의 경우에도 모기지융자를 크게 늘릴 여력이 없는 실정이다. 

일부 은행들이 모기지융자를 늘리지 않는 것은 어떤 측면에서는 이해할 만하다. 재융자의 열기가 조만간 시들해질인데 굳이 지금 모기지융자를 늘릴 필요가 없기 때문이다. 섯불리 모기지융자에 집중할 경우 결국 융자심사가 느슨해져 또다른 주택버블을 야기시킬 가능성도 배제할 수 없다. 

주택시장은 여전히 열악한 상황이고 대형은행들은 여전히 질시의 대상인데 막대한 수익을 거머지려 할 경우 또다른 규제를 받게 될 수 있고 이는 결국 향후 수익결과에 있어 리스크로 작용할 수 있다.

대형은행들이 모기지융자의 확대를 꺼리고 있는 것은 현재 모기지융자에서 비롯되는 수익이 장기적으로 계속될 것이라 확신하지 못하고 있다는 것을 의미하는 것이 아닐까?

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모기지융자신청 계속 감소세

모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 모기지융자신청은 감소세를 나타내고 있다.

재융자신청의 경우 전주대비 6%가 줄어들어 지난 5월 11일이래 가장 낮은 수준을 나타내고 있으며 구매용융자신청의 경우 전주대비 1%이상 증가하였다.

MBA의 이자율조사에 따르면 30년고정모기지 평균이자율(융자금액: $417,500이하)은 3.86%에서 3.80%(융자수수료 0.42%, 융자비율 80%기준)로 하락하였다.

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신규주택매매 급등세...7월중 26%나 증가

7월중 신규주택매매가 크게 증가했고 시장에 매물로 나와 있는 재고는 기록적인 수준으로 줄어들었다. 주택시장이 계속 회복세를 나타내면서 주택건설업체들의 앞날이 한층 밝아진 느낌이다.

상무부에 따르면 7월중 신규주택의 매매는 37만2천채(연수치)로써 전월대비 26%가 증가했다. 주택재고는 14만2천채에 불과하여 통계가 제공된 이래 가장 낮은 수준이다.

이처럼 신규주택매매가 급등한 이유는 기존주택의 매물이 크게 줄어들었기 때문이다. 전국부동산업협회(NAR)에 따르면 기존주택재고는 지난 7월 6.3개월분의 공급량을 나타내고 있는데 이는 1년전 9.3개월에 비하여 크게 줄어든 것이다. 이처럼 주택주택의 매물이 줄어들면서 신규주택을 선택하는 경우가 늘어나게 되었는데 이와 같은 추세는 당분간 계속될 가능성이 높다.

신규주택 중간매매가격은 22만4,200달러로써 1년전 22만9,900달러에 비하여 하락하였다.

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모기지융자신청...전주대비 7.4% 감소

모기지융자신청이 감소세를 나타냈다. 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 8월 17일기준 일주일동안의 모기지융자신청건수는 전주대비 7.4%가 감소했다.

재융자신청의 경우 전주대비 9%가 줄어들어 7월초이래 가장 낮은 수준을 나타내고 있다. 구매용융자신청은 전주대비 0.9%가 증가하였다. 이에 따라 주택융자에서 재즁자가 차지하는 비율은 전주 81.0%에서 80%로 줄어들었다. 변동모기지의 경우 총융자신청중 4.0%를 차지하고 있다.

MBA의 이자율조사에 따르면 컨포밍모기지(융자금액 $417,500이하)의 경우 30년고정모기지 이자율은 3.76%에서 3.86%(융자비율 80%, 융자수수료 0.42%기준)로 상승하였다.

15년고정이자모기지의 경우 이자율은 3.12%에서 3.15%(융자비율 80%, 융자수수료 0.44%)로 상승하였고 5년변동이자모기지 이자율은 2.73%에서 2.74%(융자비율 80%, 융자수수료 0.38%)로 올랐다.

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모기지융자신청...전주대비 감소세

모기지융자신청이 전주대비 감소했다. 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 재융자신청의 경우 전주대비 2%, 구매용융자신청의 경우 1%가 줄어들었다.

MBA의 이자율조사에 따르면 30년고정모기지 평균이자율은 3.75%에서 3.76%로 소폭상승했다. 융자수수료의 경우에는 0.51%에서 0.46%로 감소했다(융자비율 80%기준).

구매용융자신청이 증가하고 있다는 확증은 나타나고 있지 않으나 연방준비위의 조사에 따르면 구매목적의 융자수요는 지난 2분기중 크게 증가하여 지난 3년중 최대치를 기록하였다고 한다.

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모기지재융자신청...22% 급등

모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 모기지이자율이 기록적으로 낮아지자 재융자신청이 급등하였다. 모기지재융자신청의 경우 전주대비 22%나 급등하여 지난 6월중순이래 최고치를 기록하였다. 이에 반하여 구매용융자신청은 전주에 비하여 0.1%가 줄어들었다.

MBA이자율조사에 따르면 30년고정모기지(융자금액 $417,500이하)의 평균이자율은 3.74%(융자수수료 0.45%기준)를 기록하여 전주 3.79%에 비하여 0.05%가 추가하락하였다. 이는 이자율조사가 시작된 이래 가장 낮은 이자율이다.

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