Pine Ridge Report

[주택동향] 8월중 주택압류조치, 전월대비 7% 급등

지난 8월 주택압류조치가 급등한 것으로 나타났다. RealtyTrac에 따르면 주택압류(foreclosure)조치는 22만8,098건으로써 전월에 비하여 7%가 급등하였다. 다만 이는 1년전에 비해서는 33%가 줄어든 것이다.

연체통지는 7만8,880건으로써 전월대비 33%가 급등하였으나 1년전에 비하여 18%, 피크를 이루었던 2009년 4월대비 44%가 줄어든 상태이다.

주택압류사태는 과거에 비해서는 크게 완화되었다고 할 수 있으나 최근 갑자기 급등세를 보이고 있다는 것은 한동안 소강상태에 빠졌던 주택압류조치가 다시 재개되고 있다는 것을 말해준다. 이는 그동안 주택압류조치가 줄어들었던 것이 주택압류과정에서 나타난 절차상의 문제에서 비롯되어진 것일뿐 실제로 나아진 것은 아무 것도 없다는 것을 시사해준다. 

[융장동향] 채무재조정(HAMP), 5월중 15만명이상 중도탈락

지난 5월말현재 연방정부가 제공중인 모기지채무재조정프로그램(Home Affordable Modification Plan)을 통하여 최종적으로 채무재조정의 혜택을 받은 사람은 총 34만7천명으로써 전월 29만9천명에 비하여 늘어났다.

그러나 시험단계에 포함되었으나 중도에 탈락한 사람들은 총 43만명으로써 전월 27만7천명에 비하여 크게 늘어났다.

지난 5월말현재 시험단계에 놓인 사람은 46만7,672명으로써 전월 63만7,353명에서 크게 줄어들었다. 채무재조정 작년 9월에 경우 15만건이상이 신청되었으나 이후 크게 감소하는 양상을 보이고 있는데 지난 4월 4만7,160건에 이어서 5월에는 불과 3만건이 조금 넘는 수준에 불과하다.

[융자동향] FHA모기지 보험수수료 인상

연방주택청(FHA)가 보증하는 모기지의 보험수수료가 지난 4월 5일을 깃점으로 융자금액의 1.75%에서 2.25%로 인상되었다.

이는 모기지금액 10만달러당 500달러의 추가비용이 발생하는 것인데 30만달러의 융자를 얻을 경우 보험비용으로 6,750달러를 지불하여야 한다.

지난 3년동안 연방주택청이 보증한 모기지들의 부실화에 따른 막대한 손실로 인하여 보험기금이 바닥이 나자 올해초 이를 해결키 위한 조치들을 취할 것이라 발표한 바 있다. 그동안 FHA모기지에 있어 3.5%의 다운페이 요건을 상향조정하여야 한다는 압력을 받았으나 정작 연방주택청은 다운페이 요건을 강화시키기 보다는  보험수수료를 인상시키는 조치를 취하였다.  

[융자동향] 주택포기전 고려해야할 8가지 사항

월스트리트저널(WSJ)는 최근 모기지부채의 과다로 인하여 주택을 의도적으로 포기하려고 할 경우 고려하여할 8가지의 사항을 제시하고 있다.

월스트리저널은 해당 칼럼을 통하여 주택을 그냥 포기하기전에 연방정부에서 시행중인 모기지채무재조정(Home Affordable Modification) 프로그램을 한번 알아볼 것을 권유하고 있는데 4월부로 실시되는 대안프로그램(Home Affordable Alternative)가 문제해결의 실마리로 작용할 수 있을 수 있다.

[융자동향] 2차모기지의 딜레마

홈에퀴티융자은 한때 가장 손쉽게 얻을 수 있는 주택담보대출로 각광을 받았다. 융자승인도 아주 손쉽게 이루어지고 특히 융자를 얻는데 별다른 비용도 들지 않았기 때문에 돈이 필요할 경우 언제라도 얻을 수 있는, 일종의 자동현금인출기(ATM)처럼 여겨질 정도였다.

그러나 주택가격이 폭락하고 모기지연체와 주택압류가 급등하면서 2순위주택담보대출은 가장 커다란 애물단지가 되어 버리고 말았다. 

2순위 주택담보대출은 담보권에 있어서 1차모기지에 종속되어지는데 만일 모기지대출이 연체되고 1순위 모기지를 가지고 있는 융자은행이 법적절차를 통하여 담보물건을 처분할 경우 이를 통하여 1순위모기지의 대출금이 회수된 후 남는 돈이 있어야지만 2순위 담보권자에게 돌아갈 여지가 있게 된다. 그러나 그동안 주택가격의 하락으로 인하여 1순위 모기지도 대출금을 회수하지 못하게 되는 상황이 되어 버렸으니 2순위 채권은행들로써는 채권회수가 막막한 실정이 되어 버리고 말았다.

[융자동향] 페니매...2009년중 720억달러 손실발생

주택모기지융자에 있어 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥의 역할은 가히 막중하다고 할 수 있다. 작년 취급되어진 주택모기지의 대부분이 이들 국책모기지회사에 의하여 매입되거나 보증되었기 때문이다. 이는 페니매와 플레디맥이 없이는 주택모기지융자 자체가 제대로 이루어질 수 없다는 것을 의미한다.

그러나 문제는 이들 국책모기지회사들이 계속되는 모기지부실로 인하여 막대한 손실을 감수하고 있다는 것이다. 페니매의 경우 지난 4분기중 152억달러의 손실이 발생하였고 2009년 한해동안 총 720억달러의 손실이 발생하였다. 이에 따라 페니매의 순자산은 마이너스 153억달러를 기록하게 되었고 해당 부족액은 연방정부에 의하여 메꾸어져야 할 형편이다. 

[융자동향] FHA모기지연체 급등...그래도 느긋한 연방주택청

연방주택청(Federal Housing Administration)은 아무런 문제가 없다고 목청을 높이고 있으나 상황은 심상치 않다. 연방주택청이 보증한 모기지의 연체율은 멈출지 모르고 날로 증가하고 있기 때문이다.

모기지연체율은 지난 12월말 9.12%를 기록하고 있는데 1년전 6.82%에서 크게 상승하였다. 이처럼 모기지연체가 심각한 상태임에도 불구하고 연방주택청은 계속 모기지보증을 확대해나가고 있다. 2009년 한해동안 연방주택청은 7,526억달러에 달하는 총 580만개의 모기지에 대하여 보증을 제공하였는데 이는 1년전에 비하여 24%나 늘어난 것이다.

[융자동향] 프라임점보모기지연체율...10%에 육박

융자금액이 상대적으로 큰 점보모기지를 얻은 사람들의 경우 높은 실업율과 주택가격의 하락으로 인하여 더욱 어려움에 빠진 것으로 나타나고 있다.

점보모기지란 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥이 정한 융자한도를 초과한 모기지들을 말한다(소위 컨포밍모기지(Conforming Mortgage)라고 하여 페니매와 플레디맥의 융자한도금액은 2008년까지 417,000달러이었으나 2008년초부터 주택가격이 높은 지역에 국한하여 72만9,750달러까지 일시적으로 상향조정되었다.)

주택가격이 비싼 뉴욕이나 뉴저지, 캘리포니아와 같은 지역에서는 점보모기지가 주로 취급되고 있는데 피치레이팅(Fitch Ratings)에 따르면 우량점보모기지의 경우 60일이상 연체되어진 모기지는 1년전 3.7%에 불과하였으나 지난 1월에는 9.2%로 급등하였다고 한다. 캘리포니아의 경우 점보모기지시장의 약 44%를 차지하고 있는데 연체율은 1년전 4.1%에서 11.3%로 급등하였다.

[융자동향] 채무재조정프로그램(HAMP) 현황

연방정부의 모기지채무재조정프로그램(HAMP)이 현재 어떠한 성과를 내고 있는지가 발표되었다. 총 75만7,058건의 채무재조정이 시작되었는데 현재 69만7,026건이 3개월 시험단계(Trial Phase)에 놓여 있다고 한다. 재무부의 발표에 따르면 현재까지 3만1,382개의 모기지가 최종적인 채무재조정이 이루어진 반면 3만650개의 모기지는 채무재조정이 거부되었다고 한다. 이를 근거로 할 때 실패율은 50%정도이다. 

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[융자동향] 최종적인 채무재조정...수천명에 불과?

연방정부의 모기지채무재조정프로그램(Home Affordable Modification Program: HAMP)은 월모기지페이트를 크게 줄여줌으로써 모기지상환에 어려움을 겪고 있는 사람들을 구제시켜주기 위하여 추진되고 있다. 이를 통하여 약 320만명에 달하는 주택소유자를 구제시켜주는 것을 목표로 하고 있으나 대부분의 경우 해당 HAMP 구제프로그램이 요구하는 기준을 충족시키지 못하는 상황이라고 한다.

지난 11월 17일기준으로 68만명이상이 채무재조정프로그램을 통하여 월평균 500달러이상 줄어든 모기지상환을 하고 있다고 한다. 그러나 이는 시험단계(Trial Period)에 있는 것에 불과하며 최종적으로 채무재조정의 혜택이 제공되기 위해서는 필요한 서류들을 제출하여 월페이먼트가 적정한지의 여부가 결정되어야 한다.

주택소유자 4명중 1명...네가티브에퀴티(Negative Equity)?

월스트리트저널(WSJ)에 따르면 주택소유자 4명중 1명은 주택가격보다 모기지부채가 많은, 이른바 언더워러(Underwater)의 상태에 놓여 있다고 한다.

이와 같은 네가티브에퀴티(Negative Equity)의 상태에 놓인 사람은 총주택소유자들의 약 23%나 차지하고 있다고 하는데 그동안 주택가격의 하락에 따라 530만명에 달하는 주택소유자들의 모기지부채는 주택가격에 비하여 적어도 20%이상 많은 상태라고 한다.

[융자동향] MBA: 모기지연체 현황

어제 발표된 MBA의 모기지연체보고서에 따르면 상기도표에서도 나타나듯이 30일 및 60일 연체된 모기지는 늘어나지 않고 정체 또는 소폭하락의 양상을 띠고 있다. 30일 연체중인 모기지는 3.57%로써 지난 1분기중 3.77%에 비하여 줄어들었으며 60일 연체중인 모기지역시 1.67%로써 1분기에 비하여 감소세를 보이고 있다.

[주택동향] 주택소유자 7명중 1명은 연체 또는 주택압류중?

 

모기지뱅커협회(MBA)는 "3분기중 모기지연체현황(Q3 2009 National Delinquency Survey)"을 발표하였는데 총모기지의 14.4%가 30일이상 연체중이거나 주택압류가 진행중인 모기지라고 한다. 이는 1년전 10%, 2년전 7.3%에 비하여 크게 증가한 것으로써 MBA가 1972년 조사를 시작한 이래 가장 기록적인 수치라고 한다.

모기지연체는 지난 3-4년동안 빠르게 증가하고 있는데 처음에는 주로 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)에서 연체가 발생하였지만 최근에는 실업율이 10.2%로 급등하는 등 실업사태가 확대되면서 프라임모기지(우량주택담보대출)을 중심으로 모기지연체가 급등하고 있는 실정이다.

[융자동향] FHA모기지...이에 따른 연방주택청의 딜레마

연방주택청(FHA)의 발등에 불이 떨어졌다. 연방주택청이 보증해주는 FHA융자가 빠르게 부실화되면서 보험기금이 총보험대상 대출액의 0.53%에 불과한 것으로 밝혀졌기 때문이다. 이는 법적으로 규정된 2% 수준에 훨씬 못미치는 것으로 이에 따라 공적자금 투입이 불가피한 것이 아니냐는 우려가 증폭되고 있는 실정이다.

이와 같은 상황에 직면하자 연방주택청은 여러가지의 다양한 자구책을 모색하고 있는데 이에 따라 FHA융자의 승인기준이 크게  강화되어질 것으로 보인다. 지금까지 3.5%에 불과한 다운페이를 하여도 FHA융자를 통하여 주택장만이 가능했으나 향후에는 다운페이가  크게 늘어나게 될 것이며 신용점수도 상향조정되고 모기지보함료도 인상되어질 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 이와 같은 조치를 통하여 손실을 유발할 수 있는 리스크를 최소화시킬 필요가 있기 때문이다.

[주택동향] 모기지구제 65만건...과연 성공적일까?

연방정부가 주도하고 있는 모기지채무재조정(Making Home Affordable))프로그램이 서서히 동력을 발휘하고 있다고 한다.

재무부에 따르면 지난 10월까지 채무재조정은 총 65만994개가 이루어지고 있다고 하는데 이는 지난 9월까지의 48만7,081개보다 크게 늘어난 것이다.

다만 해당 수치는 채무재조정의 초기단계를 거치고 있는 것으로써 궁극적으로 얼마나 많은 모기지들이 최종적으로 채무재조정을 받게 될 지는 불분명하다. 모기지상환에 어려움을 겪고 있는 주택소유자들이 채무재조정을 신청할 경우 이들이 채무재조정 요건을 충족시키고 있다고 판단되더라도 무조건 채무재조정을 승인해주는 것이 아니라 3개월동안 새롭게 조정된 페이먼트를 상환토록하는, 일종의 시험기간(Trial Period)를 거친 후 최종적으로 채무재조정의 승인여부를 결정한다.

[융자동향] 플레디맥(Freddie Mac), 연체율 계속 증가

플래디맥(Freddie Mac)의 모기지연체가 계속 증가하는 상황이다. 1년전 페니매와 함께 연방정부의 관리하에 들어간 이래 계속 모기지관련 손실은 늘어나고 있으니 매우 우려되는 상황이 아닐 수 없다.

플레디맥의 발표에 따르면 지난 9월중 단독주택에 대한 모기지연체율은 3.33%로써 지난 8월 3.13%, 1년전 1.2%에서 크게 늘어났다. 

[융자동향] 3분기중 주택압류조치 5% 증가

RealtyTrac에 따르면 주택압류(foreclosure)관련 조치들은 지난 3분기중 937,840건을 기록하여 전분기대비 5%가 증가하였고 1년전 같은 기간에 비해서는 23% 가까히 늘어났다고 한다. 이는 미국내 주택 136개중 적어도 한개는 주택압류에 관련한 통지를 받았다는 것을 의미한다.

주택압류는 총 34만3,638개가 착수되어져 전분기대비 4% 감소하였으나 1년전에 비해서는 29%가 증가하였다. 비록 주택압류건수는 9월중 감소세를 보였지만 이는 세번째로 많이 발생한 것이다.

[융자동향] 채무재조정에 따른 재부실율, 크게 감소세

Barclays Capital의 조사에 따르면 최근 채무재조정이 이루어진 모기지들의 경우 다시 연체되는 경우가 크게 줄어들었다고 한다. 채무재조정이 이루어진 모기지들의 경우 2개월이내에 다시 연체되는 경우는 20%이하라고 하는데 이는 작년 3분기중 2개월이내에 다시 연체되는 모기지가 25%이상을 차지하였다는 점을 고려할 때 매우 개선된 상황이라고 할 수 있다.

채무재조정이 이루어지는 싯점에서 정상적으로 상환되는 모기지의 경우 연체되어질 가능성은 매우 적은데 채무재조정이 이루어지는 대부분의 모기지들의 경우 연체중인 모기지들이며 특히 소득대비 부채비율이나 융자비율(주택가격대비 융자비율)이 높은 것들이 대부분을 차지하고 있다고 한다.  

[융자동향] 실업사태에 따른 FDIC의 모기지구제조치

 

실업문제가 해결될 줄 모르고 더욱 확대되는 양상을 보이자 연방금융감독당국은 이로 인하여 발생되는 주택압류사태를 최대한 줄이고자 노력을 기울이고 있다.

연방예금보험공사(Federal Deposit Insurance Corporation)는 최근 금융권을 상대로 실직 또는 한계고용으로 인하여 모기지상환을 제대로 할 수 없는 상황에 처한 사람들을 위하여 최고 6개월까지 모기지상환을 유예하여 주도록 요청하였다고 한다.

[융자동향] OCC/OTS: 모기지연체율, 5.3%

연방통화감독청(OCC)과 연방저축기관감독청(OTS)의 2분기 모기지리포트에 따르면 모기지연체율과 주택압류는 계속 증가세를 나타내고 있다. 주택시장의 침체상황하에서 주택가격이 하락하고 실업율이 급등하는 등 경제여건이 악화되면서 나타나는 불가피한 현상으로 판단된다.

정상적이라 평가되는 모기지는 전분기대비 1.4%가 줄어든 88.6%를 차지하고 있는 반면 모기지연체는 급등하는 추세인데 60일이상 연체된 모기지는 총모기지의 5.3%를 차지하고 있다. 이는 전분기대비 11.5%가 증가한 것이다. 주택압류가 진행중인 모기지는 총모기지의 2.9%에 달하고 있는데 전분기대비 16.2%가 증가하였다.