주택가격의 급락, 낮은 모기지이자율 그리고 임대비용의 상승등은 주택시장의 반등을 가능케 만드는 요인으로 작용하지만 주택시장은 계속 침체상태에 머물고 있다. 계속되는 주택압류사태로 인하여 가격이 하락할 가능성이 높다는 것이 구매자들을 주저하게 만들고 있고 이와 함께 모기지융자를 얻기가 힘들다는 것도 주택수요를 위축시키는 변수로 작용하고 있다.
이에 따라 주택시장의 회복을 위해서는 보다 적극적인 행보가 요구된다는 목소리가 높아지고 있는데 구체적인 방안으로써는 다음과 같은 사항들이 제시되고 있다.
첫째, 투자자들이 나서서 주택압류사태의 문제를 해결할 수 있도록 투자목적의 모기지융자요건을 완화시켜야 한다는 것이다. 10월말 현재 은행들의 압류주택은 약 44만채로 나타나고 있는데 여기에 약 190만채의 주택들이 주택압류상태에 놓여 있다는 점을 감안시 이와 같은 물건들이 해소되기 위해서는 투자목적의 구매가 늘어나야 한다. 투자자들이 이들 주택을 구매하여 임대용으로 전환시켜야 할 것인데 문제는 이를 위한 모기지융자가 제한되어 있다는 것이다.
예를 들어 페니매와 플레디맥의 경우 투자목적의 주택모기지는 일인당 4개로 제한하고 있는데 일부에서는 이를 25개로 늘려야 할 필요가 있다고 주장하고 있다. 이와 함께 장기투자목적으로 주택을 구매하거나 임대용을 전화시 자본잉여세를 면제한다거나 해당 부동산에 대한 감가상각을 늘려야 한다는 주장도 제기되고 있다.
둘째, 페니매와 플레디맥에 관련한 모기지융자기준에 있어 보다 명확한 가이드라인이 마련되어야 한다. 예를 들어 페니매와 플레디맥은 모기지매입과 관련하여 향후 모기지가 부실화되어질 경우 페니매와 플리디맥의 융자요건에 저촉이 되었다고 판단할 경우 융자은행들을 상대로 추후에 재매입을 요구할 수 있도록 되어 있다. 이에 따라 융자은행들은 만약의 사태가 발생할 것으로 우려하여 융자요건을 더욱 강화시켜 그만큼 융자를 얻기가 어려운 상황이 되어 버렸다.
셋째, 주택가격의 폭락으로 인하여 주택가격에 비하여 모기지부채가 과다한, 이른바 언더워러의 상황에 빠지게 된 주택소유자가 크게 늘어나면서 이에 따라 모기지부실화사태가 계속될 가능성이 높다. 이와 같은 문제를 해결하기 위하여 모기지투자자나 은행들이 어려움을 겪고 있는 주택소유자들에 대하요 부채를 탕감시켜주는 조치를 취할 필요가 있다.
모기지원금 탕감은 논리적인 설득력이 떨어지고 이에 따라 치루어야 할 비용 또한 만만치 않지만 이와 같은 주장이 제기되고 있는 것은 주택가격의 하락에 따른 과다부채의 문제가 해결된다는 것을 기대하기가 요원하기 때문이다. 라스베가스의 경우 10명중 6명은 주택가격보다 모기지부채가 과다한 상태이니 말이다.
은행들은 만일 원금을 탕감해주는 조치를 취할 경우 이를 기화로 모기지연체는 더욱 증가하게 되는, 이른바 모럴해저드(Moral Hazard)현상이 팽배하게 될 것이라 우려하는 입장인 바 이에 대해서는 원금탕감은 주택가격을 초과하는 범위에서만 이루어질 경우 이에 따른 남용을 막을 수 있을 것이라 주장하고 있다. 또한 원금탕감은 모기지를 정상적으로 내는 경우에만 국한하여 효력을 발위할 수 있도록 하여 모럴해저드를 방지할 수 있도록 한다는 제안도 있다. 다만 원금탕감을 제공하는 방안은 2차모기지의 문제가 해결되지 않는 한 쉽게 추진될 수 없을 것으로 여겨진다.
상기 3가지의 방안이 추진되는데 있어 여러가지의 걸림돌이 산재하여 있다. 다만 현재 주택시장의 상황을 미루어 볼 때 모든 사람들이 만족하고 비용도 들지 않은 방안을 찾기란 불가능한 실정이다.
Copyright 2012 Pine Ridge Report
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