[금융동향] 은행들의 골치덩어리...부동산대출?

금융위기가 이젠 예전의 이야기가 되어 버린 듯 여겨지지만 금융권은 여전히 모기지사태에 따른 여파로 허덕거리고 있다. 이는 금융기관이 보유한 모기지대출중 10%이상이 부실대출이기 때문이다.

주택부동산대출에 있어 가장 심각한 부실사태를 야기시키고 있는 부분은 단독주택 건축융자인데 현재 연체중이거나 채권회수가 불가능하다고 판단되어 상각처리한 대출금이 거의 40%에 달하고 있다. 이와 더불어 단독주택 모기지 역시 부실율 역시 매우 높은 실정인데 이와 같은 상황은 금융권의 상태가 여전히 열악한 실정임을 말해주고 있다. 

연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 부실은행의 숫자가 날로 급등하고 있으며 이에 따라 은행폐쇄사태가 앞으로도 더욱 늘어날 것이라 전망되고 있는데 이는 대형은행들의 경우 연방정부의 구제조치로 회생되어질 수 있었으나  일반 은행들, 특히 상업용부동산대출을 집중적으로 취급한 소형은행들의 경우 문제는 더욱 심각해지고 있다는 것을 시사해준다.

연방예금보험공사에 따르면 미국은행들의 대출액은 크게 줄어들고 있다고 한다. 대출금액은 2008년중순의 경우 8조달러에 육박하였으나 지난 2009년말에는 7조3천억달러로 줄어들었다.

이와 같이 대출이 감소한 것은 여러가지의 이유때문이다. 우선적으로 경기침체의 상황하에서 그만큼 융자리스크가 높기때문에 또다른 부실가능성을 우려하여 은행들이 몸을 사리고 있고 이에 따라 대출금액은 쉽사리 늘어날 수 없는 상황이다. 이와 함께 기업이나 일반 소비자들 역시 경기침체의 상황에서 불필요한 금융비용을 줄이고자 대출을 갚고 쉽사리 얻지 않으려는 풍토가 생긴 것도 은행대출이 지지부진한 이유로 들 수 있겠다. 

금융권이 2009년중 대출손실로 상각한 금액은 총대출액의 2.9%라고 하는데 이는 과거에는 찾아볼 수 없는 기록적인 수치라고 한다. 현대 90일이상 연체중인 대출금은 5.4%에 달하고 있으며 30일이상 연체중인 대출은 1.9%를 차지하고 있다고 한다.

금융권에게는 상업용모기지대출이 현재 가장 커라란 문제인데 상업용부동산대출의 경우 일반적으로 7-10년정도의 대출기간이 제공되어진다. 해당 대출금이 만기가 되었을 경우 다시 새로운 대출금으로 전환되어질 것으로 간주되어 왔는데 문제는 대부분의 상업용부동산들이 부채금액보다도 가치가 하락하여 이와 같은 재융자가 어렵게 되었다는 것이다. 또한 상업용모기지에 대하여 원리금이 상환되지 않고 이자만 지불되었을 경우 갑자기 늘어난 상환부담을 감당키 어렵게 된다. 

2009년말현재 상업용모기지대출의 6.3%가 연체중이거나 회수가 불투명한 대출로 분류되어 있다. 이와 같은 수치는 금융감독당국의 감독기준이 변경되어짐에 따라 그나마 양호한 수준으로 평가되고 있다. 종전의 경우 대출금이 4백만달러인 경우 담보가치가 3백만달러인 경우 담보가치와 상관없이 대출금 전액이 부실로 처리되었으나 감독기준이 바뀌어짐에 따라 현재는 1백만달러만 부실금액으로 처리할 수 있게 되었기 때문이다.

앞으로 상업용모기지 부실화사태는 은행들이 과연 어떠한 행보를 취하게 될 것이냐에 달려 있다. 즉 은행들이 부실화된 상업용부동산대출에 대하여 즉각적인 회수조치를 취하는 대신 대출을 연장시켜주고 담보가치가 나아질 때까지 기다리는 전략을 취할 경우 최악의 사태는 지연되어질 수 있을 것으로 보인다.

Copyright 2010 Pine Ridge Report