[융자동향] 2차모기지의 딜레마

홈에퀴티융자은 한때 가장 손쉽게 얻을 수 있는 주택담보대출로 각광을 받았다. 융자승인도 아주 손쉽게 이루어지고 특히 융자를 얻는데 별다른 비용도 들지 않았기 때문에 돈이 필요할 경우 언제라도 얻을 수 있는, 일종의 자동현금인출기(ATM)처럼 여겨질 정도였다.

그러나 주택가격이 폭락하고 모기지연체와 주택압류가 급등하면서 2순위주택담보대출은 가장 커다란 애물단지가 되어 버리고 말았다. 

2순위 주택담보대출은 담보권에 있어서 1차모기지에 종속되어지는데 만일 모기지대출이 연체되고 1순위 모기지를 가지고 있는 융자은행이 법적절차를 통하여 담보물건을 처분할 경우 이를 통하여 1순위모기지의 대출금이 회수된 후 남는 돈이 있어야지만 2순위 담보권자에게 돌아갈 여지가 있게 된다. 그러나 그동안 주택가격의 하락으로 인하여 1순위 모기지도 대출금을 회수하지 못하게 되는 상황이 되어 버렸으니 2순위 채권은행들로써는 채권회수가 막막한 실정이 되어 버리고 말았다.

이와 같은 상황은 주택압류를 최소화시키려고 각종의 조치를 강구하고 있는 연방정부의 입장에서도 2순위모기지로 인하여 골머리를 앓도록 만든다.  2순위모기지등 과다한 모기지부채를 떠안고 있는 사람들의 경우 부채상환을 제대로 하기가 그만큼 어려운 상황에 봉착하게 되므로 모기지채무재조정(HAMP)등이 제대로 제공될 수 없기 때문이다.

따라서 주택압류를 막으려는 노력이 제대로 효과를 발생시키기 위해서는 무엇보다도 2순위모기지의 문제가 제대로 해결이 되어야 하는데 정작 2순위채권을 보유한 융자은행들은 채권회수 가능성이 전혀 없음에도 불구하고 채권포기를 하지 않고 계속 붙들고 있으려고 하고 있으니 골치가 아플 수 밖에 없다.

연방정부는 조만간 채무재조정프로그램 혜택을 받을 수 없는 사람들에 대하여 주택압류를 피할 수 있는 대안(Home Affordable Foreclosure Alternatives)을 제공할 것으로 알려지고 있는데 이는 숏세일이나 소유권을 융자은행에게 양도할 경우 이사비를 지불하는 등 경제적인 인센티브를 제공하는 것을 말한다. 그러나 이와 같은 프로그램이 제대로 실시되려면 2차모기지의 문제가 해결되어야 한다는 것을 전제로 하고 있다. 따라서 연방정부는 해당 프로그램을 통하여 2순위모기지 채권은행들의 경우 잔존채권의 3%에 해당하는 금액(최고 3천달러)을 회수할 수 있도록 인센티브를 제공하고 있는데 과연 얼마나 많은 융자은행들이 동조할 것인지는 지극히 불투명한 실정이다.  

2순위모기지를 보유한 은행들이 회수가 불가능하다고 여겨지는 2차모기지에 대하여 상각처리등을 통하여 포기를 하지 않고 계속 미련을 가지고 있는 이유는 무엇때문일까?

이는 만일 상각처리를 할 경우 보유자본이 크게 잠식되는 결과가 초래되기 때문이다. 즉 자본문제까지 야기시키면서 상각처리를 하기 보다는 설령 채권회수가 어렵다고 여겨지더라도 다음의 4가지 이유에 따라 시간을 버는 것이 더 유리하다고 판단하고 있다.  

1. 채무자가 계속 2차모기지를 상환할 것을 기대하는 것이다. 융자비율(주택담보대비 융자금액비율)이 지나치게 높아 담보처분을 통한 채권회수의 가능성은 희박하더라도 채무자가 계속 대출금을 상환할 경우 무슨 문제가 있겠는가?
2. 향후 주택가격이 상승하게 될 것을 기대하는 것이다. 다소 시간이 소요되더라도 주택가격이 상승할 수 있다면 그만큼 담보권의 가치는 늘어날 수 있게 될 것이다.
3. 연방정부가 나서서 2차모기지의 일부나마 대신 갚아주기를 기대하는 것이다. 주택압류를 최소화시키기 위해서는 숏세일(Short Sales)등이 보다 확대되어져야 하는데 2순위모기지때문에 숏세일이나 모기지채무재조정이 제대로 이루어지지 않을 경우 이를 해결키 위하여 연방정부가 나서게 될 가능성을 기대하는 것이다.
4. 설령 주택압류조치가 취해져 담보권을 통하여 채권회수가 불가능해지더라도 채무자는 여전히 채무상환에 관련한 법적인 책임이 있으므로 계속하여 채무이행의 책임을 물을 수가 있다.

지난 9월말 현재 2차모기지 채권은 1조달러가 높은 상황인데 이중 은행들이 보유한 2차모기지의 금액은 7,667억달러나 된다고 한다. 현재 해당 채권의 가치는 1달러당 40-60센트정도로 추정되고 있는데 이는 2차모기지에 관련한 금융권의 예상손실액은 3,067억달러에서 4,600억달러에 달하고 있음을 알 수 있다.

융자은행들이 무엇때문에 이러지도 저러지도 못하고 있는지를 잘 나타내주고 있지 않나?

Copyright 2010 Pine Ridge Report

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