주택가격의 하락과 고용악화에 따라 많은 사람들이 모기지상환에 어려움을 느끼고 있다. 이와 같은 상황에 봉착한 경우 일반적으로 주어지게 되는 옵션은 채무재조정, 숏세일 그리고 마지막 방법으로써 주택압류인데 문제는 이와 같은 과정을 거치는 가운데 자신의 신용기록이 엉망이 되어버릴 수 있다는 것이다.
신용기록이 나빠지게 될 경우 새로운 대출을 얻을 수도 없을 뿐만 아니라 기존의 크레딧한도 역시 갑자기 줄어들 수도 있게 되어 여러가지의 심각한 난관에 봉착하게 된다.
그렇다면 모기지문제를 해결하기 위한 방안은 무엇이고 이에 따라 신용기록에는 어떠한 영향을 미칠 것인가?
우선적으로 고려할 수 있는 옵션은 연방정부의 주도로 이루어지고 있는 모기지채무재조정(Home Affordable Modification Program: HAMP)프로그램이다.
해당 프로그램을 통하여 일시적으로 이자율을 낮추어 준다거나 융자기간을 늘려주는 방식을 통하여 월모기지상환부담을 줄어들게 되므로 현재 재정적으로 어려운 상황에 봉착하여 모기지연체가 불가피한 경우 이와 같은 프로그램을 이용할 경우 커다란 도움을 받게 될 것으로 생각된다. 일단 모기지채무채조정(HAMP)를 통하게 되면 모기지상환금액은 월소득의 31%수준으로 줄어들게 된다. 다만 이경우 줄어든 금액으로 3개월동안 모기지를 상환하는 과정을 거친 후 최종적으로 채무재조정이 정식으로 승인받게 된다.
채무재조정의 경우 신용기록이 크게 나빠질 수 있는데 이는 채무재조정의 조치사항을 신용평가회사(credit bureaus)에 통보할 것이기 때문이다. 만일 채무재조정을 신청할 당시 모기지가 연체상태인 경우 융자은행은 신용평가회사에 모기지가 연체된 것으로 통보할 것이므로 신용기록은 악화될 수 밖에는 없을 것이다. 또한 채무재조정의 승인이 이루어진 경우 융자은행은 이를 '부분상환(Partial Payment)'으로 통보하게 된다. 여기에서 "부분상환"이란 채무약정을 지키지 못한 것으로 평가되므로 신용기록은 나빠지게 된다.
다만 오는 11월부터 연방정부의 채무재조정 조치를 받게 되는 경우 융자은행은 신용평가회사에 통보시 새로운 코드를 사용케 되는데 이경우 신용기록에는 별다른 영향을 미치지 않게 된다. 다만 연방정부의 채무재조정프로그램이 아닌 융자은행으로 부터 별개의 채무재조정 조치를 받게 되는 경우 융자은행은 종전대로 "부분상환"으로 통보하기 때문에 신용기록은 나빠지게 된다.
만일 채무재조정을 택할 경우 신용기록이 나빠진다면 구태여 이를 선택하기 보다는 주택압류(foreclosure)를 선택하는 것이 더 나을 것으로 생각될 수 있다. 그러나 주택압류가 신용기록에 나타날 경우 더 나쁜 결과가 초래하게 된다. 주택압류의 경우 7년동안 신용기록으로 남게 되며 크레딧카드 신청이나 거의 모든 신규대출들이 거부될 수 있다.
따라서 주택을 포기하여야 하는 상황이라면 주택압류대신 숏세일(Short Sale)을 택하는 것이 유리하다. 숏세일이란 주택가격보다 융자금액이 더 많아 주택매각으로 통하여 모기지상환을 하지 못하는 경우라 할지라도 융자은행이 이를 허용하는 것을 말한다. 이에 따라 신용기록이 어떻게 될지는 융자은행이 어떤 식으로 신용평가회사에 통보하느냐에 달려 있다. 만일 숏세일을 통한 채권회수후 갚지 못한 잔존채무에 대하여 융자은행이 권한행사(deficiency judgment for the sale)를 하는 경우 신용기록은 나빠지게 된다.
채무재조정이라던가 숏세일의 방식을 통하여 모기지문제를 해결코자 하는 경우 융자은행과 협의를 거쳐 신용기록에 미치는 악영향을 최소화시켜야 한다. 경우에 따라서 협상을 유리하게 이끌 경우 숏세일인 경우라 할지라도 융자은행은 "합의대로 상환(paid as agreed)"로 통보하게 되며 이에 따라 신용점수에 미치는 영향은 그만큼 줄어들게 된다.
신용기록에 있어서 개인파산은 10년동안 신용점수를 나쁘게 하며 주택압류나 기타 모기지연체등은 7년동안 신용기록을 악화시킨다. 채무재조정이나 숏세일 역시 부정적인 요소로 평가되는데 이는 각 사항이 신용기록상 어떠한 항목으로 나타나느냐에 따라 달라질 수 있다. 다만 숏세일이나 채무재조정의 경우 적기에 상환을 꾸준히 하는 경우 신용상태가 빠르게 회복될 수 있다. 이는 물론 신규대출신청을 자제하고 부채금액을 낮게 유지하여야 한다는 것을 전제로 한다.
Copyright 2009 Pine Ridge Report
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