모기지융자에 있어 엄청난 지각변동이 일어나고 있다. 이는 미국전역을 강타하였던 주택버블과 이에 따른 모기지부실화사태가 금융위기와 경기침체로 이어진 배경에는 무분별한 주택융자가 자리잡고 있다는 인식에서 비롯된다. 바로 이러한 인식의 배경에서 바라볼 때 모기지융자에 있어 현재 벌어지고 있는 지각변동의 실체가 무엇인지를 대체로 가늠할 수 있을 것이다.
모기지부실화사태와 금융위기이후 모기지융자에 있어 괄목할만한 변화는 소위 서브프라임모기지등 각종 신종모기지들이 자취를 감추었다는 사실이다. 또한 융자승인요건이 크게 강화되면서 모기지감당여력을 평가하는데 있어 소득이나 자산검증절차는 당연하게 요구되고 있으며 단독주택이 아닌 다세세주택이라던가 콘도미니엄의 경우 융자리스크가 높다고 평가되어 상대적으로 높은 다운페이와 이자율이 징구되고 있다.
이와 같은 변화는 모기지부실화에 따라 막대한 손실을 입게 된 페니매와 플레디맥과 같은 융자기관을 중심으로 이루어져 왔다. 이에 반하여 최근 두번째로 나타나고 있는 변화는 모기지융자에 관련된 규제강화이다.
이는 그동안 일부 무분별한 모기지융자가 거의 착취적인 성격을 띠면서 소비자들에게 막대한 피해를 입히게 되었다는 인식에서 비롯되고 있는데 모기지융자절차를 보다 투명하게 만들어 소비자보호를 강화하겠다는 목적으로 융자전반에 걸쳐 규제가 크게 강화되게 되었다.
이와 같은 규제강화는 주택감정관련 규정(Home Valuation Code of Conduct: HVCC)과 “2008 주택 및 경제회복법(HERA: The Housing and Economic Recovery Act of 2008)”에 따라 개정되어진 Truth in Lending Act(TILA)의 규정에 따라 이루어지고 있다.
주택감정관련 규정(HVCC)
그동안 융자은행들을 통하여 이루졌던 주택감정을 감정관리회사(Appraisal-Management Companies)를 통하여 이루지도록 규정하고 있으며 주택감정에 관련하여 감정회사와 직접적인 접촉을 금지하고 있다.
이와 같은 규정은 융자은행들의 압력(?)에 의하여 감정회사들이 감정가격을 실제가격보다 부풀리도록 만드는, 이른바 이해관계의 상충현상을 막기 위하여 마련된 것이다. 융자은행들이 감정가격이 주택매매가격과 일치하도록 압력(?)을 행사하는 사례를 방지하기 위한 조치의 일환인데 이와 같은 부풀린 감정가격이 주택버블을 일으킨 원인중 하나라고 간주되고 있기 때문이다.
이와 같은 조치가 취해지면서 주택감정이 크게 지연되고 있으며 감정가격 역시 지나치게 낮게 나오는 등의 문제가 야기되면서 주택시장의 사태를 완화시시키기 보다는 오히려 문제를 더욱 악화시키는 역효과를 발생시키고 있다.
Truth in Lending Act(TILA)규정
지난 7월 30일부터 시행되고 있는 TILA규정은 모기지융자절차를 보다 투명하게 만들어 소비자보호를 강화하겠다는 목적을 띠고 있는데 융자신청후 융자관련 사항에 대하여 매우 다양하고 복잡한 공시(Disclosure)절차와 싯점을 강제토록 하고 있다.
해당규정은 투자용주택을 제외한 모든 주택융자(구매용 및 재융자)에 적용되는데 다음은 주요변경사항이다.
1) 융자은행은 융자신청인이 융자신청후 Truth in Lending 관련서류를 받기전까지는 신용조사료를 제외한 어떠한 사전수수료를 징구할 수 없다.
Truth in Lending 관련서류를 융자은행이 보낸 후 3일이 지나면 신청인이 관련서류를 접수한 것으로 간주한다.
주택감정은 Truth in Lending관련서류가 발행된 후 4일이전에는 신청할 수 없다.
2) 융자은행은 Truth in Lending 관련 서류를 융자신청후 3일이내에 송부하여야 하며 클로징이전에 융자신청인으로 하여금 검토할 수 있는 4일의 추가기간을 부여하여야 한다. 이는 클로징을 위하여 최소한 7일동안의 기간을 기다려야 한다는 것을 말한다.
3) 당초 제시한 Truth in Lending 관련 공시(Disclosure)에서 나타난 연이자율(APR)에 있어 0.125%이상 차이가 날 경우 새로운 Truth in Lending 관련서류를 다시 발행하여야 하며 이경우 3일의 추가기간을 기다려야 한다. 이는 연이자율에 있어 0.125%이상 차이가 나는 경우 추가로 6일이상 소요되어짐을 의미한다.
4) 융자은행은 융자신청인에게 주택감정의 사본을 제공하여야 하며 융자신청인이 감정서를 검토할 수 있도록 3일동안의 기간이 제공되어야 한다. 이에 따라 주택감정에 소요되는 기간은 총 6일이 된다.
상기와 같은 새로운 Regulation Z 규정은 모기지융자에 관련하여 보다 투명한 정보를 소비자들에게 제공함과 동시에 소비자들로 하여금 충분한 시간을 가지고 심사숙고하여 올바른 의사결정을 할 수 있도록 하여 행여 모기지융자에 관련하여 부당한 취급을 받지 않도록 하기 위하여 마련된 것이다.
그러나 모기지융자에 관련된 공시(Disclosure)서류의 전달과 소요기간에 관련하여 지나치게 복잡하게 이루어져 있어 쉽게 이행하기 어렵게 되어 있어 오히려 모기지절차는 크게 지연되어질 가능성이 커지게 되었다.
특히 새로운 규정준수에 따른 융자은행들의 비용증가가 소비자들에게 전가되어질 수 있으며 모기지융자절차가 장기화되어짐에 따라 주택구매시 계약요건(클로징기간등)을 충족시키는데 문제가 발생할 수 있는 여지가 농후하다.
또한 모기지융자절차가 길어짐에 따라 이자율고정(Rate Lock)기간이 장기화되어지면서 이자율고정에 관련된 수수료를 지불하여야 하거나 이자율이 높아질 수 있게 되었다.
Consumer Financial Protection Agency
모기지융자에 대한 규제조치는 여기에서 끝나게 될 것으로 보이지는 않는다. 최근 오바마행정부는 금융개혁의 일환으로 모기지융자에 대한 감독권한을 새롭게 신설소위 소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Agency)에 귀속시키려는 안을 미의회에 상정하였다.
이를 통하여 그동안 여러 연방감독당국들에 의하여 관리되었던 소비자보호기능이 새롭게 만들어지는 소비자금융보호국에 통합되도록 하여 가계금융상품이나 서비스에 관련하여 투명성과 공정성을 확보하여 소비자들에 대한 부당한 행위를 금지토록 하기 위한 것이다. 이와 관련하여 새롭게 신설되어질 소비자금융보호국은 가계금융상품 및 서비스에 관련하여 새로운 기준을 마련하여 시행할 것이라고 한다.
그렇다면 여기에서 말하는 새로운 기준이란 무엇일까?
이는 가계대출에 있어 아주 단순한 대출상품만 취급하도록 조치를 취할 것이란 사실을 의미한다. 한때 주택시장의 거품과 함께 선풍적으로(?) 인기를 끌었던 각종 신종모기지들, 특히 이자에도 미치지 못하는 최소금액만을 상환토록 허용하여 원금이 늘어나게 되는 페이옵션(Option ARM)과 같은 네겜모기지(Negative Amrotization Mortgage)나 이자만 상환하는 인터레스트온리모기지(Interest Only Mortgage)등을 더이상 꿈도 꿀 수 없게 되었다는 것이다.
또한 모기지융자시 소득이나 자산에 대한 검증을 생략하는 행위 역시 더이상 용납되어질 수 없게 되었다. 이는 앞으로 모기지융자를 얻을 경우 객관적으로 검증될 수 있는 소득수준에 맞추어 자신이 감당할 수 있는 단순한 유형의 모기지, 예를 들어 30년이나 15년고정이자모기지를 얻도록 강제하는 것이다.
연방준비위 소비자보호조치
연방준비위(Federal Reserve) 또한 주택모기지와 홈에퀴티융자에 관련하여 소비자보호를 위한 새로운 개선안을 발표하였다.
해당 보호안은 해당 융자상품에 관련하여 정보공시(Disclosures)를 크게 강화시키는 동시에 그동안 모기지브로커회사들이 모기지융자에 관련하여 융자은행들에게 제공받았던 리베이트 형식의 수익분배프리미엄(yield spread premiums)을 금지시키는 내용을 포함하고 있다.
새로운 소비자보호규정안에 따르면 소비자들은 모기지신청후 모기지비용에 관련하여 예전보다 더 짜임새있는 정보공시를 제공받게 되는데 이 가운데에는 질의/응답형식으로 마련된 문서를 통하여 변동모기지에 관련하여 원금이 늘어나는 네겜(Negative Amortization)등 리스크가 높은 융자조건에 대한 유의사항이 제공되어진다.
또한 연이자율(Annual Percentage Rate)의 산출이 엤어 그동안 제외되어 있던 타이틀보험료등의 비용도 연이자율 계산에 포함되도록 하였다. 이와 같은 조치를 통하여 제3자에게 지불되는 수수료를 낮추는 효과를 발생시키도록 하여 결과적으로 소비자들이 감당하는 비용을 최소화시키려는 것이다.
연방준비위의 조치중 무엇보다 주목을 끌고 있는 부분은 융자은행들이 모기지브로커회사들에게 소비자들에게 적용되는 모기지이자율에 근거하여 지불하는 프리미엄(Yield Spread Premium)의 지급을 금지시켰다는 것이다. 이는 이와 같은 보상체계가 모기지브로커회사들로 하여금 부당한 이익을 위하여 소비자들로 하여금 높은 비용의 모기지나 리스크가 높은 모기지상품을 얻도록 만드는 결과를 초래하였다고 평가하기 때문이다.
연방준비위는 또한 홈에퀴티융자에 대해서도 보다 자세한 정보공시를 강제하도록 하였다. 융자은행은 융자신청을 접수한 후 3일이내에 융자비용에 관련한 자세한 공시를 하여 소비자들로 하여금 다른 융자은행들과 비교하여 결정할 수 있도록 하였다.
또한 기존의 홈에퀴티크레딧라인의 한도를 줄이거나 아니면 크레딧라인 자체를 폐쇄할 경우 융자은행은 이에 대한 이유를 설명하여야 하고 소비자들이 이와 같은 융자은행조치에 대하여 이의를 제기할 수 있는 권한이 있다는 것을 알려주도록 되어 있다. 또한 융자조건이 변경되어질 경우 45일전에 이를 통보하여야 하며 30일이상 연체되어지지 않는 한 연체등을 이유로 크레딧라인을 폐쇄할 수 없도록 하였다.
Copyright 2009 Pine Ridge Report
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