요즘 모기지융자에 있어 주택감정이 가장 커다란 골치덩어리로 등장하게 되었다. 주택감정에 관련하여 5월 1일부터 새로운 기준(Home Valuation Code of Conduct)이 적용되었는데 이에 따라 종전과는 달리 주택감정은 감정관리회사(appraisal-management companies)를 통하여 취해지게 되었고 주택감정가격에 대하여 감정회사와 직접적인 접촉이 금지되게 되었다.
이와 같은 조치가 취해지면서 주택감정이 크게 지연되고 있으며 감정가격 역시 지나치게 낮게 나오는 등의 문제가 야기되면서 주택시장의 사태를 완화시시키기 보다는 오히려 문제를 더욱 악화시키는 역효과를 발생시키고 있다.
주택매매에 있어 가격이 결정되어지만 구매자는 모기지융자를 신청하게 되는데 융자은행은 주택가격이 적정한지의 여부를 판단하기 위하여 주택감정을 하게 된다. 이경우 감정회사는 최근 매매된 주택들의 가격을 기준으로 주택가격을 결정하게 되는데 만일 감정가격이 매매가격에 비하여 낮게 나올 경우 구매자는 차이가 나는 가격을 스스로 메꾸거나 아니면 주택구매를 포기하게 된다.
예를 들어 매매가격이 50만달러로 결정되어진 주택의 경우 감정가격이 43만달러에 불과한 것으로 나타나는 경우 융자은행은 주택가치를 매매가격이 아닌 감정가격으로 인정하게 되며 이에 따라 융자금액은 그만큼 줄어들 수 밖에 없게 된다. 융자비율이 80%가 적용되는 경우 매매가격을 기준으로 할 때에는 40만달러까지 모기지융자를 얻을 수 있게 되지만 감정가격에 따르게 되면 융자금액은 34만4천달러로 제한되기 때문에 5만6천달러의 추가 다운페이가 요구되게 된다.
이와 같은 상황이 발생할 경우 구매자는 매매가격의 인하를 요구하거나 아니면 주택매입을 포기하게 되므로 주택매매가 성사될 가능성이 그만큼 적어지게 된다.
이처럼 감정가격이 낮게 나오는 이유는 그동안 주택가격이 하락한 것을 반영하기도 하겠지만 주택감정회사가 주변에서 발생한 헐값세일(Distressed Sales)을 기준으로 감정가격을 평가하는 사례가 늘어나게 때문이다. 이처럼 정상적인 주택매매가 아닌 헐값세일을 기준으로 주택가격을 평가할 경우 감정가격은 크게 낮아질 수밖에 없게 되는데 최근 주택매매의 40%이상 헐값세일이라는 점을 감안시 감정가격의 적정치는 그만큼 왜곡될 여지가 높은 실정이다.
주택감정에 관련된 새로운 기준은 감정회사들이 의도적으로 감정가격을 부풀리도록 만드는 이해관계의 상충현상을 막기 위하여 마련된 것이다. 즉 융자은행들이 감정가격이 주택매매가격과 일치하도록 압력(?)을 행사하는 사례를 방지하기 위한 조치의 일환인데 이와 같은 부풀린 감정가격이 주택버블을 일으킨 원인중 하나라고 간주되고 있기 때문이다.
그러나 새로운 기준이 적용된 이후 주택감정은 전문성이나 정확성에 기초하는 것이 아니라 마구잡이식으로 이루어지고 있는데 전국주택건설협회(National Association of Home Builders)에서 실시한 설문조사에 따르면 60%에 달하는 설문응답자가 부절적한 주택감정으로 인하여 주택시장에 있어 심각한 문제가 야기되고 있다고 한다. 감정가격이 주택건설에 소요되는 비용보다도 적게 나오고 있다고 응답한 건축업자들이 절반을 넘고 있으니 사태의 심각성을 가늠할 수 있다.
사태가 이처럼 악화되자 해당 감정기준의 시행을 막으려는 움직임이 구체적으로 나타나고 있는데 지난주 전국부동산업협회(NAR)은 해당 감정기준이 경쟁을 제한하고 있다는 이유로 소송을 제기하였고 감정기준의 적용을 18개월동안 시행을 금지시키는 법안이 미의회를 통과하도록 로비를 하고 있다.
Copyright 2009 Pine Ridge Report
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