[파인리지리포트] 모기지채무재조정의 조건과 적용내용

지난 3월 4일 연방정부가 주택구제플랜(Homeowner Affordability and Stability Plan)에 관련한 세부가이드라인을 발표함에 따라  이제부터는 모기지채무재조정(Mortgage Modofication)에 관련하여 통일된 적용기준이 마련되게 되었다.

채무재조정이란 모기지를 제대로 감당할 수 없는 사람들을 대상으로 한다는 측면에서 모기지페이먼트가 낮아질 수 있느냐를 결정하는 것이다. 오바마행정부는 이와 관련하여 '경제적으로 어려운 여건에 직면하여 모기지페이먼트를 감당할 수 없는 경우'로 제한하고 있다. 여기에서 경제적인 여건이 악화되었다는 것은 소득이 감소하였거나 부채비용이 급등하였거나 늘어 났다거나 변동모기지(예: 페이옵션모기지)의 경우 상환부담이 갑자기 늘어나 감당할 수 없게 된 경우가 포함된다. 즉 재정상황이 악화되어 모기지가 이미 연체되었거나 그대로 방치할 경우 모기지가 연체될 것이 확실시되는 경우를 말한다. 

이와 같은 상황에 직면한 사람들에 대해서는 채무재조정을 통하여 모기지페이먼트를 향후 5년동안 월소득(세전)의 31%로 줄어들도록 만들어주게 된다. 다음은 채무재조정에 관련한 기본자격기준이다.  

• 거주용주택에 한함.
• 단독주택의 경우 1순위 융자금액은 72만9,750달러이하이어야 함
• 주택압류(foreclosure)절차가 이미 취해졌어도 상관없음

만일 해당조건에 부합될 경우 융자은행은 월모기지페이먼트가 소득의 31%가 되기 위해서는 얼마나 낮아지게 될 것인가를 계산하게 되는데 다음과 같은 기준이 적용된다.

• 월페이먼트는 모기지페이먼트(원금 및 이자)뿐만이 아니라 부동산세금, 주택보험료 및 콘도관리비등이 포함된다. 단 모기지보험료는 제외된다.
• 연체된 이자 및 부동산세금 그리고 주택보험료등은 원금에 가산된다. 단 모기지관련 벌과금(예: Late Fee)등은 제외된다. 

소득의 31%로 월페이먼트를 낮추는 방식은 다음의 3단계로 이루어진다.

1) 이자율 인하조치

융자은행은 이자율은 최저 2%까지 낮출 수 있다. 만일 이자율을 인하시킴으로써 월페이먼트가 월소득의 31%까지 낮아지게 되면 해당이자율로 결정되게 된다. 예를 들어 이자율을 4.75%로 낮추었을 경우 월소득의 31%로 페이먼트가 줄어들게 되었을 경우 4.75%가 이자율로 결정되며 이자율은 더이상 인하될 수 없다.

2) 융자기간의 연장

만일 이자율은 2%까지 낮추었음에도 불구하고 월소득의 31%까지 낮추어지지 않을 경우 융자기간을 40년까지 늘릴 수 있다. 이경우 융자기간은 무조건 40년으로 늘려지는 것은 아니다. 만일 2% 이자율로 융자기간을 35년으로 할 때 모기지페이먼트가 월소득의 31%가 되는 경우 융자기간은 35년으로 결정되게 된다. 

3) 일부 원금의 유예

만일 이자율을 2%로 낮추고 융자기간을 40년까지 늘려도 월페이먼트가 충분히 낮아지지 않을 경우 원금의 일부에 대한 상황이 유예될 수 있다. 예를 들어 모기지부채는 30만달러라고 할지라도 25만달러에 대하여 2%이자율로 40년동안 상환할 수 있다는 것이다. 다만 30만달러의 모기지부채는 주택을 매각하거나 모기지를 나중에 재융자하는 경우 일시불로 모두 상환하여야 한다.  

상기와 같은 채무재조정 조치는 5년동안만 제공된다. 5년이 경과한 싯점부터 모기지이자율은 채무재조정이 이루어진 시점의 시장이자율에 도달할 때까지 매년 1%씩 상승하게 된다. 

예를 들어 채무재조정이 이루어진 싯점에서 플레디맥(Freddie Mac)의 주간이자율현황에서 나타난 30년고정모기지의 평균이자율은 5.3%라고 한다면 해당 이자율이 모기지의 최종이자율이 되게 된다. 따라서 채무재조정을 통하여 이자율이 2%로 결정되었을 경우 6년째 되는 해에는 이자율이 3%가 되면 이후 매년 1%씩 상승하여 9년째되는 해에는 이자율이 최종적으로 5.25%가 되게 된다. 

Copyright 2009 Pine Ridge Report

Comments

[eun k park]

감사합니다
채무재조정이 가능한지 궁금합니다
2007년에비교해 2008년 인컴이50%줄어서 모기지내기가 힘들어서요...