[파인리지리포트] 모기지채무재조정, 어떻게 이루어지나?

수요일 오바마행정부는 주택구제플랜(Making Home Affordable)에 관련, 세부가이드라인을 발표하였는데 이를 통하여 어떠한 사람들이 혜택을 받을 수 있고 구제절차는 어떻게 이루어지는지에 대하여 보다 자세한 로드맵이 제시되어 있다.

오바마의 주택구제플랜은 부실모기지에 대한 채무재조정 요건과 절차를 일관되게 간소화(streamline)시킴으로써 주택압류사태에 대한 근본적인 처방책이 강구되도록 짜여져 있다. 특히 "Home Affordable Modification"로 명명된 프로그램이 이름그대로 모기지상환여력(Affordability)를 중심으로 모기지채무재조정이 이루어지도록 되어 있다는 것이 핵심사항이라고 할 수 있다.

해당 채무재조정프로그램은 월모기지상환금액이 월소득(세전)의 31%를 초과하지 않도록 낮추어주는 것을 골자로 하고 있다.

그렇다고해서 월소득이 얼마이던간에 증빙만 할 수 있으면 모기지상환부담을 무조건 월소득의 31%수준으로 낮추어주는 것은 아니다.  

채무재조정프로그램 가이드라인에 따르면 융자은행(또는 모기지관리대행은행)이 우선적으로 순현재가치(Net Present Value)테스트를 통하여 모기지채무재조정의 가부를 결정하게 된다.

융자은행은 우선적으로 모기지페이먼트를 소득의 31%-38%수준으로 낮추어주는데 따르는 비용을 계산하게 된다. 만일 이에 따른 비용이 주택압류에 소요되는 비용보다 적게 들 경우 융자은행은 모기지채무재조정을 해주어야 한다. 그러나 만일 채무재조정에 따른 비용이 주택압류비용보다 많을 경우 융자은행은 채무재조정의 가부를 재량에 따라 결정할 수 있다. 이는 채무재조정프로그램이 무조건 어려움에 빠진 주택소유자들을 위하여 제공되는 것이 아니라 융자은행의 이해관계에도 맞아 떨어져야 한다는 것을 말해준다.

다만 종전과는 달리 표준화된 테스트 방법이 적용되기 때문에 채무재조정신청에 관련한 가부결정이 신속하게 이루어질 수 있으며 특히 주택감정을 대신하여 자동적으로 주택가격을 평가할 수 있는 시스템이 제공되므로 채무재조정에 대한 심사가 보다 효과적이고도 신속하게 이루어질 수 있을 것으로 보인다. 또한 연방정부는 융자은행이 채무재조정을 성사할 경우 최고 4,500달러까지의 인센티브를 제공함으로써  채무재조정프로그램이 확대되어 실시될 수 있도록 하였다. 

그렇다면 이와 같은 채무재조정프로그램에는 어떠한 자격요건이 뒤따르고 있을까?

1. 우선 해당 주택에 거주하고 있어야 한다. 만일 주택을 비워 놓았다던가 아니면 임대를 주었을 경우 해당 프로그램의 혜택을 받을 수 없다. 해당 주택에 자신이 거주하고 있다는 사실을 세금보고서나 신용조사서, 전기/개스청구서등의 서류를 통하여 증명하여야 한다.
2. 단독주택의 경우 융자금액이 72만9,750달러이하이어야 한다.
3. 융자비율(주택가격대비 융자금액비율)에 대하여서는 특별한 제한이 없다. 따라서 주택가격에 비하여 융자금액이 많은 경우에도 신청할 수 있다.
4. 자신이 현재 모기지연체를 하고 있거나 아니면 제대로 상환할 수 없는 상황에 놓여 있음을 증빙하여야 한다. 또한 모기지를 감당할 수 없다는 자술서(Affidavit)에 서명하여야 한다. 
5. 소득검증서류(소득보고서 또는 봉급명세세)를 제출하여야 한다. 만일 소득이 없는 경우에는 해당프로그램의 혜택을 받을 수 없다.

상기의 요건에 해당이 되고 융자은행이 테스트를 통하여 채무재조정된 모기지의 가치가 주택압류시 주택가치보다 많다고 판단되는 경우 모기지상환금액을 소득의 31%수준으로 낮추기 위한 조치가 취해지는데 주로 다음의 3가지 단계를 거치게 된다.

첫째, 모기지이자율은 최저 2%수준까지 낮추게 된다.

둘째, 만일 이자율을 낮추어도 충분치 않는 경우 융자기간을 40년까지 늘려지게 된다.

셋째, 이자율을 낮추고 융자기간을 늘려도 충분치 않은 경우 모기지부채의 일부를 나중에 갚도록 유예시켜줄 수 있다. 이경우 상환이 유예된 모기지원금은 추후 주택을 매각하는 경우나 아니면 융자의 만기도래시 일시에 갚을 수 있도록 한다.

이와 같은 절차에 따라 정해진 이자율은 향후 5년동안 변하지 않게 되며 5년이 지나는 싯점부터 이자율은 매년 최고 1%씩 상승하게 되는데 이경우 최종이자율은 채무재조정이 이루어지는 싯점에서의 시장이자율을 초과할 수 없도록 되어 있다. 이와 같은 조치는 채무재조정을 신청한 사람들에게 매우 유리하게 작용할 것인데 현재 모기지이자율이 5.500%수준에 지나지 않기 때문이다.

Copyright 2009 Pine Ridge Report