모기지이자율의 하락에 따라 재융자를 할 수만 있다면 적지 않은 금융비용을 절약할 수 있게 되었다. 그러나 막상 재융자를 생각하여도 어디에서 시작할지 막막하다는 생각이 들기도 한다. 이러한 경우 다음과 같은 모기지재융자의 4가지 단계를 차근차근 밟아 나가면 될 것으로 판단된다.
1. 재융자를 통하여 얼마나 절약할 수 있는지 확인하라.
우선 모기지재융자를 통하여 어느정도의 금액을 절약할 수 있는지 확인하여 재융자의 실익을 따져 보아야 할 것이다. 이경우 우선되는 것은 자신에게 적용되는 이자율일 것이다. 현재 30년고정모기지의 경우 이자율은 5.125%를 유지하고 있다. 그러나 이는 신용점수가 740점이 넘고 융자비율(주택가격대비 모기지부채비율)이 80%이내인 경우로 제한되며 만일 신용점수가 이보다 낮은 경우 내게 적용되는 이자율은 높아질 수 있다.
만일 모기지융자금액이 40만달러이고 종전에 얻은 모기지이자율이 6.75%라고 할 경우 재융자를 통하여 얻을 수 있는 이자율이 5.250%라고 한다면 이에 따라 매월 절약할 수 있는 금액은 다음과 같다.
월페이먼트 @ 6.750%: $2,594.39
월페이먼트 @ 5.250%: $2,208.81
월절약금액: $385.58 (연 $4,626.96 Wow!)
2. 융자승인을 받을 수 있는 여건을 갖추고 있는가?
재융자승인을 받을 수 있는지의 여부를 확인하려면 다음과 같은 사항이 파악되어야 한다.
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모기지부채금액이 얼마나 되는가?
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현재 소유하고 있는 주택의 시세는 어느정도인가?
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부채비율은 어느정도인가?
모기지금액이 국책모기지회사인 페니매와 플레디맥의 융자한도($417,000 또는 주택가격이 높은 일부지역의 경우 $729,750)을 초과하는 경우 이는 점보모기지에 해당되어 재융자를 하더라도 상대적으로 높은 이자율이 적용되며 이에 따라 모기지재융자의 실익이 없게 될 수도 있다.
융자비율의 경우 일반적으로 80%로 제한되어 있는데 자신의 융자비율이 어느정도인지를 확인하려면 질로우닷컴(Zillow.com)과 같은 웹사이트를 통하여 자신이 소유한 주택시세가 어느정도인 파악한 후 모기지금액을 주택시세로 나누면 된다(모기지금액/주택시세).
만일 주택가격보다 모기지부채가 지나치게 많거나 신용점수가 700점이하일 경우에는 재융자의 실익이 없다고 생각하면 된다. 자신의 신용상태를 확인하려면 www.annualcreditreport.com을 이용하면 된다.
부채비율이란 월소득(세전)대비 주택비용(모기지원리금+부동산세+주택보험료등) 및 기타 부채상환액의 비율을 말한다. 이는 소위 상환여력을 판단하는 것으로써 일반적으로 부채비율은 약 45%이하이어야 한다.
예를 들어 월소득이 $10,000달러인데 주택비용으로 $3,000달러가 소요되고 자동차리스 $300달러, 월카드상환액이 $250달러인 경우 총 부채상환액은 $3,550달러이며 이에 따라 부채비율은 35.50%($3,550/$10,000)이 된다. 만일 부채비율이 지나치게 높은 경우 재융자를 얻기 어렵다고 생각하면 된다. 또한 소득을 검증할 수 없을 경우 재융자를 할 수 있다고 하더라도 이자율이 8%를 상회하고 융자비율도 65%이내로 제한하는 등 상대적으로 여러가지 제약요건이 뒤따르게 된다.
3. 어떠한 서류들이 요구되나?
재융자를 할 경우 다음과 같은 서류가 요구된다.
- 소득검증서류 -- W-2와 1개월분 월급명세서(pay stubs(봉급생활자), 세금보고서(자영업자)
- 자산검증서류 -- Bank statement(2개월), 기타 자산명세서
4. 모기지재융자에 소요되는 비용은 어느정도인가?
모기지재융자는 새로운 모기지를 얻은 것이다. 따라서 클로징비용이 수반된다. 융자에 관련된 직접비용은 융자신청관련수수료($1,000), 감정료($300-$400), 신용조사료($20)등 약 1,400달러정도가 소요되며 타이틀보험 및 클로징비용은 융자금액에 따라 다를 수 있으나 융자금액이 40만달러인 경우 약 $1,700달러가 소요된다.
이처럼 약 $3,100달러정도의 직접비용이 소요될 경우 재융자를 통하여 월 $385.58이 절약된다면 재융자관련비용이 상쇄되는 기간은 약 8개월정도가 된다는 점을 고려하여 재융자의 실익을 따져볼 수 있을 것이다.
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Copyright 2009 Pine Ridge Report
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