어제 미하원을 통과한 주택관련 법안(Housing and Economic Recovery Act of 2008 - H.R. 3221)은 (1) 시장에 나온 주택들이 조속히 처분될 수 있도록 세금크레딧을 제공하는 것과 (2) 모기지를 연체중인 사람들로 하여금 연방주택청(FHA)가 보증하는 30년고정모기지로 재융자를 할 수 있도록 하는 내용이 포함되어 있다.
세제혜택
해당법안은 처음 주택을 장만하는 사람들에게 7,500달러까지 매입가격의 10%에 해당하는 세금혜택을 부여한다. 만일 20만달러짜리 주택을 구매하면 내년에 소득보고를 할 때 7,500달러의 세금크레딧을 받는다. 세금공제가 아니라 크레딧을 받는다는 것은 소득세금을 7,500달러를 줄이게 된다는 것이다. 20만달러짜리 주택을 구매하는 데에 비하여 괭장한 혜택으로 생각될 수 있다. 그러나 공짜는 없다.
얼핏 보기에는 7,500달러가 거저 생기는 것처럼 생각될 수 있으나 실상은 해당 세금크레딧을 15년에 걸쳐 갚아야 한다. 만일 오는 10월달에 주택을 구매하면 2008년 회계년도에 7,500달러의 세금크레딧을 받게 된다. 이후 2010년부터 매년 500달러씩 15년동안에 걸쳐 갚아야 하며 만일 그이전에 주택을 파는 경우 나머지의 금액을 일시에 갚아야 한다.
한마디로 웃기는 법안이 아닐 수 없다. 집을 구매하는데 선물로 7,500달러를 받는다. 그러나 이는 정작 선물이 아니라 다시 돌려주어야 한다. 도데체 이돈이 어디에서 나온 것이며 어디로 가는 것일까?
- 7,500달러는 당신의 세금에서 나온, 15년동안 상환하는 무이자대출이다.
- 7,500달러가 당신의 손에 쥐어질 것이라고 생각할 수도 있다. 그러나 모기지융자로 얻은 돈이 셀러에게 가듯이 이돈 역시 셀러에게 가게 될 가능성 역시 배제할 수 없다. 즉 이와 같은 세금크레딧은 모든 주택거래에 해당되는데 셀러들의 경우 특히 신축주택이나 압류물건을 파는 측에서는 이러한 세금크레딧을 판촉의 수단으로 이용하여 가격하락을 막으려고 할 것이기 때문이다.
부실모기지의 재융자
해당 법안은 융자은행들로 하여금 연체중인 모기지를 연방정부가 보증해주는 모기지로 재융자토록 유도하고 있다. 융자은행들이 해당 프로그램에 참여하려면 주택의 현시세대비 90%을이상 초과하는 부채는 탕감시켜 주어야 한다. 이를 쉽게 예를 들면 다음과 같다.
50만달러짜리 주택을 구매하기 위하여 모기지융자를 45만달러를 얻었다. 이후 주택가격의 하락으로 인하여 해당주택의 현시세(감정가격)은 40만달러로 하락한 상태에서 모기지를 연체하고 있는데 이번에 시행되는 재융자의 기회를 이용하고자 할 경우 융자은행은 현주택시세의 90%를 초과하는 금액을 탕감해주어야 한다. 따라서 이경우 모기지융자는 36만달러로 줄어들게 되면 이에 따라 융자은행은 9만달러를 손해보게 된다
그런데 문제는 부채만 탕감받으면 좋은데 따라붙는 것이 있다는 것이다. 새롭게 재융자되는 모기지에 대하여 연방주택청이 보증해주게 됨에 따라 3%에 해당하는 수수료와 함께 매년 모기지잔액의 1.5%에 해당하는 수수료을 지불해야 한다는 것이다. 이와 더불어 주택가격이 상승할 경우 상승한 부분을 모두 연방주택청과 함께 나누어 가져야 한다.
만일 재융자를 한 후 1년이내에 주택을 매각하거나 재융자를 할 경우 가격이 상승된 부분을 모두 연방주택청에 주어야 한다. 이경우 만일 재융자시 감정가가 40만달러가 나왔는데 1년이내에 주택을 41만달러에 팔았을 경우 연방주택청이 1만달러를 차지하게 된다.
연방주택청의 몴은 향후 5년동안 매년 10%씩 줄어들게 되는데 만일 5년이상이 지난 후 주택을 매각하였을 경우 얼마나 시간이 경과하였던간에 주택가격의 상승분에 대하여 연방주택청과 50:50씩 나누어 갖게 된다.
이세상에 공짜는 없다는 것이 이를 두고 하는 말일 것이다.
Copyright 2008 Pine Ridge Mortgage
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Posted by: michael kim | August 01, 2008 at 04:43 PM