모기지시장에 유동성(Liquidity)을 공급키 위한 새로운 방안이 모색되고 있다. 미재무성을 주축으로 추진되고 있는 새로운 자금공급시스템은 다름아닌 "커버된 채권시장(Covered Bond Market)"이다.
Covered Bond Market이란?
여기에서 커버(Cover)된다는 것은 담보로 뒷받침된다는 것과 유사한 의미로써 Covered Bond란 모기지에서 비롯되는 캐쉬플로우를 담보로 하는 채권을 말한다. 이는 유동화(Securitization)을 통하여 만들어지는 담보부채권(asset-backed securities)과 유사한 성격을 지니고 있다.
융자은행들이 모기지융자를 취급한 후 이를 채권시장에 매각하는 대신 자체적으로 보유하며 이를 담보로 하여 채권(Covered Bond)을 발행하는 것이다. 다만 일반 담보부채권과 Covered Bond와 다른 점은 소급(Recourse)이 가능하다는 것이다. 다시말해 Covered Bond에서 담보로 제공되는 모기지는 우량모기지에 한하며 만일 부실화의 징후가 나타날 경우 다른 우량모기지들과 교체된다. 이에 따라 모기지가 막대한 손실을 보거나 은행이 망하지 않은 경우 투자자들은 상환을 보장받게 된다.
또한 융자은행이 Covered Bond를 발행하는 경우 모기지가 부실화될 경우 이에 대한 책임은 융자은행이 모두 책임져야 하므로 양질의 모기지만을 취급할 수 밖에 없으므로 투자자들에게는 그만큼 안전성을 보장해줄 것이라는 기대가 가능해진다.
Covered Bond Market는 융자은행이 자체보유한 모기지를 담보로 직접 채권을 발행하고 채권의 안전성에 대하여 책임을 진다는 측면에서 이제까지 운용되어왔던 모기지유동화채권시장과는 크게 다른 양상을 띠고 있다.
이제까지 대부분의 융자은행들은 모기지유동화을 통하여 취급한 모기지를 채권시장에 매각함으로써 자본에 관련된 걸림돌을 제거하면서 수익을 창출시킬 수 있었다. 논리적으로 볼 때 이러한 모기지유동화는 융자은행의 입장에서 볼 때 모기지연체와 이자율관련 리스크등을 투자자들에게 전가시킬 수 있는 아주 매력적인 수단이었다.
새로운 채권시장이 요구되는 이유
그러나 실제에 있어서는 이와 같은 모기지에 관련된 리스크의 대부분은 금융시스템에 그대로 남아있었는데 이는 대부분의 융자은행들이 자신이 발행한 모기지채권의 일부를 보유하거나 다른 융자은행으로 부터 모기지채권을 매입하였기 때문이다. 이에 따라 수백억달러에 달하는 손실이 발생하게 되었고 이러한 막대한 손실로 인하여 은행들은 자금조성마저 어려워짐에 따라 모기지융자를 취급하기가 어려운 상황에 직면하게 된 것이다.
이에 따라 결국 모기지시장은 심각한 유동성문제를 겪고 있는데 융자은행들은 모기지융자를 위한 자체자금은 말라버린 상황에서 유동화채권시장은 거의 정지된 상태에 직면하게 된 실정으로써 결국 모기지융자가 더욱 어려워지게 되었다. 이와 더불어 주택가격이 하락하는 상황임에도 불구하고 모기지융자비용은 오히려 증가하는 등 모기지시장의 상황은 더욱 악화일로에 놓이게 되자 Covered Bond Market이라는 새로운 자금공급시스템을 통하여 저렴한 가격으로 모기지자금을 조성코자 하는 것이다.
현재 미재무성을 필두로 하여 연방은행과 예금보험공사(FDIC)등 금융감독당국이 발벗고 나서고 있으며 주요 4개은행(Bank of America, Citigroup, JPMorgan Chase, Wells Fargo)들이 채권발행을 희망하고 있고 투자은행들과 중계회사들이 채권거래를 위한 데스크를 만들겠다고 나서고 있다.
Covered Bond Market이 모기지자금의 주요공급원으로 자리잡기 위해서는 투자자들이 해당채권을 매입할 의지가 있느냐에 달려 있다. 또한 융자은행들의 입장에서는 모기지융자를 취급하여 자체적으로 보유할 경우 자본비율의 문제 및 모기지연체와 이자율관련 리스크등을 어떻게 관리하고 대처하느냐라는 문제를 해결하여야 한다.
연방정부가 직접 나서서 자금조성을 위한 방법을 강구하는 것은 매우 이례적인 현상인데 그만큼 주택시장 및 모기지시장을 구제하기 위해서는 유동성의 문제가 시급한 해결과제라는 것을 나타내주기도 하지만 모기지시장에 대한 유동성공급을 미국책모기지회사인 페니매와 플레디맥에만 의존할 수 없다는 판단에 따른 것으로 판단된다.
페니매와 플레디맥은 그동안 모기지사태의 실마리를 풀어줄 든든한 해결사로 기대되었으나 모기지관련 손실로 말미암아 재무구조가 크게 악화되어져 연방정부의 구제조치를 받을 수 밖에 없는 처지에 이르게 되어 오히려 모기지사태의 장본인으로 탈바꿈하게 되었다. 따라서 모기지시장의 유동성문제를 페니매와 플레디맥을 통하여 해결코자 할 경우 모기지융자가 더욱 어려워지고 융자관련 비용이 급등되며 만일의 경우 페니매와 플레디맥의 부실화로 인한 막대한 손실을 결국 공적자금(세금)으로 충당하여야 하는 상황에 봉착할 수 있다.
- 금융비용의 증가: 페니매와 플레디맥에 대한 연방정부의 구제책은 이들 국책모기지회사들의 유동성문제를 해결해주는 수준에 불과하며 따라서 페니매와 플레디맥은 재무구조를 개선키 위하여 모기지매입을 줄이는 동시에 신규자본을 모집하고 보유채권을 매각하는 한편 모기지연체와 관련하여 향후에 발생할 손실을 대비하여 수수료를 부과하는 등의 자구책을 추진할 수 밖에는 없다. 이는 결국 모기지시장에 자금공급이 제한됨으로써 모기지융자가 제한적으로 취급되도록 만들며 또한 융자비용을 급등하도록 만드는 요인으로 작용하게 된다.
- 페니매/플레디맥의 부실화위험: 페니매와 플레디맥사태에 대한 연방정부의 개입은 대마불사라는 TBTF(Too Big To Fail)의 논리가 작용하고 있다. 이번 연방정부의 구제조치는 이들 회사들에 대한 종전의 '암묵적인 지원'이란 입장에서 만일 문제가 생기면 연방정부가 나서서 모든 것을 해결해 주겠다는 보장을 하여준 것과 다름이 없다. 이러한 측면에서 페니매와 플레디맥에만 모든 것을 의존할 경우 향후 걷잡을 수 없는 소용돌이에 빠져들 수 있는 위험이 농후하기 때문에 이러한 사태를 방지하기 위해서는 또다른 유동성공급원을 만들어 페니매와 플레디맥에 따른 리스크를 최소화시킬 필요성이 있기 때문이다
이제 연방정부가 나서서 예전에는 존재하지도 않았던 금융혁신의 발판을 마련하고자 한다. 만일 이러한 새로운 시스템이 시장으로 부터 긍정적인 평가를 받고 자리잡을 수 있을 경우 모기지융자에 필요한 자금을 마련하는데 있어 괄목할만한 성과를 이루게 될 것이다. 특히 페니매와 플레디맥이 흔들거리는 상황에서 이들 국책모기지회사에만 의존하기에는 리스크가 지나치게 큰 상황에서 새로운 자금공급원이 절실하게 요구되는 상황이다.
과연 이러한 연방정부의 노력이 결실을 보게 될 지는 두고볼 일이지만 적어도 이러한 노력을 기울이고 있다는 자체는 높히 평가되어야 할 것이다.
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