Pine Ridge Report

[파인리지뉴스] FOMC Action

어제 연준(Federal Reserve)는 단기금리를 계속 현행수준으로 유지할 것을 결정하였습니다. 이에 따라 연방금리는 5.25%, 프라임금리는 계속 8.25%를 유지하게 되었습니다.

이러한 금리결정에 관련된 발표문을 통하여 인플레이션(물가상승) 및 경제성장은 나아지고 있는 상태이지만 인플레이션의 경우 향후에도 계속 완화될 것이라는 조짐은 충분하게 나타나고 있지 않은 상태라는 입장을 표명하였습니다. 이는 인플레이션이 기대하는 바대로 완화되지 않을 수 있는 리스크가 여전히 남아 있다는 점이 연준의 주요 관심사임을 나타내 주고 있습니다. 즉 인플레이션이 완화되고는 있으나 앞으로 어떻게 될지는 좀 더 두고 보아야 한다는 것으로 이에 따라 연준의 금리정책이 조만간 바뀌지는 않을 것으로 보입니다.

연준의 발표에 대한 채권시장의 반응은 다소 부정적입니다. 물가상승을 가장 우려하는 채권시장의 입장에서는 인플레이션이 여전히 우려된다는 연준의 발표를 달갑게 받아들일 이유가 없기 때문입니다. 이에 따라 10년만기 재무성채권(Treasury)의 수익율은 5.117%로 상승하였고 모기지이자율 역시 상승압력을 받았습니다.

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[파인리지리포트] 주간모기지이자율동향

모기지이자율이 2주째 연속하여 하락하였습니다. 그러나 이자율은 2-3개월전보다 여전히 0.5%정도 높은 상태입니다.

30년고정모기지의 평균이자율은 0.02%가 하락한 6.74%를 나타내고 있습니다. 1년전 평균이자율은 6.93%였으며 4주전에는 6.47%였습니다. 15년고정모기지의 경우 0.05%가 하락한 6.40%를 나타내고 있으며 5년변동모기지는 6.47%로써 0.11%가 하락하였습니다.

모기지이자율은 한동안 낮은 수준의 안정세를 유지하다가 5월중순부터 6월중순까지 급상승하여 불과 4주동안 30년고정모기지의 평균이자율은 6.32%에서 6.84%로 치솟은 바 있습니다. 이번주 이자율이 하락하였다는 것은 반가운 소식임에는 틀림이 없으나 3월중순 이자율이 6.16%였던 때를 고려한다면 갈길은 여전히 멀기만 느껴집니다.

[고진성칼럼] 주택시장의 침체원인과 대책

지난 2005년 가을을 깃점으로 하락세로 접어들었던 주택시장은 해가 바뀌고 계절이 바뀌어도 반전(反展)의 기미는 켜녕 계속 나락으로 빠져들어가는 형국을 보이고 있습니다.

전국부동산업협회(NAR)의 발표에 따르면 5월중 기존주택의 매매는 총 599만채 (연수치)로써 작년에 비하여 10.3%가 감소하였다고 합니다. 이에 따라 시장에 매물로 나온 기존주택의 재고는 3월 7.4개월, 4월 8.4개월 그리고 5월에는 8.9개월로 늘어나 지난 15년동안 가장 높은 수준으로 치솟아 현재 주택시장의 현실을 여실히 드러내 주고 있습니다.

[파인리지리포트] 신규주택시장동향

오늘 상무성의 발표에 따르면 5월중 신규주택의 매매는 총 915천건(연수치)로써 1.6%가 하락한 것으로 나타났습니다. 또한 4월중 매매의 경우 종전의 981천건에서 930천건으로 하향조정되었으며 지난 2월부터 4월까지 매매수준 역시 월 84천건으로 하향조정되어 주택시장의 침체상황을 여실히 나타내 주고 있어 주택시장이 조만간 회복되기를 기대하기는 어렵도록 만들고 있습니다.

이럼에도 불구하고 주택재고는 오히려 줄어드는 현상을 나타내고 있습니다. 신규주택의 재고는 총 536천개로써 4월대비 1.1%가 감소하였고 이에 따라 5월중 매매수준을 기준으로 할 때 주택재고는 7.1개월분으로써 지난 3월 8.3개월을 기록한 이래 계속 감소하고 있는 상황으로써 지난 1년간 5%가 줄어들었습니다.

신규주택의 중간가격은 $236,100으로써 지난 1년간 0.9%가 하락한 것으로 나탄고 있습니다. 지역적으로 볼 때 동북부의 경우에는 19.1%가 증가한 반면 서부지역은 21.1%가 감소하였고 남부와 중서부지역의 경우 각각 17.9%, 14.5%씩 매매가 감소한 것으로 나타나고 있습니다.

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[파인리지리포트] 뉴저지주택시장동향

5월중 뉴저지의 주택매매는 4월에 비하여 1,090개가 늘어나 14%가 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 전국적으로 주택매매가 부진하며 주택재고는 날로 늘어나는 상황에서 이처럼 4월에 비하여 매매가 크게 증가한 것은 다행스러운 현상이 아닐 수 없습니다. 그러나 이처럼 5월중 주택매매가 증가하였음에도 불구하고 작년 5월에 비하여 6%정도 낮은 수준이며 현재까지의 매매는 작년 같은 기간에 비하여 4%정도 낮은 수준으로 나타내고 있습니다.

[파인리지리포트] 기존주택매매동향

Sales: -0.3%; 1-Family: -0.8%; Condos: +2.6%

5월중 기존주택의 매매는 총 599만채(연수치)로써 4월에 비하여 0.3%가 하락한 것으로 나타났습니다. 이는 당초의 예상인 590만채보다 다소 양호하지만 작년 5월의 668만채에 비해서는 10.3%가 감소한 것입니다.

단독주택의 경우 0.8%가 감소한 520만채(연수치)가 매매되었고 콘도미니엄의 경우 79만채(연수치)가 매매되어 2.6%가 증가하였습니다. 지역별로 볼 때 동북부지역의 경우 매매는 5.7%가 늘어난 만면 중서부는 0.7%증가에 그쳤고 남부의 경우에는3.4%가 감소하였고 서부지역의 경우 역시 0.8%가 감소하였습니다.

[파인리지리포트] Housing Market Index

경제분석가들은 설문자료들을 통하여 향후 시장상황을 가늠하고자 합니다. 예를 들어 미시건대학의 소비자정서지수는 컨퍼런스보드의 소비자심리지수는 가계소비의 향후 트렌드를 예상하는데 중요한 자료로 활용되어집니다.

이와 마찬가지로 전국주택건축협회(National Association of Homebuilders - NAHB)에서도 매달 건축업자들을 대상으로 설문조사를 합니다. 해당 설문조사를 통하여 단독주택의 매매상황, 향후 6개월동안의 매매예상 그리고 잠재수요의 흐름등을 파악하여 주택시장인덱스(Housing Market Index)를 발표하게 됩니다.

최근 발표된 NAHB의 인덱스에 따르면 신규주택의 매매가 향후에도 계속 하락할 것으로 나타나고 있습니다.

[파인리지리포트] FOMC와 금리변동

이번주에는 연방금리를 결정하는 공개시장위원회(Federal Open Market Committee - FOMC)의 미팅이 예정되어 있습니다. 그러나 이번주 금리가 변동되어질 것으로 예상하는 사람은 아무도 없습니다.

따라서 연방금리는 계속 5.25%를 유지할 것이며 이에 따라 프라임금리(Prime Rate) 역시 8.25%를 유지하게 될 것입니다. 이는 지난 1년동안 연준(Federal Reserve)이 금리를 동결한 것으로 귀결이 되겠으나 시장의 모든 관심은 이번 미팅에 관련하여 어떠한 내용이 발표되느냐에 쏠리게 됩니다. 현재의 주택시장 상황에 대하여 과연 어떠한 언급을 하게 될지 또한 개솔린가격에 대하여서는 어떤 입장을 표명할 지가 관심거리입니다.

[파인리지리포트] 주간모기지이자율 동향

이번주 모기지이자율은 하락하였습니다. 이처럼 이자율이 하락한 것은 2개월만에 처음입니다.

30년고정모기지의 평균이자율은 0.08%가 하락한 6.76%를 나타내고 있습니다. 1년전 평균이자율은 6.83%였으며 4주전에는 6.42%였습니다.

15년고정모기지의 경우 역시 0.08%가 하락한 6.45%를 나타냈으며 5년변동모기지는 6.58%로써 지난주에 비하여 0.09%가 하락하였습니다.

지난주까지 30년고정모기지의 평균이자율은 7주동안 계속 상승하여 4월25일 6.27%였던 이자율이 지난주에는 6.84%까지 치솟은 바 있습니다. 이처럼 이자율이 급상승한 것은 지난 3년동안 처음 발생한 것입니다.

이번주 이자율이 하락한 것은 경제지표에서 나타나는 물가상승의 위협이 생각하였던 것보다 심각하지 않은 것으로 나타났기 때문입니다. 지난주에 발표된 소매물가의 경우 5월중 0.7%가 상승하였으나 에너지와 식품을 제외한 근원물가는 0.1%에 지나지 않은 것으로 나타나자 채권수익율과 모기지이자율은 하락세를 나타냈습니다.

인플레이션이 범세계적으로 발생하고 있는 현상으로 인하여 급상승하였던 이자율은 미국내의 상황은 물가상승이 어느정도 억제되고 있다는 소식이 전해지자 이자율의 하락을 이끌었고 이와 더불어 지난주 발생하였던 채권시장내의 과잉현상이 일정부분 재조정되었다는 측면도 있는 것으로 판단됩니다.

모기지이자율이 상승하자 모기지신청율은 하락하는 것으로 나타나고 있습니다. 모기지뱅크협회의 발표에 따르면 지난주 모기지신청은 전주에 비하여 3%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 그러나 이자율이 거의 비슷한 수준이었던 작년 같은 기간에 비해서는 13%가 증가하였다고 합니다.

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[파인리지리포트] 모기지카운셀링?

며칠전 뉴욕타임즈에는 일리노이주에서 실시되었던 모기지카운셀링프로그램에 대한 기사(“Effort to Advise on Risky Loans Runs Into Snag”)가 실린 적이 있습니다. 이는 모기지의 연체와 이에 따른 주택차압(Foreclosure)이 심각한 현상으로 발전되자 특정지역을 선정하여 주택융자를 얻을 경우 무조건 모기지카운셀링을 거치도록 하는 파이롯프로그램입니다.

이와 같은 카운셀링프로그램이 도입된 이유는 대부분의 소비자들이 모기지를 잘 이해하지 못하고 있기 때문에 무리한 융자를 얻고 있다고 판단되었기 때문입니다. 소비자보호단체에서 조사한 바에 따르면 대부분의 경우 변동모기지를 얻었음에도 불구하고 고정이자모기지를 얻었다고 생각하고 있으며 2/3이상이 소득의 60%이상을 주택비용으로 사용하고 있고 75%가 기존부채를 재융자하는 반면 주택구매는 25%에 지나지 않는다고 합니다.

이에 따라 주택차압이 급증하게 되자 이를 막고자하는 수단의 일환으로 이러한 류의 프로그램이 시작되었으나 특정지역에 국한하여 실시되기 때문에 인종차별의 문제가 발생하여 지난 1월에 중단된 바 있습니다.

일리노이주에서는 이러한 카운셀링프로그램을 주전역으로 확대하여 실시함으로써 인종차별의 소지를 해결하고 리스크가 높고 착취적인 모기지융자로 부터 소비자를 보호하려는 움직임을 보이고 있습니다.

그러나 이러한 모기지카운셀링 자체가 이미 융자은행에 제출한 소득관련 서류를 또다시 확인하는 수준에 그칠 경우 과연 얼마나 실효성이 있을지 의문입니다.

일리노이주의회에서는 소득검증없이는 주택융자를 하지 못하도록 하는 법안이 상정될 예정이라고 하니 앞으로의 귀추가 주목됩니다.

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[고진성칼럼] 이자율상승에 대한 대처방안

미국경제에 있어 가장 커다란 영향력을 행사하는 것은 다름아닌 “돈의 가격”, 즉 이자율입니다. 이자율이 어떻게 움직이느냐에 따라 거의 모든 것들의 가격들이 결정된다고 하여도 과언이 아닐 것입니다.

주지하다시피 한동안 그토록 뜨거웠던 주택시장의 붐을 야기시켰던 것도 낮은 이자율때문이었습니다. 예를 들어 1980년대에 모기지이자율은 평균 10.9퍼센트 였으며 물가상승율을 감안하더라고 7.2퍼센트수준이었습니다. 그러나 2000년을 깃점으로 이자율은 크게 하락하였는데 2000년에서 2006년까지 모기지평균 이자율은 6.5퍼센트수준이었고 물가상승율을 감안한 실질이자율은 불과 4.2퍼센트에 지나지 않았습니다.

이처럼 이자율이 낮다는 것은 그만큼 융자에 따른 비용이 줄어든다는 것이며 이에 따라 더 많은 돈을 빌릴 수 있다는 것을 의미합니다. 모기지융자가 훨씬 수월해 지기도 하였지만 바로 이처럼 이자율이 낮았기 때문에 주택붐이 발생하게 되었고 결국 주택가격은 물가상승율보다 29퍼센트이상 상승하는 결과가 발생한 것입니다.

[파인리지리포트] 모기지연체율의 급증, 이에 따른 파급효과

모기지뱅크협회(MBA)의 발표에 따르면 올해 1분기중 모기지 10,000개중 58개가 주택압류절차(Foreclosure)에 들어갔다고 합니다. 이러한 0.58%의 비율은 주택압류절차가 시작된 모기지만을 말하는 것이며 이미 주택압류절차가 진행중인 모기지는 포함되지 않은 수치입니다. 따라서 현재 주택압류절차에 포함되는 모기지의 총수치는 1.28%로써 10,000개중 128개에 달하고 있다고 합니다.

그런데 이러한 수치는 소위 서브프라임모기지에 비하여 ‘새발의 피’에 지나지 않습니다. 서브프라임모기지의 경우 10,000개중 1,887개가 적어도 30일정도 연체가 되었거나 아니면 주택압류절차에 착수되었다고 하니 거의 100개중 19개가 문제가 되고 있습니다. 19%? 매우 높은 수치가 아닐 수 없습니다.

이처럼 서브프라임모기지에 문제가 발생하자 그동안 대형 서브프라임융자회사들이 파산하게 되었고 더 나아가 이제는 이러한 서브프라임모기지들을 매입한 투자펀드들이 어려움을 겪기 시작하였습니다.

어제 뉴욕타임스의 기사("Mortgages Give Wall St. New Worries")에서도 언급되었듯이 이러한 문제의 대표적인 사례가 베어스턴스(Bear Stearns)가 운영하는 헤지펀드입니다. 해당 펀드는 10개월전 6억불정도의 투자자금을 끌어모아 펀드를 시작하여 약 60억불정도를 추가로 빌려 서브프라임관련 모기지를 매입하였는데 해당채권의 가치가 무려 23%나 하락하는 양상을 띠면서 존폐의 상황에 빠지게 되었습니다.

현재 금융시장에서 진행중인 이러한 문제가 어떠한 파급효과를 나타낼지는 정확하게 알 수는 없으나 분명한 것은 모기지관련 채권에 대한 평가(Revaluation & Review)가 더욱 까다로워질 것이며 이에 따라서 모기지융자로 흘러 들어오는 자금은 줄어들을 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

단, 이러한 파급효과는 하루아침에 갑자기 발생하는 것이 아니라 시간을 두고 천천히 이루어질 것으로 판단됩니다.

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[파인리지리포트] 파인리지뉴스레터 6월호

부동산/주택융자/경제전반에 관련하여 최고의 전문성을 자랑하는 전문웹진(WebZine)인 파인리지리포트 5월호(PDF)가 나왔습니다. 인터엑티브(Interactive) 기능이 첨가되어 한층 편리해진 전문리포트를 통해 경제적 안목을 높히십시오.

1) 미국경제와 주택시장동향
2) 이자율동향분석
3) 모기지융자리스크에 대하여
4) No Cost(무비용)모기지의 실제
5) 심층분석 - 모기지이자율의 향방
6) 캐쉬백(Cash-Back)모기지의 정체
7) 적절한 부채수준은?

파인리지리포트 6월호로 바로 가시려면 여기를 클릭하세요.

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[파인리지리포트] 서브프라임모기지 현황

서브프라임모기지에 있어 대표적인 상품이 ‘2/28모기지”라는 변동모기지프로그램입니다. 해당 프로그램의 경우 처음 2년동안은 고정된 이자율이 적용되지만 이후부터는 이자율이 재조정되는 변동모기지입니다.

이러한 모기지를 얻은 사람들의 경우 이자율이 재조정되기 전에 보다 안정된 모기지로 리파이낸스(재융자)를 하거나 아니면 주택을 매각함으로써 해당 모기지를 상환하지 않을 경우 급격하게 늘어난 상환부담으로 인하여 곤경에 처할 가능성이 높게 됩니다.

지난 2005년 그리고 2006년에는 시장이자율이나 재융자에 소요되는 비용 그리고 주택매매 상황은 유리하게 전개되어 해당 모기지를 갚아버릴 수 있는 여건이 그런대로 마련되어 있었습니다.

그러나 올해에 들어서면서 서브프라임모기지의 시장환경이 갑자기 악화되면서 융자승인조건이 보다 엄격해지고 시장이자율 역시 급증하면서 재융자의 기회는 그만큼 줄어든 반면 모기지상환부담은 더욱 급증하는 상황으로 돌변하고 말았습니다.

앞서 언급되었듯이 ‘2/28모기지”의 경우 처음 2년동안은 상대적으로 낮은 고정된 이자율이 적용되지만 25개월째 되는 달부터 이자율은 특정한 기준금리(예: LIBOR금리)를 기준하여 급증하게 됩니다. 이경우 모기지를 얻은 사람에게는 4가지의 옵션이 주어집니다.

1) 특별한 조치를 취하지 않고 이자율이 재조정됨에 따라 새롭게 조정된 높은 이자율을 지불함.
2) 또다른 서브프라임모기지로 재융자함
3) 안정된 프라임(Prime)모기지 또는 프라임에 가까운 모기지로 재융자함(신용상태가 좋아진 경우)
4) 주택을 팔아 모기지를 상환함.

상기의 옵션들중 첫번째에 해당하는 경우 최근 자료에 따르면 2004년에 2/28모기지를 얻었는데 2006년 해당 모기지를 상환하지 않은 경우 이자율은 평균 2.5%가 상승한 것으로 나타나고 있습니다. 이는 서브프라임모기지에 적용되는 통상적인 이자율의 상승제한폭(Cap)인 2%-3%가 감안된 것입니다. 만일 상승제한폭이 적용되지 않을 경우 이자율은 5%이상이 더 오르게 됩니다.

또다른 서브프라임모기지로 재융자를 하는 경우에는 2006년에 취급된 ‘2/28변동모기지’의 초기이자율의 경우 1.35%가 상승한 것으로 나타나고 있는바 2.5%이상 오른 이자율에 따라 모기지를 상환하는 것보다는 재융자를 하는 것이 더 유리하였던 것으로 나타나고 있습니다.

세번째 옵션은 프라임모기지로 재융자을 하는 경우인데 이처럼 프라임모기지로 재융자를 하기 위해서는 신용상태가 종전에 비하여 훨씬 호전되어야 하며 통상적으로 서브프라임모기지에 부과되는 조기상환벌과금의 문제가 해결되어야 합니다(조기상환을 할 경우 6개월분의 이자를 페날티로 지불하여야 함)

상기 도표에 따르면 2/28모기지를 얻었던 사람들이 실제적으로 어떠한 조치를 취했는지가 나타나고 있습니다. 76%에 해당하는 사람들이 해당 모기지를 상환한 것으로 나타나고 있습니다. 이는 2005-2006년중 시장이자율이나 융자환경이 유리하게 작용하여 서브프라임모기지를 얻었던 사람들 4명중에 3명은 해당 모기지를 자신에게 유리하게 처리하였음으로 나타내주고 있습니다.

해당모기지를 상환하기 않은 사람들중 절반에 가까운 사람들이 높은 이자율에 계속 모기지를 상환하고 있으며 나머지 사람들의 경우 여러가지의 재정적인 문제가 나타나고 있는데 6%에 해당하는 모기지가 2007년 3월현재 연체중에 있음 2%는 주택차압(Foreclosure)중이며 나머지 4%는 주택경매를 통하여 집을 잃어버리게 되었습니다.

2007년의 경우 2006년에 비하여 서브프라임모기지가 상환될 가능성은 더욱 줄어들은 것으로 나타나고 있는데 이는 시장환경이 크게 변했기 때문입니다.

2007년3월현재 2/28모기지의 초기에 적용되는 이자율은 2005년에 비하여 1.65%가 상승하였고 지난 6월 1일을 기준으로 볼 때 초기이자율은 2.05%로 급상승한 상태입니다. 2007년 6월의 이자율수준으로 볼 때 재융자시 2005년에 대비하여 이자율이 0.25%씩 상승할 때마다 $17만불 모기지의 월상환액은 $30씩 증가하게 됩니다.

이와 더불어 융자승인기준이 종전에 비하여 더욱 까다로워졌는데 이는 융자승인을 위하여 요구되는 서류가 더 많아졌으며 승인에 소요되는 시간도 더 길어진다는 것을 의미합니다.

이와 더불어 주택가격이 정체 또는 하락되고 있음에 따라 융자비율이 지나치게 높아질 수 있다는 점에서 재융자를 하기가 더욱 어려워질 가능성이 높게 됩니다. 이에 따라 약 18%에 해당하는 사람들이 모기지연체, 채무이행 불능의 상태 또는 주택차압에 빠지게 되어 2006년에 비하여 무려 50%가 증가하게 되었습니다.

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[파인리지리포트] 맨하탄주택시장동향

뉴욕 맨하탄의 경우 시장에 나온 주택매물은 계속 감소하고 있는 추세를 나타내고 있습니다. 5월말 시장에 나온 주택(콘도 및 코압)은 총 5,742개로써 1년전에 비하여 26.1%가 감소하였고 지난 5년동안 매물평균인 5,919개보다도 적은 것으로 나타나고 있습니다.

그동안 맨하탄의 주택매물은 7천개이상을 유지하다가 작년 11월을 깃점으로 6천개대로 감소하더니 5월에는 6천개미만으로 줄어들었습니다. 이처럼 매물이 6천개미만으로 떨어진 것은 2005년 8월(5,284개)이래 처음 발생하는 현상입니다.

[Source: Crain's New York Business]

[Faith & Work] 근심의 원인

세상살이에는 언제나 걱정과 근심거리들이 따라다니기 마련입니다.

우리들이 자주 접하게 되는 근심거리들은 자식문제, 나이드신 부모님에 대한 걱정, 건강문제, 늘 분주한 삶에서 비롯되는 불안감과 이로 인한 불면 그리고 외로움등이 있을 수 있습니다. 그러나 최근 설문조사에 따르면 가장 커다란 근심의 원인은 다름아닌 돈의 문제라고 합니다.

그러나 이러한 돈에 대한 걱정이 모두 기본적인 생활을 꾸려가기에도 부족한 재정상황에서 비롯되는 것은 아닙니다. 이는 대부분의 경우 스트레스는 돈을 얼마나 많이 버느냐와 별다른 상관이 없다는 사실에서 잘 나타나고 있습니다. 예를 들어 저소득층의 25%에 해당하는 사람이 심한 스트레스를 받고 있다고 하는 데 고소득층의 23%이상이 이와 동일한 스트레스를 받고 있다고 합니다.

[파인리지리포트] 주간모기지이자율 동향

모기지이자율이 급상승하여 30년고정모기지의 평균이자율은 지난 한달동안 0.5%이상이 오르는 결과를 나타냈습니다.

30년고정모기지의 이자율은 0.23%가 상승한 6.84%를 나타내고 있습니다. 1년전 평균이자율은 6.71%이었으며 4주전에는 6.32%였습니다. 30년고정모기지가 이처럼 높았던 것은 작년 7월 19일 6.89%를 기록한 이래 처음 발생하는 것입니다.

15년고정모기지의 경우 0.2%가 상승한 6.53%를 나타내고 있으며 5년변동모기지는 6.67%로써 지난주에 비하여 0.15%가 상승하였습니다.

과거에도 모기지이자율은 이처럼 급상승하였던 적이 있습니다. 2004년 3월에 이자율이 상승하기 시작하여 1달동안 0.6%가 상승한 적이 있었으며 2003년 7월에는 모기지이자율이 4주만에 무려 0.82%가 상승하여 6.43%를 기록한 적이 있었습니다. 그러나 이후 이자율은 하락세를 거급하면서 2004년 3월에는 5.41%까지 떨어진 바 있습니다.

2000년에도 이와 유사한 일이 벌어졌으며 911사태가 발생한 2001년에도 이자율이 급등하였습니다.

이러한 이자율의 움직임에 있어 나타나는 공통적인 현상은 이자율이 급격한 상승을 나타낸 이후 서서히 하락되어지는 과정을 거치면서 하향안정세를 거친다는 것입니다.

이자율이 이처럼 급등한 이유는 여러가지로 설명되어질 수 있겠으나 무엇보다도 인플레이션(물가상승)에 대한 채권시장의 평가가 새롭게 조정되었기 때문입니다. 그동안은 인플레이션의 가능성이 낮은 것으로 판단되어 상대적으로 이자율이 낮은 수준에서 유지될 수 있었으나 인플레이션이 당초 예상과는 다르다는 판단이 들게 되자 이에 상승하는 수준으로 이자율이 상승하게 되었습니다. 이는 현재의 이자율 수준이 현쟈 나타나고 있는 전반적인 경제상황, 특히 인플레이션의 상황을 비교적 적정하게 반영하였다는 의미이기도 합니다.

따라서 모기지이자율은 앞으로 다소 하락하는 상황도 발생하겠으나 당분간은 6.75%-7.00%수준을 유지할 것으로 전망됩니다.

이처럼 모기지이자율이 급증하는 상황에서도 지난주 모기지융자신청은 오히려 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 전국모기지뱅커협회에 따르면 지난주 융자신청은 약 6%정도가 증가하였다고 합니다.

이처럼 이자율이 상승하게 되면 재융자를 하는 경우 역시 줄어들게 됩니다. 그러나 변동이자모기지를 얻었던 사람들의 경우 이자율의 상황이 이처럼 급박하게 돌아가게 되면 변동모기지의 이자율 역시 급상승하게 되므로 다소 높은 이자율이라고 할지라고 고정이자모기지로 재융자하는 것이 안전하다는 판단을 하게 됩니다. 이는 변동이자율의 급상승에 따른 문제점을 사전에 차단하기 위한 자기보호의 수단이 됩니다.

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[파인리지리포트] 모기지이자율의 인상관련 원인분석

모기지이자율이 계속 상승하고 있습니다. 요즘은 자고 일어나면 또다시 이자율이 오르는 현상이 매일 반복되어지고 있는 실정입니다. 오늘 10년만기 미재무부 채권의 수익율은 5.137퍼센트에서 5.246퍼센트로 상승하여 드디어 연방금리의 수준까지 육박하였습니다. 일반적으로 모기지이자율의 기준금리로 받아들여지는10년만기 미재무부 채권이 불과 얼마전만 하여도 4.60퍼센트수준이었으나 불과 몇주만에서 0.6퍼센트이상이 급속하게 상승하였고 이에 따라 모기지이자율 역시 6.125퍼센트에서 6.75퍼센트이상으로 급등하여 많은 사람들을 놀라게 만들고 있습니다.

오늘 이처럼 채권가격이 상승하게 된 것은 범세계적으로 나타나고 있는 인플레이션현상과 더불어 이에 따라 금리인상이 우려되기 때문으로 판단됩니다. 예를 들어 중국의 경우 지난 1분기중 근원소비물가는 3.4%나 상승한 것으로 나타나 이에 따라 긴축통화정책(금리인상)이 예상되어지고 일본의 경우에도 조만간 금리가 인상될 것이라는 소식이 전해지자 계속 채권매물이 시장에 쏟아져 나오면서 가격하락을 유발하고 있습니다.

그러면 이처럼 최근 나타나고 있는 이자율의 급등현상을 어떻게 받아들여야 할까요? 일반적으로 채권수익율(이자율)은 (1) 투자자금의 수요/공급, (2) 인플레이션에 대한 전망(기대)의 변화, (3) 재정(금리)정책에 대한 전망의 변화에 의하여 영향을 받는다는 측면에서 다음과 같이 이해되어질 수 있을 것입니다.

지난 1분기중 경제성장율이 0.6%에 지나지 않듯이 그동안 실질적인 경제성장은 계속 지지부진한 상태로 지속되어 왔습니다. 외국중앙은행들이 보유외환의 투자처를 다변화시키는 추세이기는 하지만 미재정자산에 대한 해외의 수요는 급격하게 감소하지는 않고 있으며 국내저축율이 현저히 하락하는 현상도 나타나고 있지 않습니다. 미국경제는 올해 하반기중 일정부분 회복될 것으로 전망이 되지만 이자율이 갑자기 급등하도록 만드는 결정적인 변수는 찾아볼 수 없습니다.

최근 에너지가격의 상승은 전반적으로 물가상승을 유발시키고 있습니다. 소비물가의 경우 최근 2.5퍼센트-3퍼센트 수준으로 상승하게 되었습니다. 그러나 근원소비물가의 경우 안정되는 현상을 나타내고 있으며 에너지가격의 상승에도 불구하고 인플레이션에 대한 우려는 오히려 줄어드는 추세입니다. 이를 감안할 경우 인플레이션자체가 자금의 수요/공급의 측면에서 이자율의 급상승을 유발시킨다고 할 수는 없을 것입니다.

연준(Federal Reserve)의 금리정책에 대한 시장(Market)의 입장이 최근 바뀌었습니다. 즉 연준이 올해안에 한번 또는 두번에 걸쳐 단기금리를 0.25퍼센트씩 인하할 것이라고 당초에는 예상하였으나 최근 현재의 금리정책을 계속 고수할 것이라는 입장으로 바뀌게 되었습니다. 연준(Federal Reserve)의 금리정책에 대한 시장(Market)의 기대가 바뀌게 된 것은 최근 안정되고 있는 근원물가가 또다시 오를 가능성도 배제할 수 없으며 이에 따라 낮은 경제성장보다는 높은 인플레이션이 여전히 미국경제에 있어 위협으로 작용하고 있다는 연준의 입장표명이 중요한 변수로 작용하였다고 볼 수 있습니다.

이에 따라 연방금리는 올해 5.25퍼센트수준으로 유지될 것이며 내년(2008) 역시 불과 0.25퍼센트정도가 하락한 5.00퍼센트가 될 것으로 전망됩니다. 바로 이러한 이유로 인하여 당초 기대치인 0.5퍼센트의 금리인하가 현실로 나타나지 않음에 따라 결국 수익수준(이자율)을 약 0.5퍼센트정도 인상토록 만들 수 있다는 판단이 듭니다. 만일 이러한 논리가 타당하다면 30년고정모기지의 이자율은 6.625-6.750퍼센트를 당분간 유지할 것으로 전망됩니다.

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[파인리지리포트] 주간모기지이자율 동향

모기지이자율이 지난 10개월중 가장 높은 수준으로 상승하였습니다. 이는 경제성장이 예상보다 나은 것으로 나타나고 고용비용의 상승등 여러가지의 인플레이션의 요인들로 인하여 연준(Federal Reserve)이 금리를 인하시킬 가능성은 거의 전혀 없기 때문입니다.

30년고정모기지의 평균이자율은 0.14%가 상승한 6.61%를 나타내고 있습니다. 이자율이 이처럼 높았던 때는 6.65%를 기록하였던 작년 8월 2일이었습니다. 1년전 30년고정모기지의 이자율은 6.65%였던 점을 감안한다면 이자율에 있어서 작년의 수준으로 회규하였다고 볼 수도 있을 것입니다. 그러나 4주전 이자율은 6.29%수준이었던 점을 고려한다면 모기지이자율은 매우 짧은 기간동안 급상승하였다는 것을 잘 드러내 주고 있습니다.

이처럼 모기지이자율이 상승한 것은 30년고정모기지뿐만이 아니라 거의 모든 모기지상품에서 나타나고 있습니다. 15년고정모기지의 경우 6.33%로써 지난주에 비해 0.12%가 상승하였고 5년변동모기지의 경우 무려 0.15%가 상승하여 6.52%를 나타내고 있습니다.

모기지이자율이 이처럼 급상승하게 되면 정서적으로나 실제적으로나 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 이러한 현실을 반영하듯 전국부동산업 협회(NAR)은 최근 2007년 주택매매전망을 또다시 하향조정하였습니다.

NAR은 지난 2월 2007년 주택매매는 644만채로 줄어들 것으로 전망하였다가 4월에는 이를 634만채로 하향조정하였고 이번에 또다시 618만채로 전망치를 또다시 낮추게 되었습니다. 이는 2006년대비 4.6%가 하락한 것인데 이역시 여전히 높은 수준이라는 판단이 듭니다. 그러나 NAR이 매 2개월마다 2%씩 하향조정하게 되면 결국 올해말이 되면 전망치가 실제상황에 근접할 수 있을 것입니다.

모기지이자율은 향후에도 더 상승할 것으로 전망됩니다. 이는 오늘오전 모기지채권이 0.4%정도가 추가하락하게 되었고 이에 따라 모기지이자율은 0.25%정도 추가인상될 수 밖에 없는 상황에 직면하고 있습니다. 모기지이자율과 연동하는 10년만기국채의 경우에도 드디어 마지노선인 5%를 뛰어넘어 5.05%까지 치솟은 것을 감안한다면 현재 나타나고 있는 이자율 상승국면이 앞으로도 계속되어질 것으로 보입니다.

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[파인리지어드바이스] 모기지재융자 시기를 늦추지 마십시오

만일 변동이자모기지를 가지고 있는 분들의 경우 시간이 지날수록 고정이자모기지로 재융자(리파이낸스)할 수 있는 기회가 점점 줄어들고 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.

파인리지리포트를 통하여 전달되어지고 있듯이 경제상황이 전반적으로 호전되고 있으며 이는 이자율의 상승으로 이어지고 있습니다. 자신이 가지고 있는 변동모기지의 이자율이 급상승할 것으로 예상되는 분의 경우 가급적 빠른 시일내에 재융자를 하는 것이 유리합니다.

이는 모든 변동이자모기지에 적용됩니다. 예를 들어 2002년 7월경에 5년변동모기지를 얻은 경우 이자율은 5.500%수준이지만 그동안 단기금리의 상승에 따라 이자율이 재조정되어질 경우 적용되는 이자율은 7.75%정도로 뛰어 오르게 됩니다. 30년고정모기지의 평균이자율은 현재 6.5%수준이나 계속 상승하고 있는 추세입니다.

페이옵션모기지(PayOption ARMs)과 같은 변동모기지의 경우 이자율은 이미 7%수준을 훨씬 넘어선 상태이며 해당이자율에 따라 모기지를 상환하지 않더라고 실제로 적용되는 이자율은 7%이상이 된다는 것을 염두에 두어야 할 것입니다.

단기금리가 하락할 것으로 기대하고 재융자를 하지 않는 사람들의 경우 이러한 현실은 매우 실망스러울 것이지만 현재의 높은 이자율 수준이 향후에도 계속될 것으로 전망됩니다.

재융자를 고려하시는 경우 기다리지 마시고 행동에 옮겨야 할 싯점입니다.

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