Pine Ridge Report

[파인리지리포트] 모기지이자율이 오르면

모기지이자율이 계속 상승하고 있습니다. 주간모기지동향에서도 잘 나타나고 있듯이 30년고정모기지의 경우 한동안6.22%-6.32%수준의 낮은 변동폭을 나타냈으나 최근 계속 상승세를 나타내면서 이번주에는 6.47%까지 상승하여 작년 8월이래 가장 높은 수준까지 오르게 되었습니다.

이처럼 모기지이자율이 상승하게 되면 가뜩이나 고전을 면치 못하고 있는 주택시장에 더욱 부정적인 영향을 미치게 될 것입니다.

주지하다시피 낮은 모기지이자율은 지난번 주택붐의 원동력으로 작용한 바 있습니다. 이후 과거 2년간 주택시장은 침체상태에 돌입하였음에도 불구하고 모기지이자율은 그런대로 낮은 수준으로 유지되었기 때문에 주택시장이 급격하게 몰락하는 것을 막아주는 역할을 하였습니다.

그러나 모기지이자율이 최근 계속하여 상승하게 되자 주택시장의 침체를 더욱 가속화시킬 것이라는 우려가 제기되고 있습니다. 예를 들어 전국모기지뱅크협회(MBA)나 전국부동산업협회(NAR)은 향후 주택시장의 전망에 관련하여 올해 중반기부터는 주택시장이 회복될 것이라는 당초의 입장에서 후퇴하여 내년 상반기에나 나아질 것이라고 전망하고 있습니다.

모기지이자율은 10년만기 국채(Treasury Note)의 수익율에 연동하여 움직이는데 국채수익율 역시 5월달에 들어서 꾸준하게 상승하고 있습니다. 이는 주식시장의 호황이 가히 세계적인 현상으로 발전하면서 채권에 대한 투자가들의 선호도가 크게 줄어들게 되었고 이에 따라 채권가격이 하락되고 있기 때문입니다.

이자율이 상승하게 되면 월모기지상환부담이 상대적으로 늘어나게 됩니다. 이자율이 최근 0.26%가 상승하였는데 이는 모기지융자금액이 $20만달러인 경우 월 $30달러가 추가로 늘어나는 결과가 발생합니다.

만일 모기지이자율이 앞으로 계속 상승하게 될 경우 이에 따라 상환부담은 더욱 가중될 것이며 결국 주택구매패턴에 상당한 영향을 미치게 될 것입니다. 결국 이는 수요의 감소로 이어지면서 주택가격의 하락을 유발시키는 변수로 작용하게 될 것입니다.

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[파인리지리포트] 모기지재융자시 손익분기점(Break-Even Period)

여러가지의 목적이나 이유때문에 모기지재융자를 고려하겠으나 이중 하나는 소위 “Rate/Term” 재융자라고 하여 재융자를 통하여 낮은 모기지이자율을 얻게 됨으로써 혜택을 얻는 것입니다.

그러나 낮은 모기지이자율을 얻게 되더라도 재융자에 관련된 비용이 소요되기 때문에 재융자를 통한 혜택을 누리기 위해서는 일정기간동안 모기지를 보유하고 있어야 하는데 이는 이자절감에 따른 혜택이 재융자비용을 충분히 충당할 수 있을 때까지는 적어도 모기지를 계속 가지고 있어야 한다는 이야기입니다.

따라서 모기지재융자시에는 항상 손익분기점에 도달하는 기간이 얼마나 소요되는지를 염두에 두어야 할 것입니다. 예를 들어 기존에 가지고 있던 모기지의 이자율에 비하여 새롭게 얻게될 모기지이자율이 훨씬 낮을 경우 손익분기점은 빨리 도래하며 재융자금액이 많이 소요되는 경우 손익분기점에 도달하는 기간은 길어질 수 있습니다.

일반적으로 손익분기점을 따질 때 재융자비용을 종전의 월상환금액대비 새로운 월상환금액의 차액을 나누게 됩니다. 예를 들어 $40만달러에 대한 기존의 모기지(30년고정모기지)의 이자율이 8.5%인 상황에서 이자율이 6.375%인 30년고정모기지를 새롭게 얻으면서 이에 따른 재융자비용이 $3,000달러가 소요된다고 가정한다면 손익분기점에 도달하는 기간은 다음과 같이 계산이 됩니다.

기존모기지 월상환액: $3,076
신규모기지 월상환액: $2,496
차액: $580
$3,000/$580 = 5개월

이는 재융자를 통하여 실제적인 비용절감의 혜택은 5개월이상의 기간이 소요되는 이후에 누리기 된다는 것을 의미합니다.

단, 이러한 계산법에는 특정한 전제가 따르게 되는데 이는 새로운 모기지의 기간이 기존의 모기지의 기간과 유사하여야 한다는 것입니다. 만일 융자기간이 다를 경우 이에 따라 손익분기점의 기간을 잘못 계산될 수 있습니다.

예를 들어 앞에서의 상황에서15년고정모기지로 6%에 재융자를 하는 경우 동일한 계산법을 적용하는 경우 다음과 같은 결과가 발생합니다.

기존모기지 월상환액: $3,076
신규모기지 월상환액: $3,375
차액: ($299)

이는 재융자를 하게 될 경우 종전에 비하여 매월 $299달러를 더 내야한다는 것이기 때문에 이러한 방식으로 손익분기점을 가늠할 수 없습니다.

그러나 5개월이 지난 싯점에서 모기지잔액을 기준으로 비교할 경우 종전의 모기지의 경우에는 $398,771인 반면 새롭게 얻은 15년고정모기지의 경우 5개월이 지난 싯점에서의 모기지잔액은 $393,054임에 따라 모기지부채는 $5,717이나 줄어들게 되므로 해당 차액은 재융자비용을 충분히 감당하고도 남게 된다는 결론이 나옵니다.

모기지재융자시 이에 따른 실질적인 혜택을 고려하고자 하는 경우 단순논리가 적용되는 경우도 있다는 것을 염두에 둘 필요가 있습니다.

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[파인리지리포트] 주간모기지이자율동향

모기지이자율이 5주째 연속하여 상승하고 있습니다. 지난 11주간동안 9번에 걸쳐 모기지이자율이 상승하였습니다.
30년고정모기지의 평균이자율은 0.05%가 상승한 6.47%를 나타내고 있습니다. 1년전 30년고정모기지의 이자율은 6.72%였으며 4주전에는 6.28%이었는데 이처럼 모기지이자율이 상승한 것은 작년 8월 29일 6.49%까지 상승한 이래 처음 발생하고 있는 현상입니다.

15년고정모기지의 경우 6.15%로써 지난주에 비하여 0.06%가 상승하였으며 5년변동모기지는 0.05%가 상승한 6.32%를 나타내고 있습니다.

이번주 모기지이자율이 또다시 오르게 된 이유는 지난주 모기지이자율의 상승과 연장선상에서 이해되어져야 할 것으로 판단됩니다. 즉 고용(Employment)는 꾸준히 증가하고 있으며 주가 역시 계속 상승하는 상황에서 연방은행이 조만간 이자율을 하락시킬 가능성이 거의 없다는 것이 엄연한 현실로 등장하면서 채권에 대한 선호도가 크게 줄어들게 됨에 따라 나타난 현상으로 파악됩니다. 특히 주식시장의 호황에 따라 투자자금들의 주식시장으로 ‘쏠림’ 현상이 나타나게 되었고 이에 따라 모기지이자율의 상승에 적지 않은 영향을 미치고 있는 것으로 판단됩니다.

채권시장이 고전을 면치 못하는 것은 국내적인 요인에만 국한되는 것은 아닌 듯 합니다. 자금이 해외주식시장으로 이동하면서 미국채(US Treasuries)에 대한 수요가 줄어들게 되었는데 최근 2년만기 국채에 대한 경매가 있엇는데 해외투자가가 매입한 부분은 20%에 지나지 않았다고 합니다. 종전의 경우 해외투자가의 매입이 차지하는 비율이 40%에 달하였던 점을 감안할 경우 미국채권에 대한 해외투자가의 선호도가 크게 감소한 것으로 나타내 주고 있습니다.

이처럼 모기지이자율이 계속 상승하게 되자 주택모기지의 신청은 감소하고 있는 상태입니다. 전국모기지뱅크협회(MBA)에 따르면 매입용주택융자신청은 전주에 비하여 2.5%, 재융자신청은 13%가 감소하였다고 합니다.

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[고진성칼럼] No-Cost (무비용)모기지의 실제

최근 뱅크오브어메리카(Bank of America)에서는 소위 "No-Fee Plus"라고 하여 클로징비용이 전혀 들지 않는 모기지프로그램을 선전하고 있습니다. 이들이 선전하는 바에 따르면 융자신청료나 신용조사비, 감정비나 타이틀조사비등이 전혀 들지 않으면서도 가장 경쟁력있는 이자율에 주택모기지를 제공해준다고 합니다.

그런데 가장 기본적인 경제상식중 하나인 “이 세상에 공짜는 없다”라는 사실을 익히 알면서도 이처럼 믿기 어려운 광고를 접하게 되면 쉽게 현혹되는 경우가 많습니다. 마치 이러한 프로그램을 선택하면 수천달러를 절약할 수 있을 것만 같은 생각이 들게 됩니다. 그러나 과연 실제로 그렇까요?

우선 뱅크오브어메리카가 파인리지모기지를 비롯하여 다른 융자은행들이 일반적으로 부과하는 비용들중 무료로 해주겠다고 하는 항목과 이에 해당하는 금액은 대략적으로 다음과 같습니다.

[파인리지리포트] 기존주택매매동향

Sales: -2.6%; 1-Family: -2.4%; Condos: -3.8%

어제 발표된 4월중 신규주택의 매매는 엄청나게 증가한 것으로 나타났습니다. 이에 따라 16%라는 증가수치가 다소 의심스러운 점도 없지 않아 이와 같은 매매증가현상이 기존주택의 매매와 함께 검토되어질 필요가 있었습니다.

그러나 실망스럽게도 기존주택의 매매는 오히려 크게 하락한 것으로 나타났습니다. 4월중 기존주택의 매매는 총 599만건(연수치)가 이루어져 3월에 비하여 2.6%가 하락한 것으로 발표되었습니다. 이에 따라 기존주택의 매매는 2006년 4월이래 10.7%가 감소하게 되었습니다.

당초의 예상으로는 611만건의 주택매매가 이루어질 것으로 예상하였으나 오히려 $6백만(연수치)이하로 감소하여 전반적인 주택매매의 상승세가 완전히 사라져 버린 형국입니다.

4월중 기존주택의 매매는 전반적으로 크게 약화되었습니다. 이러한 감소세는 단독주택이나 콘도미니엄 모두 발생하였으며 모든 지역에서 나타나고 있는 현상인데 특히 동북부지역에서 커다란 하락세를 보였습니다.

이처럼 매매가 부진하게 되자 팔리지 않은 주택재고는 총 420만채로 무려 10.4%가 증가하게 되었고 현재의 매매추세로 볼 때 재고물량은 단독주택의 경우 8.3개월, 콘도의 경우에는 9.5개월로 늘어나게 되었습니다. 이처럼 주택재고가 지나치게 늘어나고 있는 것은 향후 주택시장이 계속적으로 침체를 면치 못할 것이며 가격하락의 압력이 더욱 커질 것임을 시사해 주고 있습니다.

주택시장이 이처럼 부진을 면치 못하고 있는 이유는 우선적으로 주택을 팔려는 사람들이 좀체로 가격을 내리려 하지 않으며 이와 더불어 서브프라임모기지의 문제로 인하여 모기지융자를 얻기가 더 어려워졌기 때문입니다. 특히 셀러(Seller)들이 주택가격을 시장상황에 따라 조정하기를 거부하는 상황은 주택시장에 있어 심각한 문제로 남게 될 것이며 따라서 셀러들이 시장의 현실을 받아들이고 가격을 하락시키지 않는 한 주택재고는 계속 과다한 상태로 남아 있을 것이며 주택시장의 상황이 조만간 호전될 것으로 기대하기는 어려울 것입니다.

어제 신규주택의 매매가 급증한 것을 놓고 주택시장이 드디어 바닥을 치고 회복되기 시작하였다고 생각을 하였으나 오늘 발표된 기존주택의 매매현황은 또다시 늪으로 빠져들도록 만드는 역할을 하였습니다.

따라서 주택시장이 정말 나아지고 있다고 확신하기 위해서는 신규주택과 기존주택의 매매가 적어도 몇개월동안 증가하고 있음을 확인할 수 있어야 할 것입니다. 그러나 이러한 현상이 나타나지 않고 있으며 앞으로도 얼마동안은 나타나지 않을 것으로 판단됩니다. 이러한 상황에서 주택재고의 문제는 필시 주택가격의 하락을 유발시키는 요인으로 작용하게 될 것이며 모기지이자율이 상승하게 될 경우 문제는 더욱 심각할 것으로 보입니다.

연방은행은 이러한 점들을 염두에 두어야 할 것임에도 불구하고 여전히 인플레이션(물가상승)의 중심으로 금리정책을 펴날 것임에 따라 조만간 금리하락을 기대하기는 어려울 것으로 예상됩니다.

Let's kick off the summer and crank up the grills this holiday weekend.
Have a wonderful Memorial Day Weekend!

[파인리지리포트] 신규주택시장동향

지난달(4월) 신규주택시장은 매우 흥미로운 현상이 발생하고 있습니다. 지난달 신규주택의 매매는 총 981천건(연수치)로써 당초의 예상치인 865천건보다 훨씬 높은 것으로 나타나고 있는데 이는 3월에 비하여 무려 16%나 증가한 것입니다.

이처럼 매매가 급증한 데에 비하여 급격한 가격하락의 현상이 동시에 발생하였는데 4월중 신규주택의 중간가격은 $229,100으로써 전년대비 10.9%가 하락하였고 전월에 비하여 무려 11.1%나 떨어진 것으로 나타나고 있습니다.

이는 신축주택의 매물을 정리하기 위하여 상당한 금액의 가격조정이 이루어졌으며 이에 따라 수요가 갑자기 급증하게 된 것으로밖에 해석될 수 없을 것입니다.

이와 같은 매매의 급증현상에 힘입어 신규주택의 재고는 1.5%가 하락한 538천개로 감소하였고 이에 따라 공급량은 3월중 8.1개월에서 6.5개월로 크게 줄어들었습니다.

작년에 비한다면 4월중 신규주택의 매매는 10.6%가 감소하였고 1월-4월까지 4개월동안의 매매의 경우 작년 같은 기간에 비하여 20%정도 감소하였음에도 불구하고 4월중 매매가 전월에 비하여 이처럼 급증한 것은 많은 사람들을 놀라게 만들고 있습니다.

특히 주택건설업계의 정서지수는 지난 16년중 가장 낮은 수준으로 떨어진 상태이며 신규주택시장의 향후 전망을 나타내 주는 신축허가의 경우 지난 10년간 가장 낮은 수준으로 곤두박질 한 상태에서 이처럼 매매가 크게 증가한 것은 매우 의외로 받아들여지고 있습니다.

지난 3월기준 과거 6개월동안의 월평균매매는 925천건이었으나 4월기준으로는 930천건으로 늘어나 지난 2005년 10월이래 처음으로 평균매매가 증가한 것으로 나타나고 있습니다.

4월중 매매를 주도한 것은 남부지역으로써 전월대비 28%가 증가하였고 서부지역과 동북부지역의 경우에는 각각 8.5%, 3.8%가 늘어난 반면 중부지역은 4%가 하락하였습니다.

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[파인리지리포트] 주간모기지이자율 동향

모기지이자율이 급상승하여 올해에 들어 가장 높은 수준을 유지하고 있습니다.

30년고정모기지의 평균이자율은 0.1%가 상승한 6.42%를 나타내고 있으며 15년고정모기지의 경우 역시 0.1%가 상승한 6.15%, 5년변동모기지는 6.32%로써 지난주에 비하여 0.08%가 상승하였습니다.

불과 4주전에는 30년고정모기지의 이자율이 6.27%였던 점을 감안한다면 0.15%가 상승하였고 이에 따라 올해중 가장 높은 이자율의 수준을 나타내고 있습니다. 모기지이자율은 지난 1월말 6.42까지 상승하였다가 이후 하락세를 나타내다가 다소 상승하였고 이후 지난 2개월동안은 6.22%-6.32%수준의 매우 낮은 변동폭을 나타냈으나 이번주에 들어서면서 갑자기 상승하고 있습니다.

경제관련 뉴스에 관한 한 이번주는 비교적 한가하여 모기지이자율에 영향을 줄만한 별다른 변수가 없었음에도 불구하고 이처럼 이자율이 크게 상승하게 된 것 자체가 흥미롭습니다.

이는 투자자금이 채권시장에서 주식시장으로 이동하게 된데에 따른 것입니다. 즉 모기지채권의 공급과 수요의 불일치가 가격하락의 현상을 유발하게 되었고 이는 결국 이자율의 상승이라는 결과를 초래한 것입니다.

모기지이자율은 여러가지의 경제적 변수들에 의하여 오르고 내리게 됩니다. 이중 가장 중요한 변수로 작용하는 것은 인플레이션인데 향후 인플레이션에 대한 투자가들의 기대와 평가에 따라 커다란 영향을 받게 됩니다. 예를 들어 소매물가(CPI)나 고용관련 현황에 있어 예상보다 현저하게 다른 결과가 나타날 경우 모기지이자율은 크게 오르거나 곤두박질되어질 수 있습니다.

그러나 최근 발표된 인플레이션관련 경제지표들의 경우 이자율을 움직일 수 있을 만큼 특별한 변화를 나타내지 않았다는 점을 감안할 때 모기지이자율의 상승은 인플레이션과 같은 변수와는 상관이 없는 것들에 의하여 영향을 받고 있는 것으로 판단됩니다.

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[고진성칼럼] 모기지융자리스크

주택모기지에 있어서 융자리스크(Mortgage Risk)는 가장 핵심적인 변수이지만 일반적으로 융자은행의 중심으로 이해되어지는 경향이 있습니다. 융자은행은 모기지융자에 관련하여 채무불이행(Default)에 따라 피해를 최소화시키기 위하여 여러가지의 리스크평가방법을 마련하여 적용합니다. 예를 들어 모기지이자율이 융자신청인의 신용상태, 소득/자산의 검증여부, 융자비율, 융자목적, 부동산의 종류, 매입용도등에 따라 차별화되어 적용되어지는 것은 바로 이러한 융자리스크를 적절하게 통제하기 위한 것입니다.

그러나 모기지융자에 있어 융자은행과 마찬가지로 모기지융자를 얻는 사람 역시 융자리스크를 공유하고 있음에도 불구하고 이에 대한 논의는 제대로 이루어지고 있지 않는 실정입니다.

모기지융자를 얻는 사람, 즉 소비자의 입장에서 융자리스크는 다름아닌 모기지상환에 관련된 리스크입니다. 최근 몇년동안 다양한 신종(新種)모기지들이 범람함에 따라 주택융자가 더욱 복잡해졌고 이에 따라 모기지융자와 관련하여 향후에 직면할 수 있는 리스크에 대하여 제대로 이해하지 못하는 경우가 비일비재하다는 것은 이미 주지의 사실입니다. 그러나 이처럼 향후에 발생할 리스크를 제대로 판단할 수 없을 경우 모기지상환을 제대로 할 수가 없게 되고 경우에 따라 주택압류(foreclosure)를 통하여 집을 빼앗기는 상황에 직면하게 되는 등 매우 커다란 댓가를 치루게 됩니다.

[파인리지리포트] 파인리지뉴스레터 5월호

부동산/주택융자/경제전반에 관련하여 최고의 전문성을 자랑하는 전문웹진(WebZine)인 파인리지리포트 5월호(PDF)가 나왔습니다. 인터엑티브(Interactive) 기능이 첨가되어 한층 편리해진 전문리포트를 통해 경제적 안목을 높히십시오.

파인리지리포트 5월호로 바로 가시려면 여기를 클릭하세요.

*** 파인리지뉴스레터는 PDF파일로 만들어졌으므로 Adobe Acrobat을 이용하셔야 볼 수있습니다. 만일 Adobe Acrobat이 설치되어 있지 않을 경우 여기를 클릭하시면 무료로 다운로드받을 수 있습니다.

[Faith & Work] Karma & Grace

모든 종교의 중심에는 소위 갈마(塏磨, Karma)사상이 깔려 있습니다.

갈마(Karma)란 일종의 ‘업보’와 같은 것으로써 생존하는 모든 것은 이에 지배를 받게 된다고 합니다. 이는 원인(Cause)과 결과(Effect), 행동(Action)과 이에 따르는 반응(Reaction)이 모든 것의 세상사를 지배한다는 사상입니다. 그렇다고 ‘갈마’를 운명이나 숙명론과 동일시될 수는 없는데 이는 인간에게 자신의 운명을 결정지을 수 있는 자유의지가 주어진다고 믿기 때문입니다.

따라서 만일 선한 행위를 할 경우 선한 열매를 얻게 될 것이며 이와는 반대 악한 행위를 할 경우 악한 결과를 맞이하게 될 것이라고 믿게 됩니다. 따라서 갈마는 전생(前生)과 현생(現生)의 모든 행위가 미래를 결정짓게 될 것이라고 말합니다.

우리들이 한 행위가 결국 다시 우리들에게 돌아온다는, 즉 ‘눈에는 눈’, ‘이에는 이’와 같이 모든 행위는 이와 동일한 결과를 만나게 된다는 논리가 이 우주를 지배하는 섭리처럼 여겨질 수 있습니다.

그러나 신앙은 우리를 갈마의 상태에서 벗어나 은혜(Grace)로 들어서게 합니다.

[파인리지리포트] 어느정도의 부채가 적정수준일까?

많은 사람들이 과다한 융자에 시달리고 있다는 것이 커다란 문제로 등장하고 있습니다. 미정부가 발표한 자료에 따르면 일반 소비자들의 경우 지난 2년동안 벌어들인 돈보다 더 많은 금액을 지출하였다고 하며 특히 주택담보 대출이 급증하고 있는 상황에서 모기지연체와 주택차압이 크게 늘어나고 있는 상황입니다.

이와 같은 상황에서는 자신의 재정상황를 재점검하고 어느정도 수준의 융자를 얻어야 적정한 수준인지를 따져볼 필요가 있을 것입니다.

신용카드

신용카드는 쉽게 얻을 수 있으나 이자율은 매우 높습니다. 신용카드에 관련하여 일반적으로 많은 사람들이 저지를 수 있는 오류는 매월 내는 미니멈상환금액만 주로 생각한 나머지 카드에 쌓이는 빚은 간과한다는 것입니다. 이는 결국 자신의 부채를 과소평가하도록 만들어 이에 따라 크레딧카드의 부채는 감당할 수 없을 정도로 늘어날 수 있습니다.

최근 연구조사에 따르면 3월말 현재 미국의 신용카드부채는 총$746.74 billion로써 지난 5년동안 18%가 증가한 상태라고 합니다.

이에 관련하여 취하여야 할 우선적인 조치는 모든 가계부채(신용카드나 자동차론등)의 잔액이 얼마인지를 주기적으로 점검하는 것입니다. 이를 연소득으로 나누어 30%이하로 유지될 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

만일 이보다 더 많은 부채를 얻은 상태라고 한다면 어떠한 이유로 이처럼 많은 융자를 얻은 것인지 이를 제대로 감당할 수 있는지를 잘 생각해보아야 할 것입니다.

지나치게 많은 금액을 신용카드로 빌려 쓴 경우 신용점수에 나쁜 영향을 미치게 되며 이는 결국 향후에 돈을 빌리는 경우 더 비싼 이자율이 적용되게 됩니다.

주택융자

주택융자에 관련된 승인조건이 강화되고 있음에도 불구하고 여전히 자신이 감당할 수 있는 금액보다 더 많은 금액의 주택융자를 얻을 수 있습니다.

일반적으로 적용되는 기준은 주택관련 비용(부동산세 및 주택보험포함)이 월소득의 28%가 넘으면 안됩니다. 예를 들어 월소득이 $5천달러일 경우 주택비용으로 소요되는 금액은 $1,400달러가 넘으면 안된다는 것입니다.

28%라는 가이드라인은 주택비용에만 국한된 것입니다. 다른 부채(신용카드, 자동차론, 학자금대출등)를 모두 포함할 경우 월부채상환액은 월소득의 36%가 초과하면 안됩니다. 즉 월소득의 28%가 주택비용에 할당되었을 경우 나머지 부채상환에 할당되는 비율은 8%정도입니다. 만일 월소득이 $5천달러일 경우 이의 8%는 $400달러라는 이야기가 되는데 대부분의 자동차론의 경우 이보다 금액이 더 많을 것입니다.

소위 부채비율이라고 칭해지는 28%/36%라는 비율은 그러한 수준을 유지하면 좋다는 것이 아니라 기본적으로 유지하여야 할 필수적인 조건임을 염두에 두어야 할 것입니다. 이는 소득의 36%이상을 부채를 상환하는데 쓰여지게 되는 경우 그만큼 재정적으로 불안정한 상황에 직면하여 있다는 것을 말해주는 것입니다.

Copyright Pine Ridge Mortgage 2007

[모기지 Q&A] 5년변동과 30년고정모기지중 어떤 것이 유리할까?

Q) 현재의 경제상황 및 이자율동향등을 미루어 5년변동모기지와 30년고정모기지중 어떤 것이 유리한 선택인가?

만일 5년이내에 집을 팔 것이 확실하다면 5년변동모기지가 나을 수 있을 것입니다. 그러나 만일의 경우 5년내에 집을 팔 수 있는 상황이 생길 수도 있음을 염두에 두어야 할 것입니다. 아무도 이런 상황을 원하지 않지만 주택가격이 하락하여 모기지부채와 매각비용등을 고려할 때 추가로 돈을 물어내야 할 수도 있으며 건강상의 문제가 생길 수도 있습니다.

5년변동모기지를 얻는다는 것은 해당 주택에 5년미만동안만 거주할 것이라는 것을 전제로 합니다. 만일 정말 5년미만의 기간동안만 거주할 목적이라면 임대를 하는 것이 더 나은 방법일 수 있습니다. 만일 5년이상 해당주택에 거주할 계획일 경우 30년고정모기지와 같은 장기(長期)모기지를 얻는 것이 나을 것입니다.

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[파인리지리포트] 주택시장동향

주택시장은 주지하시다시피 여전히 열악한 상황입니다. 신축허가는 크게 감소하였고 주택매매는 계속 줄어들고 있으며 주택가격 역시 하락세를 면치 못하고 있습니다.

4월중 주택신축허가의 경우 작년4월에 비하여 28%가 감소하였고 3월에 비해서는 9%가 줄어들었습니다. 주택신축의 경우 그다지 나쁜 상황은 아닙니다. 지난달의 경우 2006년 4월에 비하여 16% 하락한 반면 3월에 비해서는 3%가 늘어난 상황입니다.

주택 및 콘도미니엄의 매매는 계속 좋지 않은 상황입니다. 올해 1분기의 경우 작년 같은 기간에 비하여 기준주택의 매매는 6.6%가 줄어들었고 중간가격은 1.8%가 하락하였다고 합니다.

동북부지역의 경우 올해 1분기중 주택매매는 작년에 비하여 1.2%가 증가한 것으로 나타나고 있어 그나마 조금 나은 편이라는 생각은 들지만 중간가격의 경우 2.5%가 하락하였습니다.

주택시장이 침체된 상황하에서 만일 주택을 팔려고 하는 경우 무엇보다도 중요한 것은 가격을 잘 책정하는 것입니다. 시장상황이 나쁘다고 하더라도 가격이 잘 책정되어 시장에 내놓을 경우 생각보다 쉽게 주택을 팔 수 있을 것인데 이경우 전반적인 주택가격의 동향에 대하여 잘 숙지하고 있는 경험있는 부동산에이전트를 만나는 것이 필수적입니다.

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[파인리지리포트] 주간모기지이자율 동향

이번주 모기지이자율은 다소 상승하였으나 변동폭은 여전히 낮은 상태입니다.
30년고정모기지의 평균이자율은 0.03%가 상승한 6.32%를 나타내고 있으며 15년 고정모기지의 경우 6.05%로써 지난주에 비하여 0.05%상승하였으며 5년변동 모기지는 0.08%가 상승한 6.24%를 나타내고 있습니다.

30년고정모기지의 경우 이자율은 지난 6주에 걸쳐 6.27%-6.32%의 범위에서 움직이고 있습니다. 이는 모기지이자율을 크게 상승토록 하거나 하락토록 만드는 특별한 변수가 눈에 띠게 발생되지 않았기 때문입니다.

이번주 모기지이자율이 다소 상승하게 된 것은 연방은행의 공개시장위원회 (Federal Open Market Committee)가 인플레이션에 대하여 여전히 우려의 목소리를 내고 있는 것과 직접적으로 관련되어 있는 것으로 판단됩니다. 이럼에도 불구하고 근원물가가 계속 하향안정세를 유지하고 경제성장 역시 답보의 상태를 머무는 한 모기지이자율에 있어서 커다란 변동이 발생할 것으로 예상되지 않습니다. 이는 한편에서는 물가상승의 위협이 여전히 도사리고 있는 반면 또다른 한편에서는 경기침체의 우려가 버티고 있는 형국을 이루고 있어 마치 두개의 지남철이 이자율을 사이에 두고 접착되어 있는듯한 상황으로써 모기지이자율을 움직이지 않도록 만들고 있습니다.

이번주에 발표된 경제관련 뉴스들 역시 인플레이션과 경기상황에 대하여 서로 상반되는 소식을 전하게 됨으로써 지남철이 원래의 상태로 유지할 수 있도록 하였고 이에 따라 모기지이자율은 크게 변동되지 않았습니다.

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[고진성칼럼] 좋은 모기지를 얻기 어려운 이유

최근 모기지연체 및 이에 따른 주택차압(Foreclosure)이 크게 늘어나고 있다는 것은 적지 않은 사람들이 제대로 감당할 수도 없는 모기지를 얻었다는 것을 말해주고 있습니다. 어느누구도 이처럼 모기지를 제대로 감당하지 못하여 어렵사리 장만한 보금자리를 잃어버리는 처지에 빠지게 되는 것을 원치 않았을 것임에도 불구하고 이러한 현상이 늘고 있다는 것은 많은 사람들이 제대로 잘 이해가 되지 않는 모기지를 얻거나 자신의 형편(재정상황)에 적합치 않은 모기지를 얻게 된 결과 결국 모기지를 제대로 감당할 수 없는 지경에 빠지게 되었다는 것을 나타내 주고 있습니다.

이는 다시말해 주택융자에 있어 여러가지의 구조적인 문제들로 인하여 “좋은 모기지(Good Mortgage)”를 얻는다는 것이 그만큼 어렵다는 것을 의미합니다. 여기에서 “어떤 모기지가 좋은 모기지이냐?”에 있어서는 여러가지의 의견이 있을 수 있겠으나 일반적으로 투명성이 확보되어 있고 적정수준의 일관된 금융비용(이자율등)만 부과되는 동시에 모기지를 얻는 사람에게 단기적/장기적인 혜택이 제공하는 반면 예상치 않은 상황(모기지연체 또는 주택차압)에 빠지도록 만들지 않는 모기지를 말할 것입니다.

[파인리지리포트] 뉴저지주택시장동향

3개월에 걸쳐 계속 반등하였던 주택매매는 3월에 들어서면서 하락세를 돌아서 시장상황에 대한 여러가지 우려를 낳도록 합니다. 특히 뉴저지 주택시장의 경우 수요는 줄어들고 있음에도 불구하고 시장에는 나온 주택매물은 계속 늘어나고 있는 상황으로써 과연 과다한 주택재고의 문제를 어떻게 해결하느냐라는 관건을 안고 있습니다.

뉴저지의 경우 한동안 주택매매가 눈에 띄게 회복세를 나타냄에 따라 주택시장이 일정부분 정상화되고 있는 것으로 받아들여졌으나 서브프라임모기지의 문제가 화두로 등장하면서 수요가 급격하게 위축되는 현상을 보이고 있습니다.

부동산시장은 소위 ‘인식의 게임(Game of Perception)’이라고 하여 현재 나타나고 있는 현상을 일반 구매자들이 어떻게 해석하고 받아들이느냐에 따라 커다란 차이를 나타냅니다. 최근 서브프라임관련 모기지의 문제가 언론에 의하여 크게 다루어지면서 모기지연체 및 이에 따른 주택압류(Foreclosure)가 크게 늘어 났다는 소식이 전해지자 일반구매자들은 주택구매를 주저하는 상황이 야기되었습니다.

그러나 일부 언론에서 발표되는 내용과 실제로 벌어지고 있는 상황은 서로 크게 상치한다는 점을 주지하여야 할 것입니다. 예를 들어 주택압류(Foreclosure)가 크게 증가하여 전국적으로는 주택압류건수는월 125천개에 달한다고 하나 실제로의 주택압류는 월 22천개에 지나지 않습니다. 또한 2006년도에 전국적으로 주택압류건수는 120만개에 달하였다고 하나 실제수치는 1/5에도 못미치는 상황입니다.

뉴저지의 경우에도 이와 유사하게 과대포장되어져 있습니다. 즉 리포트에 따르면 월 5천개의 주택압류가 생기고 있다고 하나 실제로 발생하는 월 주택압류는 평균 2백개정도의 수준입니다.

이처럼 통계상에 오류가 발생하는 이유는 주택압류건수를 계산할 때 실제로 주택압류의 절차가 착수된 것들뿐만이 아니라 모기지가 연체중인 것들도 함께 포함하여 계산하기 때문입니다. 또한 주택압류의 절차하에 있는 주택들의 경우 여러가지의 단계를 거치게 되는데 이를 구분하지 않고 이중삼중으로 계산함에 따라 주택압류건수가 크게 늘어나게 된 것입니다.

이러한 점을 염두에 두고 뉴저지의 경우 총 7만개의 주택매물이 시장에 나와 있는 반면 3월중 주택차압건수는 270개에 지나지 않는다는 사실을 고려한다면 현재 진행되고 있는 주택압류가 주택시장에 미치는 영향, 즉 공급에 미치는 영향은 지극히 미미하다고 할 수 있을 것입니다.

이처럼 실제로 주택차입은 270개에 지나지 않음에도 불구하고 3월중 주택차압건수는 4.780개나 된다는 잘못된 통계가 발표되어질 경우 많은 사람들이 이에 따라 주택시장상황에 대하여 부정적인 생각을 갖게 되는 것은 당연할 것입니다.

서브프라임모기지의 문제와 관련하여 발생되는 또다른 현상은 모기지융자를 얻기가 종전에 비하여 까다로워졌다는 것입니다. 모기지융자가 까다로워졌다는 것은 여러가지로 나타날 수 있는데 예를 들어 다운페이를 더 많이 하여야 하거나 종전에 비하여 월모기지상환액이 늘어날 수 있습니다. 이와 같은 현상은 주택구매에 있어 부담으로 작용하게 때문에 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 이는 주택을 처음 장만하는 사람들에게 직접적인 영향을 미치게 되며 이에 따른 파급효과가 기존의 주택을 팔고 더 큰 집으로 이사를 가려는 사람들에게 까지 영향을 미치게 되고 이에 따라 고가의 주택매매에도 부정적인 영향을 미치게 되기 때문입니다.

이처럼 서브프라임모기지의 파장은 주택을 장만하려는 사람들로 하여금 지금이 주택을 매입하기에 적당한 싯점인지에 대하여 다시 생각토록 만듭니다. 현재 모기지이자율이 과거에 비하여 여전히 낮은 수준이고 주택가격은 하락하였으며 고용상황은 여전히 양호한 상태임에도 불구하고 이처럼 주택매매가 극도로 부진하다는 것은 부동산에 있어 인식의 게임이 중요한 변수로 작용하여 현실로 드러나고 있다는 것을 자명하게 나타내주고 있습니다.

현재 뉴저지주택시장에 있어서 최대의 관심거리는 봄마켓에서 주로 나타나는 매매급등의 현상이 전혀 발생하지 않느냐 아니면 지연되고 있느냐의 여부입니다. 일반적으로 봄마켓은 5월말과 6월에 두번째 반등의 기회를 갖게 되는데 만일 주택시장 및 서브프라임모기지관련 주택압류등에 대한 부정적인 뉴스들이 줄어들게 되면 수요가 점차 살아날 수도 있다는 기대도 가능합니다. 그러나 주택시장에 대한 대중의 인식이 바뀌려면 일정한 시간이 소요되어야 한다는 점을 감안할 경우 주택시장은 계속 관망(Wait & See)의 상황을 유지할 것으로 판단됩니다.

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[파인리지리포트] 소매물가동향

CPI: +0.4%; Excluding Food and Energy: +0.2%

개솔린가격이 치솟고 있음에도 불구하고 4월중 소매물가는 안정되고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 소매물가는 지난 3월에는 0.6%가 상승하였으나 4월에는 0.4%상승에 그쳐 당초의 예상보다 낮은 것으로 나타났습니다.
식품과 에너지가격의 제외한 근원물가의 경우 0.2%상승에 그쳤습니다.

전국적으로 개솔린가격은 갤론당 $3.07달러로 치솟아 작년 8월 갤론당 $3.03달러의 기록을 깼습니다. 이처럼 개솔린가격이 상승한 이유는 정유시설이 작동하지 않아 공급상의 문제가 발생하였기 때문인데 향후 가격상승이 계속될 것으로 예상되고 있습니다.

올해에 들어 4월까지 소매물가는 연 4.8%의 상승율을 나타내고 있어 2006년의 2.5%에 비하여 거의 2배의 물가상승율을 나타내고 있는데 이와 같은 물가상승의 주요원인은 식품가격과 에너지가격이 급상승하였기 때문으로 풀이됩니다. 그러나 식품과 에너지가격을 제외할 경우 물가상승율은 2.2%에 지나지 않는데 이는 2006년의 2.6%에 비하여 매우 나아진 것으로 나타나고 있습니다.

이처럼 소매물가가 안정되고 있다는 것은 연방은행의 입장에서는 희소식이 아닐 수 없습니다.
이처럼 물가가 안정되게 됨으로써 연방은행은 추가금리인상이라는 극단적인 처방을 피할 수 있게 되었고 전반적인 경기상황에 보다 많은 신경을 쓸 수 있기 때문입니다. 특히 지난 3개월동안 근원물가는 1.9%로써 연방은행의 기대수준이내에서 움직이고 있다는 사실 자체가 그동안 연방은행의 금리정책과 이에 비롯되는 경기위축현상이 마침내 물가의 위협을 줄이도록 하였다는 판단이 들도록 합니다.

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[파인리지리포트] 주간모기지이자율 동향

모기지이자율은 이번주에도 별다른 변동을 나타내지 않고 있습니다. 30년고정모기지의 평균이자율은 6.29%로써 지난주에 비하여 0.01% 상승하였고 15년고정모기지는 6%로써 지난주와 같은 이자율을 나타내고 있는 반면 5년변동모기지의 경우 0.03%가 상승한 6.16%를 나타내고 있습니다.

1년전 30년고정모기지의 평균이자율은 6.67%, 4주전에는 6.31%였습니다. 이는 모기지이자율이 1년전에 비해서는 약 0.25%정도가 하락한 상태이며 지난 2개월간 꾸준한 안정세를 유지하고 있다는 것을 나타내 줍니다.

지난 8주간동안 30년고정모기지의 평균이자율은 가장 낮았을 때 6.19%였으며 가장 높이 올랐을 때는 6.31%정도였습니다. 이는 지난 2개월간 이자율의 변동폭이 비교적 낮다는 것을 나타내 줍니다.

이처럼 모기지이자율이 안정세를 유지하고 있는 것은 이자율에 영향을 미칠 수 있는 변수들이 서로 상충된 결과를 나타내면서 견제와 균형을 이루고 있기 때문입니다.

모기지이자율와 같은 채권에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 변수는 다름아닌 인플레이션(물가상승)입니다. 왜냐하면 채권이라는 고정된 이자수입에 의존하고 있는데 물가가 상승하게 되면 그만큼 채권의 수익율이 저하되며 이에 따라 채권가격도 평가절하되기 때문입니다.

이에 따라 모기지이자율은 인플레이션에 관련된 데이타에 민감하게 반응합니다. 현재 두드러지게 나타나고 있는 상황은 주택시장의 침체등 전반적인 경기가 크게 위축되고 있습니다. 이에 따라 지난 1분기의 GDP성장율이 불과 1.3%에 지나지 않는 것으로 나타나고 있는데 경기위축은 소비둔화를 유발시킴으로 그만큼 인플레이션이 유발할 가능성이 낮기 때문에 모기지이자율에는 긍정적으로 작용하게 됩니다. 그러나 또 다른 축에서 버티고 있는 것은 여전히 인플레이션이 높다는 우려입니다. 이러한 우려는 낮은 실업율과 높은 임금상승율, 그리고 $3달러를 넘어선 개솔린가격등과 같은 소식으로 부추겨 지면서 모기지이자율에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

이처럼 서로 상반되는 상황(경기약화와 인플레이션)이 서로 줄다리기를 하는 한 모기지이자율은 계속 현재의 수준에서 크게 벗어나지 않을 것으로 예상됩니다.

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[고진성칼럼] 타이틀보험의 미스테리

주택을 매입하거나 모기지를 재융자할 경우 가장 커다란 부분을 차지하는 비용중 하나는 다름아닌 타이틀보험(Title Insurance)에 관련된 비용입니다.

타이틀보험이란 타이틀(부동산의 소유권은 물론 이를 점유하고 사용하며 또한 이를 매각하는데에 관련한 일체의 법적인 권한)에 관련하여 문제가 발생할 경우 이에 따른 피해(Loss)를 배상해주는 보험을 말합니다.

타이틀보험은 주택을 구매하거나 아니면 재융자를 하는 경우 융자은행에서 요구하기 때문에 반드시 들어야 하는데 주택보험이나 생명보험 또는 자동차보험과 같은 보험들과는 달리 모기지융자가 포함되어 있는 부동산거래시 타이틀보험비는 한번만 지불하면 됩니다. 대부분의 타이틀보험이 커버해주는 내용은 어떤 타이틀회사에서 발행하던지 동일합니다.

[파인리지리포트] FOMC Action

연방은행은 오늘 공개시장위원회(FOMC)의 미팅을 통하여 금리를 5.25%의 현행수준으로 그대로 유지할 것을 결정하였습니다.

상기의 발표문에서도 나타나듯이 금리동결의 결정에 관련하여 특별한 입장변화는 나타내지 않고 있으나 지난 3월의 발표문과 비교할 때 "Economic growth slowed in the first part of this year ...,"이라는 표현을 통하여 지난 1분기 GDP 성장률이 1.3 퍼센트에 지나지 않았다는 점을 고려하여 경기둔화를 직접적으로 인정하고 있으며 "Core inflation remains somewhat elevated" 이라는 언급을 통하여 인플레이션 (물가상승)에 있어 다소 나아지고 있다는 조짐을 인정하고 있고 있으나 여전히 우려의 대상임을 분명하게 나타내고 있습니다.

종전의 경우 연방은행이 어떤 결정을 내릴 때에는 이에 대한 설명이 뒤따르게 마련이지만 이번의 경우에는 상기와 같은 언급을 제외하고는 아무런 언급이 없습니다.

에너지비용, 주택시장 그리고 여러가지의 경제동향에 대하여 잘못된 평가를 내린 바 있기 때문에 이번에는 마치 아무 말도 하지 않기로 작정한 듯한 모습입니다. 연방은행은 경기가 앞으로 나아질 것이라는 기대를 여전히 버리지 않고 있는 듯합니다. 그러나 그 때가 언제일런지는 분명치 않습니다. 또한 인플레이션은 여전히 우려의 대상이라고 생각을 하고 있으나 그냥 그대로 놓아 두는 것이 현재로써는 최상책이라고 판단하는 듯합니다. 그러나 근원인플레이션이 더 떨어질 때까지 연방은행이 금리를 하락시킬 것으로 기대하지 않는 것이 나을 듯 싶습니다. 특히 개솔린가격이 갤론당 $3달러씩이나 하는 상황에서 금리가 하락되기까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 판단됩니다.

연방은행의 금리동결 발표가 있자 개장초반 약세로 출발하였던 뉴욕증시는 상승세로 돌아섰는데 다우존스의 경우 53.8포인트, 내스닥은 4.59포인트가 상승하였습니다. 채권시장의 경우에는 주식시장과는 다소 상반된 반응을 보였습니다. 즉 인플레이션이 여전히 우려의 대상으로 남아 있다는 평가에 따라 10년만기국채의 수익율은 4.634%에서 4.666%로 상승하였습니다. 이는 인플레이션이 채권가치를 잠식하며 또한 연방은행으로 하여금 금리를 계속 높은 수준으로 유지하게 만들기 때문입니다. 모기지이자율의 경우에 이와 같은 채권시장의 영향에 따라 상승세를 타게 될 것으로 보이지만 그다지 결정적인 영향은 미치지 않을 것으로 보입니다.

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