Pine Ridge Report

[파인리지뉴스] FOMC Action

연방은행의 공개시장위원회(Federal Open Market Committee)에서 방금 회의결과를 발표하였습니다 발표문 내용은 상기와 같습니다.

노란줄로 표시된 것이 핵심사항으로 여겨집니다. 즉 주택시장의 안정세로 인하여 경제성장이 지나치게 발생할 것으로 보이지 않으며 경제는 계속하여 완만한 성장세를 나타낼 것이라는 입장입니다.

이를 채권시장에서는 긍정적으로 받아들임에 따라 모기지이자율은 다소 하락할 수도 있을 것으로 전망됩니다.

[파인리지 Rate Watch] 경제동향과 모기지이자율

수요일(1/31) 채권시장은 미미하나마 상승세를 타고 있으나 오늘 오후 2:15에 예정된 공개시장위원회의(FOMC)의 금리결정에 관련된 발표를 기다리고 있음에 따라 별다른 변동을 보이지 않고 있습니다. 주식시장의 경우 12시 25분현재 다운존스의 경우 21.79포인트가 상승한 반면 내스닥은 3.12포인트가 하락한 상태입니다.

*** 1/31/2007현재 파인리지모기지의 이자율 현황은 여기를 클릭하십시오.

오늘 발표된 GDP관련 소식에 대하여 채권시장은 별다른 반응을 보이지 않았습니다. 지난 4분기중 GDP성장율은 당초예상(3%)보다 높은 3.5%로 뛰어 오른 것으로 나타나고 있습니다. 이는 예상하지 못하였던 낮은 에너지가격과 함께 무역수지의 호조에 따른 것으로 풀이됩니다. 이처럼 경제성장이 예상보다 높게 이루어졌다는 것은 채권시장과 모기지이자율에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.

그러나 다행스럽게도 4분기 고용비용 인덱스(Employment Cost Index)가 당초 1%가 증가할 것으로 에상하였으나 실제로는 이보다 낮은 0.8%의 증가에 그친 것으로 나타남에 따라 이자율의 상승을 막아주는 방파제 역할을 하였습니다. 즉 예상보다 높은 경제성장에도 불구하고 인플레이션(물가상승)의 위험이 심각하지 않을 것으로 받아들여지고 있기 때문입니다.

이와 함께 내일 발표될 ISM지수가 낮게 나타날 것이라는 기대 그리고 건설부분 지출이 예상(0.1%)보다 크게 하락하였다는 소식들이 모기지이자율의 상승을 억제하고 있는 것으로 판단됩니다.

오늘 2:15분에 예정된 FOMC의 금리결정관련 발표에 따라 모기지이자율은 크게 변동되어질 수 있습니다.

원만한 경제성장하에서도 추가적인 물가상승의 압력이 없다는 것은 연방은행의 입장에서는 긍정적인 소식일 것입니다. 그러나 경제는 연방은행이 기대하는 것보다 높은 성장세를 나타내고 있으며 인플레이션(물가상승) 역시 기대수치보다 여전히 높은 수준이라는 점을 감안한다면 연방은행이 조만간 금리를 하락시킬 가능성은 희박하다고 판단됩니다. 경제성장이 높으면 높을 수록 단기금리도 높게 유지될 것이기 때문입니다.

그러나 이와 같은 상황은 조만간 달라지게 될 것으로 보입니다. 왜냐하면 앞으로도 경제성장율이 지난 4분기와 같이 3%를 상회할 것으로 기대하기는 무리이기 때문입니다.

[파인리지리포트] 공실율 2.7%가 의미하는 것

통계청(Census Bureau)에 따르면 2006년 4분기중 거주용주택의 2.7%가 비어 있는 상태로 있다고 하는데 지난 2년간 약 50%가 증가한 것으로 나타나고 있습니다.(임대용주택의 경우에는 9.8%).

공실율이 2.7%라는 것은 매우 높은 수치로써 주택 37개중 1개가 현재 비어 있거나 세일을 위해 시장에 나와 있다는 것을 의미합니다. 이는 공급이 수요에 비하여 지나치게 많다는 것을 뜻하며 아직도 주택가격이 하락할 수 있는 여지가 있다는 것을 말하여 줍니다. 만일 그렇다면 주택시장이 바닥을 쳤다는 주장 역시 단순한 '기대'로 그칠 가능성이 있다는 이야기입니다.

주택구매에 나선 경우 이러한 공실율을 염두에 두시기 바랍니다. 주택시장의 경우 지역에 따라 다르겠으나 만일 비어 있는 주택들이 많을 경우 아마도 가격하락의 가능성이 높을 것입니다. 그렇다고 해서 주택가격이 떨어질 것으로 무조건 기대한 나머지 주택장만을 계속 미루어야 한다는 것은 아닙니다. 적당한 가격에 좋은 집이 발견하였다면 매입하여도 무방할 것입니다. 다만 주택가격이 갑자기 오르지는 않을 것이기때문에 충분히 시간을 가지고 주택장만에 나서도 괜찮을 것으로 생각됩니다.

[모기지 Q&A] 이자율(Rate) vs. 연이자율(Annual Percentage Rate)?

Q) 융자를 신청하게 되면 융자은행으로 부터 “Truth in Lending Disclosure Statement”라고 하는 융자비용이 적시된 서류를 받게 되는데 이경우 “연이자율(Annual Percentage Rate)”이라는 박스에 적혀있는 이자율은 실제이자율보다 높은 것으로 나타납니다. 왜 그렇까요?

연이자율(APR)이란 소비자를 보호하기 위한 수단의 일환으로 사용되고 있으나 경우에 따라 많은 혼돈을 불러 일으키도록 합니다.

APR이란 융자를 얻는데 들어가는 비용까지 감안할 때의 이자율을 나타내 주는 것입니다. 따라서 APR을 계산할 때에는 융자신청료라던가 포인트(point)라고 칭하여지는 선지급이자분등 융자에 들어가는 비용들이 감안됩니다. 따라서 APR은 융자를 얻으려는 사람들로 하여금 모기지쇼핑시 객관적인 비교가 가능하도록 하기 위한 목적으로 제공되는 것입니다.

예를 들어 20만불에 해당하는 모기지를 30년모기지로 6.25%에 얻을 경우 월상환금액은 $1,231.43이 됩니다. 만일 어떤 융자은행에서는 포인트없이 이자율이 6.25%라고 하는 반면 다른 융자은행의 경우 1%의 포인트(융자금액의 1%)를 징구할 경우 어떤 융자은행을 선택하는 것이 유리할지는 쉽게 판단할 수 있습니다.

그러나 만일 또다른 융자은행에서 이자율이 6.125%인데 1.5%에 해당하는 포인트를 내야한다고 한다면 어떤 것이 나을지 쉽게 구별이 안가게 될 것입니다.

APR은 이러한 경우 객관적인 비교가 가능토록하여줍니다. 예를 들어 포인트가 없이 이자율이 6.25%라고 하는 경우 추가로 들어가는 융자비용이 없게 되므로 APR은 당연히 6.25%가 될 것입니다. 그러나 6.125%에 1.5%의 포인트를 내는 경우 APR은 6.267%가 됩니다. 다시말해 비록 두번째 모기지가 0.125%가 낮은 것처럼 보이지만 융자비용을 감안할 경우 오히려 비싸다는 것을 이야기 해줍니다.

APR에 있어서 반드시 염두에 두어야 할 것은 융자비용을 감안할 때 총융자기간을 고려하여 APR이 계산된다는 것입니다. 만일 조기에 모기지를 상환할 경우 APR은 훨씬 높아지게 됩니다. 예를 들어 상기의 경우 APR이라고 6.267%라고 함은 융자기간이 30년이라는 전제하에서 계산된 것입니다. 만일 모기지를 5년안에 상환할 경우 융자기간은 5년이 되므로 이경우 APR은 6.747%로 뛰어 오르게 됩니다.

[파인리지리포트] 뉴저지주택시장동향

뉴저지의 경우 12월중 매매계약은 지난 2005년 12월에 비해 2%정도가 많았던 것으로 나타나고 있습니다. 이러한 현상은 지난 2005년 8월이래 16개월만에 처음으로 발생한 것으로 뉴저지주택시장이 계속 호전되고 있음을 나타내주고 있습니다.

그러나 팔리지 않은 주택재고의 경우 12월중 오히려 1%가 늘어난 것으로 나타나고 있습니다. 여기에서 1%(800채)란 통계적인 측면에서 크게 우려할 수치는 아니지만 분명한 것은 현재의 재고수준을 줄이고 주택시장에 있어 일정한 균형을 이루기 위해서는 주택매매가 더 활발하게 이루어져야 한다는 것을 시사해줍니다.

12월수준으로 매매가 이루어질 경우 팔리지 않은 주택재고는 현재 10.6개월분으로 1년전 7.8개월보다도 훨씬 높은 수준입니다. 향후에도 이러한 수준을 유지될 경우 주택가격의 추가하락은 불가피할 것이라는 전망입니다.

또한 12월중 주택매매계약이 늘어났다고 할지라도 이는 유난히 따뜻하였던 날씨의 이유도 있을 것이라는 점을 감안할 경우 현재의 주택재고수준등을 감안시 뉴저지의 주택시장이 호전되고 있다고 쉽게 장담하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

[파인리지리포트] 모기지마켓팅의 허구(虛口)

주택융자에 관련하여 누구나 부담을 최소화시키기를 원합니다. 재정적인 여유가 있는 경우라면 다운페이(down-payment)를 많이 하여 모기지상환부담을 줄일 수 있겠지만 재정적으로 그리 여의치 못할 경우 어떠하면 상환부담을 최소화시킬 수 있을까에 대하여 많은 고민을 하게 됩니다.

주택융자에 있어서 상환부담을 줄일 수 있는 방법은 이자율(융자비용)을 낮게 얻는 것일 것입니다. 그러나 시장에서 적용되는 통상적인 이자율의 경우 거의 비슷하여 차이가 난다고 하여도 0.125%-0.250%수준에 지나지 않기 때문에 정서적으로는 싸게 얻었다고 생각될지라고 실제로는 상환부담을 크게 줄여둘 것이라 기대할 수는 없는 노릇입니다.

특히 종전에는 변동이자모기지의 경우 고정이자모기지에 비하여 이자율 상대적으로 저렴하여 상환부담을 어느정도는 줄일 수 있었으나 그동안 단기금리가 급등함에 따라 이자율의 격차가 거의 없는 실정입니다.

이러한 상황하에서 상환부담을 대폭 줄이고 싶은 기대, 즉 가능한 매월 모기지상환을 적게 하게 되면 비용도 절약하고 돈걱정도 덜 할 것이라는 생각으로 인하여 자칫하면 커다란 낭패를 볼 수 있습니다.

예를 들어 현재 가지고 있는 모기지를 재융자하면 처음 3개월동안 모기지상환을 하지 않아도 된다는 내용의 융자안내서(?)를 받았다고 합시다. 그런데 “3개월동안 모기지를 내지 않아도 된다”는 기막힌 제안을 하는 이유는 무엇일까요? 융자안내서에 따르면 이처럼 기막힌 제안을 한 이유는 그동안 상환실적이 매우 양호하였기 때문에 이러한 자격이 주어졌다고 합니다. 과연 그렇까요?

[파인리지리포트] 위치(Location)가 주택가격에 미치는 영향

주택가격는 해당 주택이 어디에 위치하고 있느냐에 따라 크게 영향을 받게 됩니다. 이처럼 ‘위치(location)이 매우 중요하다고 하는 데 과연 어떠한 요인들이 주택가격을 올리거나 내리도록 만들까요?

최근 전국주택건설협회(National Association of Home Builders)는 각종 통계자료에 대한 분석연구를 통하여 주택가격에 영향을 미치는 지역적인 측면에서 나타나는 특성들은 어떤 것들인지에 대한 연구결과(“House Price Estimator")를 발표하였습니다.

연구조사는 동북부, 남부, 중서부 및 서부 그리고 주택가격이 전국평균가격보다 훨씬 높은 캘리포니아도심지역에 위치한 새로히 신축되는 ‘표준(standard)주택’를 대상으로 하였는데 여기에서 표준(standard)주택이란 2003년이후 지어진 주택으로써 크기는 1,850평방피트이며 거실과 화장실(2), 침실(3), 식당, 주방 , 지하실, 차고, 벽난로등이 있고 이외에 특별한 부대시설은 없는 주택을 말합니다.

이러한 표준주택의 경우 중서부지역에서의 주택가격은 $163,540인 반면 캘리포니아 도심지역의 경우 $589,551정도인데 지역적인 다양한 특성에 따라 주택가격은 높을 수도 있으며 낮을 수도 있습니다.

예를 들어 중서부의 교외에 위치한 주택의 경우 매매가격은 $212,137인데 똑같은 집이 근처에 공원이 있을 경우 가격은 $215,510으로 상승되며 만일 대중교통시설에 가깝게 위치하는 경우 $238,340으로 뛰어 오르며 호수가와 같은 가장 좋은 위치에 있을 경우에 가격은 $303,760까지 오른다고 합니다.

이와 반면 도로시설이 열악한 지역에 위치할 경우 가격은 $209,175로 떨어지며 쇼핑하기가 불편한 지역일 경우 $205,725로 하락하게 되고 만일 주변에 공장들이 있을 경우에는 $197,699, 주변에 방치된 건물들이 있을 경우에 주택가격은 $185,805로 떨어진다고 합니다.

[파인리지리포트] 신규주택시장동향

December Sales: +4.8%; 2006 Sales: -17.3%

12월중 신규주택의 매매가 당초 예상을 뒤엎고 무려 4.8%나 증가한 것으로 나타났습니다. 상무부(Commerce Department)의 발표에 따르면 지난12월중 신규주택의 매매는 4.8% 증가한 112만건(연수치)이 발생하였고 11월 매매의 경우에도 당초의 3.4%에서 7.4%가 증가한 것으로 상향조정되었습니다.

당초 신규주택 매매는 1.2% 정도가 늘어난 106만건이 될 것으로 예상하였는데 실제로는 이러한 예상을 크게 넘어선 것입니다.

이처럼 11월과 12월중 신규주택의 매매가 상승하였음에도 불구하고 작년 총 신규주택의 매매는 2005년에 비해 무려 17.3%나 떨어져 지난 1990년 17.8%가 하락한 이래 가장 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났습니다.

12월말 기준 신규주택의 재고는 537,000채로써 재고수준은 11월 6.1개월에서 5.9개월로 줄어들었습니다. 그러나 2005년 12월의 4.8개월에 비해 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

신규주택의 가격은 약간 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 평균가격(average price)의 경우 $290,100을 기록하여 11월 때의 $290,800에서 소폭 하락하였습니다. 중간가격(median price)은 $235,000로써 11월의 $232,200에 비해 상승하였으나 2005년 12월의 $238,600 보다는 낮은 수준을 유지하였습니다.

[파인리지리포트] 기존주택매매동향

December Sales: -0.8%; 2006 Sales: -8.4%, 2006 median prices: +1.1%

지난12월중 기존주택(Existing home)의 매매는 0.8%가 하락하였고 이에 따라 2006년도 기존주택의 매매는 지난 24년 이래로 가장 빠른 속도로 하락한 것으로 나타났습니다.

어제(1/25) 전국부동산업협회(NAR; National Association of Realtors)의 발표에 따르면 12월 기존주택(Existing-Home)의 매매건수는 지난 11월 627만건(연수치)보다 0.8% 감소한 622만건입니다. 이는 당초의 예상(625만건)보다 낮은 수준입니다.

이로써 2006년 총 기존주택매매는 2005년 708만건에 비하여8.4%가 감소한 648만건으로써 지난 1982년 17.7%가 하락한 이후 24년 만에 가장 급격한 하락세를 기록하였습니다.

이와 반면 12월중 기존주택의 중간가격(median price)은 $222,000으로써 11월의 $217,000보다 $5,000 가량 상승하였고 2005년 12월과 동일한 수치를 나타냈습니다.

또한 12월 말 기준으로 팔리지 않고 있는 주택재고는 7.9%가 떨어진 351만채로 현재의 판매속도로 모두 팔릴 때까지 걸리는 시간은 종전의 7.3개월에서 6.8개월로 줄어들었습니다.

12월중 기존주택의 매매동향에서 나타나고 있는 사실은 주택매매가 활발하게 이루어지고 있지는 않으나 적어도 수요(demand)가 완전히 무너져 버린 것은 아니라는 것입니다.

[파인리지뉴스] 프래디맥(Fraddie Mac) 2007년도 경제전망

프래디맥(Fraddie Mac)의 2007년도 경제전망은 다음과 같습니다.

(1) Real GDP growth(실질경제성장율): 지난 3분기 실질경제성자율은 2%이었음. 2007년 1분기 GDP성장율 역시 주택시장의 침체로 인하여 여전히 낮은 수준으로 면치 못할 것으로 예상됨. 그러나 2007년 후반기중에는 재정상황이 호전되고 에너지가격이 하락될 것으로 예상됨에 따라 경제성장이 가속화될 것으로 전망됨.

(2) Consumer price inflation(소비자물가): 에너지가격의 하락에 따라 4분기중 소매물가 역시 크게 하락한 바 있음. 2007년에는 인플레이션(물가상승)의 압력이 그다지 크지 않을 것으로 에너지가격이 급증되지 않는 한 분기당 2.5%의 물가상승율을 나타낼 것으로 전망됨.

[파인리지리포트] 주택시장/모기지관련 3가지 트렌드

현재 미국주택시장은 나름대로 숨가쁜 조정기를 거치고 있습니다. 지난 1년(2005년 11월 – 2006년 11월)동안 주택매매는 11%가 감소하였고 이에 따라 주택재고는 7개월분으로 늘어나게 됐으며 주택가격의 경우 하락세가 두드러지게 나타나고 있습니다. 주택모기지의 경우 역시 주택매입용 모기지신청은 지난 2003년이래 가장 낮은 수준으로 하락하였습니다.

지난주 발표된 프레디맥(Freddie Mac)의 2007년도 경제전망(“The Remodeled Housing Market")에 따르면 주택시장 및 주택모기지에 관련하여 지난 5년간 뚜렷하게 나타나고 있는 다음과 같은 3가지의 트렌드(조류)가 향후 주택금융의 판세 및 주택시장의 흐름을 결정지을 것이라 전망하고 있습니다.

[파인리지리포트] 뉴저지 주택시장동향

지난 수요일 개최된 Rutgers Economic Advisory Service(R/ECON)의 2007년 상반기 컨퍼런스에 따르면 2006년 뉴저지지역의 주택가격은 10%가 하락하여 2004년도 수준으로 돌아 갔으며 이러한 가격하락 현상은 향후 일정기간 지속될 것이라고 합니다. 또한 주택가격이 또다시 회복되기까지는 적지않은 시간이 쇼오될 것이며 특히 럭셔리주택의 경우 다시 회복되기까지는 몇년이 소요될 것으로 전망하고 있습니다.

럭셔리주택의 경우 부진을 면치 못하는 이유는 고수당을 받는 직업이 그만큼 줄어들었기 때문이라고 합니다. 또한 앞으로 소위 “베이비붐” 세대가 은퇴를 하면서 집들을 처분하려고 할 것이기 때문에 이러한 럭셔리주택의 공급(supply)는 계속 늘어날 것이라는 전망입니다.

버겐카운티의 경우 $2.5백만달러이상짜리 주택은 현재 2년치의 공급물량이 있다고 하는데 이는 시장에 나온 해당가격의 범위에 속하는 주택들이 모두 팔릴 때까지는 2년정도가 소요된다는 것을 의미합니다.

주택을 팔려는 사람들의 입장에서는 주택가격이 하락하였다는 자체가 매우 좋지 않은 소식이지만 전체적인 주택시장을 위해서는 긍정적인 변수로 작용할 것입니다. 왜냐하면 주택감당여력의 문제가 뉴저지주택시장을 어렵게 만든 가장 주요원인으로 작용하였기 때문입니다. 즉 처음 주택을 장만하는 사람이 주택을 제대로 감당할 수 없을 경우 주택시장이 건강하다고 할 수 없을 것입니다. 왜냐하면 처음 주택을 장만하려는 사람이 주택을 살 수가 없다면 기존에 주택을 소유한 사람들 역시 좀 더 비싼 집으로 이사를 갈 수가 없게 되기 때문입니다.

결국 뉴저지 주택시장이 향후 회복될지의 여부는 무엇보다도 주택가격에 달려 있기 때문에 현재의 추세가 계속될 경우 뉴저지주택시장은 보다 안정적인 매매환경이 조성될 것으로 전망됩니다.

[모기지 Q&A] "three day right of rescission"이란?

Q) 3일이내에 취소할 수 있는 권리(“three day right of rescission”)란 무엇이며 어떠한 종류의 모기지에 적용되나?

연방법에 의하여 모기지재융자를 하거나 홈에퀴티관련 융자를 얻을 경우 클로징을 한 날로 부터 3일이내에 마음이 바뀔 경우 해당 융자를 취소할 수 있는 권한이 부여됩니다. 이러한 권한은 주택구매에 관련된 모기지융자의 경우에는 해당되지 않습니다.

이러한 권한이 부여되는 이유는 융자를 얻는 사람으로 하여금 자신이 취한 행동, 즉 재융자나 홈에퀴티융자를 얻는 일에 대하여 다시 한번 생각하고 검토할 수 있는 기회를 제공하기 위함입니다. 즉 해당기간동안 융자에 관련된 서류들을 검토하고 자신이 내린 결정이 과연 올바른지의 여부에 대하여 판단할 수 있는 여유를 갖게 됩니다.

이러한 취소권한은 융자를 얻는 사람의 입장에서는 자신의 권익을 보호하는데 있어 매우 중요한 역할을 하게 됩니다. 경우에 따라 재융자에 관련된 약정내용이 당초에 예상하였던 것과는 다르게 나타날 수도 있습니다. 예를 들어 이자율이 고정되지 않았을 경우 경우에 따라 클로징 싯점에서의 이자율이 예상보다 높게 책정되었을 수도 있을 것입니다.

“3일이내에 취소할 수 있는 권리”에 관련하여 반드시 염두에 두어야 할 사항은 클로징 싯점에서 실제융자가 이루어지는 것이 아니라 해당 취소권한이 끝나는 싯점인 3일이후에 융자가 이루어지게 되며 당초에 가지고 있었던 모기지에 대한 상환 역시 3일이후에나 이루어진다는 것입니다. 따라서 기존 모기지에 대하여 전액상환이 이루어질 수 있는 날짜를 잘 고려하여 본의아니게 모기지를 늦게 내는 일이 없도록 유의하여야 할 것입니다.

The Annual Mortgage Check-Up

매년, 파인리지모기지에서는 고객들을 위하여 모기지 첵크업(Check-up)서비스를 제공합니다. 대부분의 경우 주택장만을 위해 모기지를 얻거나 아니면 경우에 따라 재융자를 한 이후 더이상 관심을 두지 않고 있는 것이 일반적인 현상입니다. 그러나 매년 건강검진을 받거나 자동차의 상태를 첵크업하듯이 주택모기지의 경우에도 1년에 한번쯤은 정기적으로 재점검하는 것이 필요합니다.

그동안 이자율 환경이 크게 변하는 등 여러가지의 상황이 달라졌고 이와 더불어 자신의 재정상황, 신용상태등 여러가지 개인적인 상황들이 달라질 수 있기 때문에 이러한 변화에 따른 올바른 재정적 대안(Mortgage Solutions)을 위하여 다음과 같은 사항에 대하여 반드시 점검하고 넘어갈 필요가 있을 것입니다.

[파인리지리포트] 주택모기지의 세금공제

모기지를 얻으면 세금공제의 혜택을 받을 수 있다는 이야기를 듣습니다. 그러면 세금공제라는 것이 정확하게 어떠한 의미이며 이에 따라 모기지를 선택할 때 어떠한 영향을 미칠 수 있을까요?

예를 들어 $33만불짜리 콘도미니엄을 구입하는데 $6만불(20%)을 다운페이할 경우를 상정해봅시다.

이경우 $27만불에 해당하는 모기지를 얻어야 하는데 30년고정모기지를 얻는 경우 이자율이 6.25%가 적용되어 월상환금액은 $1,662.45인 반면 3년변동이자모기지를 얻으면 처음 3년동안은 이자율이 5.5%로 고정되어 이에 따라 처음 3년동안 내는 월상환금액은 $1,533.05가 됩니다.

이에 따라 30년고정모기지와 3년변동모기지간의 월상환액은 $129.41이 차이나게 됩니다. 그러나 세금공제를 감안할 경우 이와 같은 차액은 더욱 줄어들게 됩니다. 즉 25%의 소득공제를 받을 경우(소득: $61,301-$123,700) 차액은 월 $97.65로 줄게 된다는 것입니다.

이러한 면을 고려할 경우 과연 $97.65불을 절약하려고 3년짜리 변동모기지를 선택할 필요성이 있는 것인가를 자문해 볼 수 있을 것입니다.

세금공제에 관련하여 염두에 두어야 할 사항은 다음과 같습니다.

[파인리지뉴스] 뉴욕 맨하탄 콘도아파트 재고의 급증

(Source) Prudential Douglas Elliman "Manhattan Market Overview"

뉴욕 맨하탄 아파트의 경우 코압(Co-op)이 차지하는 비율은 75%나 되는 반면 콘도(Condo)는 불과 25%에 지나지 않습니다. 그러나 시장에 나온 아파트 재고(Inventory)의 경우 콘도가 코압재고량과 거의 비슷한 수준까지 육박하고 있는 실정입니다. 코압아파트의 재고는 한창 피크를 이루어었던 2002년에 비하여 23%가 감소한 상태이며 2000년수준에 비해서는 불과 8%가 증가한 상태입니다. 그러나 콘도아파트의 경우에는 2000년에 비해 무려 83%가 증가한 실정입니다.

이처럼 콘도재고가 급격하게 늘어난 이유는 뉴욕맨하탄의 경우 무엇보다도 콘도아파트의 신축이 그만큼 늘어났기 때문이기도 하지만 유동성(Liquidity)가 높다는 콘도의 속성이 크게 작용합니다.

코압과는 달리 콘도아파트의 경우 투자목적으로 구입된 경우가 많기 때문에 코압을 소유한 사람들보다 시장상황에 더 빨리 민감하게 반응합니다. 즉 거주를 주목적으로 하여 구입된 코압이나 단독주택의 경우 시장상황이 바뀌더라도 이에 직접적으로 영향을 받아 매매를 결정하기 보다는 여러가지 개인적인 상황변화(자녀교육, 직장등)에 따라 매매에 관련된 의사결정을 하게 됩니다.

따라서 콘도재고의 급증은 이러한 시장상황이 반영된 것으로 판단됩니다.

The Annual Mortgage Check-Up

[모기지 Q&A] 재융자시 타이틀보험은?

Q) 재융자시 타이틀보험을 다시 들어야 하는가?

재융자시 타이틀보험에 관련하여 소유권에 관련 보험은 이미 들어 있으므로 다시 들 필요가 없고 새롭게 얻는 모기지에 관련하여서만 타이틀보험을 들면 됩니다. 또한 이경우 디스카운트를 받을 수 있습니다.

재융자를 할 경우 융자은행은 새로운 타이틀보험을 요구하게 됩니다. 이는 모기지저당권에 있어 하자(저당권순위)가 발생될 가능성을 배제하기 위해서는 당연하다고 할 수 있습니다.

그러나 재융자시 타이틀비용은 처음 모기지를 얻었을 때 보다 비용이 적게 소요될 것입니다. 예를 들어 뉴욕의 경우 기존 타이틀보험을 얻은지 10년이내에 재융자를 할 경우 소위 "재발행율(Reissue Rate)"을 기준으로 보험료가 책정되기 때문입니다.

뉴욕의 재발행율은 $475천달러까지는 표준보험료의 50%정도이며 $475천달러가 초과되는 부분은 70%입니다. 따라서 예를 들어 종전에 $30만달러 모기지를 얻었을 때 이와 관련된 타이틀비용이 $1,382달러가 들었을 경우 재발행율은 50%이므로 이에 따라 소요되는 금액은 $691달러가 됩니다.

이경우 재발행율은 오직 당초의 모기지금액에 국한하여 적용됩니다. 만일 모기지를 $40만달러 얻을 경우 재발행율이 적용되는 부분은 처음 $30만달러에 국한되며 나머지 $10만달러에 대해서는 표준율이 적용됩니다.

원래의 타이틀보험회사를 통해야만 재발행율을 적용받는 것은 아니며 어디에서나 재발행율을 적용받을 수 있습니다.

[파인리지리포트] Economic Indicators - 경제지표와 이자율

지난주에는 도매 및 소매물가의 상승에 따라 모기지이자율이 계속 상승압력을 받은 바 있습니다. 이번주에는 4개의 경제관련 지수가 발표되는데 지난주에 비하여 상대적으로 모기지이자율에 커다란 영향을 미칠 것으로 보이지는 않습니다.

월요일에는 향후 3-6개월간의 경기동향을 예상헤주는 경기선행지수(Leading Economic Indicators)가 발표되는데 현재 0.2%가 증가할 것으로 예상하고 있는바 실제로 나타나는 결과에 따라 모기기이자율에 일정부분 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

이와 더불어 주택시장에 관련하여 목요일에는 12월중 기존주택(Existing Home) 세일와 금요일에는 신규주택(New Home)의 세일결과가 발표됩니다. 주택관련 리포트는 통상적으로 모기지이자율에는 별다른 영향을 미치지 않습니다.

금요일에는 12월중 내구재주문(Durable Goods Orders)결과가 발표됩니다. 이와 관련된 데이타를 통하여 제조시장의 상황을 측정하게 되는데 현재의 예상으로는 11월중 1.6% 증가에 이어 12월에도 3.5%정도가 증가할 것으로 보고 있습니다.

이번주 모기지이자율에 영향을 미칠 수 있는 가장 중요한 날은 내구재주문 결과가 발표되는 금요일이 될 것입니다. 이와 더불어 이번주 기업들의 분기실적보고서들이 발표됨에 따라 주식시장의 움직임이 활발할 것이며 이에 따라 채권시장도 일정부분 영향을 받게 될 것으로 보입니다. 즉 기업들의 수익상황이 별로 좋지 않은 것으로 나타날 경우 채권시장으로 자금이 이동할 것이며 이에 따라 수요가 증가함으로써 이자율의 하락을 부추길 수도 있습니다. 물론 이와는 정반대의 현상이 일어날 수도 있다는 것도 염두에 두어야 합니다.

[파인리지리포트] 2/28모기지 탈출방법

"2/28 ARM"라는 모기지는 처음 2년동안은 고정이자가 적용되지만 그 이후부터는 변동모기지가 되는 모기지를 말합니다. 이러한 류의 모기지는 서브프라임(Subprime)모기지라고 하여 신용상태에 문제가 있는 사람들에게 취급됩니다. 이러한 면에서 신용이 그런대로 양호한 사람들에게 취급되는 3/1, 5/1, 7/1 또는 10/1 ARM(변동모기지)과는 여러가지로 다를 수 있습니다.

즉 이러한 2/28 ARM은 신용상의 문제가 있더라도 우선 모기지를 얻어 집을 구매하고 이후 2년동안 모기지상환들을 잘하여 신용상태를 향상시킨 후 재융자(리파이낸스)를 통하여 다른 안정된 모기지로 바꾸려는 마음에 얻게 됩니다.

이는 결과적으로 2/28모기지를 얻은 상태에서 재융자의 가능성 및 이에 따른 실익의 여부는 무엇보다도 현재의 신용상태에 따라 결정된다는 이야기가 됩니다.