Pine Ridge Report

20/20 Vision

최근 주택가격이 하락하는 현상이 나타나자 주택장만의 적기(適期)가 아니라는 생각을 하기 쉽습니다. 그러나 주택장만을 위하여 적기인지 아닌지의 여부를 판단하고자 한다면 주택가격뿐만이 아니라 모기지이자율도 함께 고려하여야 합니다.

최근 이자율은 어떤지 알고 계십니까? 30년고정모기지의 이자율은 6.125%로써 올해중 가장 낮은 수준으로 하락하였습니다. 얼마전 모기지이자율이 6.875%까지 상승하였던 점을 고려시 그동안 이자율이 0.65%가 하락되어 지금 주택모기지를 얻을 경우 종전에 비하여 융자금액에 따라 수백불 또는 수천불까지 절약할 수 있을 것입니다.

6.125%에 모기지를 얻을 경우 $10만불당 월페이먼트(원금/이자)는 $607.61입니다. 이는 얼마전 6.875%에 얻어야 할 때보다 월 $49불정도가 싼 금액입니다. 따라서 $40만불을 융자할 경우 월상환금액은 월 $196불이 싸게 되며 1년에 $2,352불, 향후 5년동안에는 $11,760을 절약할 수 있게 됩니다.

그러면 모기지이자율은 향후 어떻게 전개될까요? 모기지이자율은 당분간은 안정세를 유지하거나 다소 하락할 가능성도 있는 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 예상에 불과하며 향후 어떠한 변수가 발생할지는 아무도 알 수가 없을 것입니다.

최근 한 전문기관(Financial Forecast Center)은 모기지평균이자율이 하반기부터 상승하여 내년 1월중 6.97%까지 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 과연 모기지이자율이 경제가 약화되는 상황에서 또다시 이처럼 급상승할지는 의문시되지만 만일 그렇다면 $10만불당 월모기지상환금액은 $663.29로 오르게 되며 $40만불을 융자할 경우 1년에 $2,673불이나 많이 지불하여야 합니다.

이자율동향

채권시장은 현재 8/32 하락세입니다. 이에 따라 이자율은 어제와 같은 수준을 유지하거나 다소(0.125%) 상승할 수 있습니다. (파인리지의 이자율은 어제와 같은 수준을 유지하고 있음. 30년고정모기지의 경우 6.125%임)

오늘 발표된 경제지표들은 이자율에 별다른 영향을 주지 못하는 수준입니다. 상무성에서 발표한 개인소득의 경우 예상대로 지난달보다 0.3%가 증가하였고 소비의 경우 당초예상인 0.2%에 다소 못미치는 0.1%가 증가한 것으로 나타나고 있습니다. (소비가 부진하다는 것은 채권시장에는 좋은 뉴스임)

9월중 소비자신뢰도지수(University of Michigan's Consumer Sentiment Index)는 85.4로써 좋아졌습니다. 이는 소비자의 경기체감이 양호해졌다는 것입니다. 이는 모기지이자율에 다소 부정적인 영향을 미칠 수 있으나 지수의 증가폭이 이자율에 영향을 줄 만큼 크지 않은 것으로 판단됩니다.

주간금리/경제동향(9/28/2006)

전반적으로 경제상황이 둔화되어지고 있고 특히 주택시장의 침체가 두드러지게 나타나게 되자 이번주에도 모기지이자율은 계속 하락하는 현상을 나타내고 있습니다.

30년고정모기지이자율은 지난주에 비하여 0.15%가 하락한 6.29%를 기록하고 있습니다. 1년전 모기지평균이자율는 5.97%였으며 4주전에는 6.49%였습니다.

15년고정모기지의 경우 0.16%가 하락한 5.96%이며 5년변동모기지는 6.07%로써 지난주보다 0.12%가 하락하였습니다.

이렇게 모기지이자율이 하락하게 된 것은 주택시장의 침체와 더불어 경제상황이 전반적으로 약화되고 있기 때문으로 풀이됩니다.

상무부의 발표에 따르면 8월중 내구재 주문(Durable Goods Orders)는 예상외로 0.5%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 이는 지난 7월 2.5% 감소에 이어 2개월 계속 하락한 것이며 특히 당초의 예상으로는 내구재 주문이 0.5%정도 상승할 것으로 전망하였는데 이와는 정반대의 현상이 나타났다는 점에서 매우 이례적인 현상이 아닐 수 없습니다.

이와 더불어 주택매매도 감소하였습니다. 8월중 기존주택 및 신규주택의 매매동향에서 나타나듯이 작년 8월에 비하여 매매량이나 매매가격등 모든 부분이 하락하였으며 현재 4백만채이상의 주택이 시장에 나와 있는 것으로 나타나고 있습니다.

주택시장은 미국경제에 있어 커다란 영역을 차지하고 있으며 그동안 가계소비가 주택가격의 상승에 따라 크게 진작되었다는 점이 감안한다면 주택시장의 둔화 자체가 가계소비를 둔화시키는 요인으로 작용할 것이란 예측이 가능하게 되며 이에 따라 채권수익율과 모기지이자율이 하락하게된 것으로 판단됩니다.

주택담보대출이 1년에 7,000억불이상이 취급되었으며 이를 통하여 고용성장의 부진과 실질임금의 하락추세에도 불구하고 가계소비는 일정수준을 유지할 수 있었다고 할 수 있습니다. 그러나 주택가격이 계속 하락할 경우 더이상 주택을 담보로 융자를 얻을 수 없게 되고 이에 따른 구매력의 상실로 인하여 결국 경제가 약화되는 방향으로 진행될 것이라는 예측이 가능하게 됩니다.

그러나 이러한 예측에 모든 사람이 동의하는 것은 아닙니다. 즉 홈에퀴티융자가 가계소비가에 직접적인 영향을 끼치는 것으로 볼 수 없다는 반론이 가능합니다. 사람들의 소비성향은 심리적인 요인에 따라 결정되며 이에 따라 소비를 가능케 하는 주택융자의 존재가 그리 중요한 요인으로 작용하지 않는다는 것입니다.

이러한 시각에도 불구하고 주택가격의 하락에 대한 채권시장의 입장은 부정적입니다. 8월 기준으로 기존주택의 중간가격은 작년에 비하여 1.7%가 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 작년 8월 중간가격은 229,000불이었으나 지난 8월중 중간가격은 $225,000으로 하락하였습니다.

신규주택의 경우에도 동일한 현상이 발생하였는데 작년 8월 240,100불이았던 중간가격은 지난 8월에는 237,000불로 하락하였습니다.

이처럼 주택가격이 하향조정되는 현상이 빠르게 진행되고 있는데 이러한 현상은 불가피하게 발생되는, 어쩌면 바람직한 현상으로 받아들일 수도 있을 것입니다. 즉 지난 2004년과 2005년에 걸쳐 발생된 버블이 진정되어지는 과정으로 볼 수 있다는 것입니다. 이러한 과정을 통하여 과다한 주택의 재고가 정리되어지는 동시에 주택감당여력의 회복이라는 긍정적인 결과를 기대할 수 있기 때문입니다.

지난 몇년동안 매우 낮은 수준의 모기지이자율로 주택융자가 가능하였던 점을 고려한다면 주택감당여력이 회복되기까지는 갈길이 멉니다. 만일 지난 2005년 8월 그당시의 중간가격으로 80%에 해당하는 주택융자를 얻었을 경우 월모기지상환금액은 1,084불이었으나 올해 똑같은 상황에서 주택을 장만할 경우 월상환금액은 1,142불로 늘어나게 됩니다.

이러한 현상이 발생하는 이유는 주택가격이 다소 하락하였다고 할지라도 20년고정모기지가 5.88%에서 6.54%로 상승하였기 때문입니다.

주택구매력(Buying Power)

뉴스에 민감한 사람들은 대부분 아시겠지만 요즘 미국에서 대부분의 신문에서 주택시장에 관련하여 나타나고 있는 헤드라인은 주로 주택시장이 심각한 침체현상을 나타내고 있다는 내용입니다.

그러나 주택구매력이 지난 6개월간 가장 높은 수준으로 향상하였다는 소식은 아마도 듣지 못했을 것입니다.
주택구매력은 자신이 마련할 수 있는 다운페이(Down payment)의 규모 그리고 이에 따른 융자금액에 적용되는 이자율에 따라 결정됩니다.

미국에서 주택매매가 급격하게 둔화된데에는 이자율의 상승이 일정한 부분 단초를 제공하였다고 봅니다 물론 주택가격도 많이 오르기도 하였지만 이자율의 상승에 따라 주택을 소유하기 위한 모기지비용 역시 많이 올라 주택감당능력이 그만큼 저하되었기 때문에 주택시장에 부정적인 요인으로 작용하였습니다.

그러나 최근 모기지이자율의 하락에 따라 종전에 비해 주택구매력이 많이 나아진 것을 나타나고 있습니다.

예를 들어 지난 6월에 월상환액이 2,500불인 30년고정모기지를 얻을 경우 385,500짜리 주택을 장만할 수 있었습니다. 그러나 지금은 상황이 조금 달라져 같은 금액으로 $406,000짜리 주택을 장만할 수가 있게 되었습니다.

만일 5년변동모기지중 이자만 내는 프로그램을 선택하는 경우 훨씬 비싼 집을 장만할 수 있습니다. 지난 6월에는 2,500불로 470,500짜리 주택을 살 수 있었으나 지금은 510,600불짜리 집을 살 수가 있습니다.

주택가격의 하락과 함께 최근 모기지이자율의 하락은 주택구매력을 향상시킬 뿐만 아니라 주택을 감당할 수 여력에 있어 바람직한 변화를 보여주고 있습니다. 이와 함께 주택재고의 증가에 따라 선택의 폭이 확대되고 있다는 점을 고려한다면 주택매입에 있어 종전에 비해 유리한 환경이 조성되고 있습니다.

모기지조기상환, 올바른 방법?

주택융자를 얻은 사람들중 약 38%정도가 모기지를 빨리 갚겠다는 생각에 매월 모기지상환금액에 추가하여 돈을 보낸다고 합니다. 과연 올바른 방법일까요?

최근 연구조사("The Tradeoff Between Mortgage Prepayments and Tax-Deferred Mortgage Savings")에 따르면 이는 그다지 현명하지 못한 처사라고 합니다. 왜냐하면 이렇게 추가로 모기지를 상환하는 것보다 세금이 유예되는 자산(Tax-deferred Assets: TDA)에 저축을 하면 휠씬 커다란 혜택을 누릴 수 있기 때문입니다.

만일 추가로 모기지상환에 지급되는 돈을 세금이 유예되는 TDA로 옮길 경우 투자자산에 따라 1달러당 11센트-17센트의 수익혜택을 누릴 수 있다고 합니다.

이렇게 자산이 잘못 사용됨에 따라 미국에서 매년 총15억달러나 되는 돈이 없어진다고 합니다. 물론 모기지부채에서 빠른 시일내에 해방(?)될 수 있을 것이라는 정서적 만족감도 중요하지만 모기지 추가상환의 문제를 한번쯤은 재고하여야 할 필요가 있을 것입니다.

신규주택시장동향

지난 3개월동안 계속 하락세를 면치 못하던 신규주택의 매매는 지난 8월에는 다소 반전되었습니다. 상무부(Commerce Department)의 발표에 따르면 지난 8월 신규 단독주택의 매매는 7월에 비하여 4.1% 증가한 105만건(연수치)을 기록하였습니다.

그러나 7월중 매매수치가 종전의 107만채에서 101만채로 하향수정되었다는 점을 감안할 경우 ‘반전’이라는 표현은 어울리지 않는 듯 합니다. 신규주택의 매매는 지난 5월 1.8%, 6월 0.9% 그리고 7월에는 무려 7.5%나 감소하였다가 8월에 들어 4.1%의 증가세를 보였습니다. 그러나 이 역시 작년에 비해 매매는 17.4%가 감소한 것입니다.

8월중 신규주택의 평균가격은 $304,400로 7월의 $314,200보다 3.2%정도 하락하였으며 중간가격의 경우에는 $237,000으로써 지난 2003년이래 처음으로 하락세를 나타내었습니다.

8월중 신규주택의 매매가 ‘반등’된데에는 가격하락이 주요한 요인으로 작용하였다는 것이 일반적인 시각입니다. 그러나 중간가격의 경우에만 지난해 $240,100보다 낮아졌으나 평균가격의 경우 작년의 $295,000보다 여전히 높은 상태입니다.

8월중 기존주택의 매매율과 중간가격 역시 하락하였다는 점을 고려한다면 기존주택뿐만 아니라 신규주택의 가격도 하락세를 보여 주택시장이 침체국면에서 벗어나지 못하고 있음을 나타내 주고 있습니다.

이러한 상황은 대부분의 지역시장에서도 여지없이 발생하고 있습니다. 왜 이러한 현상이 발생하고 있을까요? 이는 적어도 현재로써는 주택매입자들이 지금 당장 주택을 장만해야 한다는 시급함이 없기 때문입니다. 최근 이자율의 하락에도 불구하고 주택매매율은 부진한 실정이라는 사실이 주택매입자들이 주택장만의 시급함을 느끼지 못한다는 것을 반증해주고 있습니다. (지난 7월 6.76%이었던 30년고정이자 모기지율은 8월에 들어서면서 6.52%로 하락하였음)

8월말 기준으로 신규주택의 재고는 총568,000 채로 8월 매매율을 가정할 때 재고소진까지 6.6개월이 소요되는 것으로 나타나고 있습니다. 그나마 다행스러운 것은 재고수치가 지난 7월의 570,000 채, 7.0개월보다는 다소 낮아졌다는 것입니다.

8월중 신규주택 매매를 지역별로 살펴보면 남부지역은 11.1%, 중서부지역은 12.2%, 그리고 북동부지역은 21.7%가 증가한 반면 서부지역의 경우에는 17.7%가 감소한 것으로 나타나고 있어 서부지역이 다소 심각한 침체현상을 나타내고 있다는 것을 보여주고 있습니다.

모기지보험이 새로운 대안?

주택융자시 융자비율(주택가격대비 융자금액)이 80%가 초과할 경우 해당부분에 대하여 모기지보험(PMI)을 들거나 아니면 소위 ‘피기백론(Piggyback loan)’이라고 불리우는 2차모기지를 얻어 부족한 부분을 충당하게 됩니다.

이러한 경우 피기백론이 주로 이용되어 왔는데 이는 낮은 이자율과 더불어 이자만 상환할 수도 있기 때문에 부담이 적으며 또한 이자상환분에 대하여 소득공제가 가능하기 때문입니다. 이에 반하여 모기지보험의 경우 소득공제가 되지 않고 피기백론의 경우처럼 융자상환에 따른 주택의 내재자산(equity)가 늘어나지 않는다는 단점이 있습니다.

그러나 그동안 단기금리가 빠르게 상승하게 되자 상황이 조금 달라지게 되었습니다. 피기백론의 경우 기준금리로 적용되는 프라임금리가 4%에서 8.25%로 상승하게 됨에 따라 이에 따른 비용이 크게 늘어나게 되었고 이에 따라 모기지보험보다 매월 부담해야 하는 금액이 커지게 되었습니다.

모기지보험은 모기지연체가 발생될 경우 융자금액중 80%가 초과된 부분에 대하여 융자은행을 보호해 줍니다. 모기지보험료(Premium)는 일반적으로 융자금액, 모기지종류, 신용기록 그리고 주택가격의 예상상승율에 따라 결정됩니다. 그동안 모기지보험료는 커다란 변동이 없으며 앞으로도 계속 현재의 상태을 유지할 것으로 보입니다.

모기지보험료는 모기지보험은 경우에 따라 특히 신용점수가 낮거나 낮은 과세기준율이 적용되는 경우 피기백론보다 이익이 될 수 있습니다. 신용점수가 낮을 경우 2차모기지의 이자율이 상대적으로 매우 높은 것이 일반적입니다. 따라서 모기지보험과는 달리 신용점수가 낮을 경우 높은 이자율이 적용됨에 따라 상대적으로 부담액이 늘어납니다.

또한 요즘은 융자은행이 모기지보험을 직접 감당하고 이에 따른 비용을 이자율에 포함시킴으로써 고객으로 하여금 세금공제가 가능하도록 하는 추세입니다.

채권가격의 추락(?)

지난주에 이어 국채가격(Treasury Prices)은 계속 상승세를 타면서 오늘 드디어 10년국채의 수익율은 지난 7개월중 가장 낮운 수준으로 하락하였습니다. 9/25 5시 현재 10년만기 국채수익율은 4.60%에서 4.54%로 하락하였고 30년만기 국채수익율은 4.67%에서 4.65%로, 2년만기 국채의 경우 4.67%에서 4.65%로 하락하였습니다.

10년만기 국채수익율 4.54%는 연방금리보다 0.7%이상 낮은 것으로써 이는 연방은행이 경제를 활성화시키기 위하여 결국 단기금리를 인하시킬 것이라는 시장의 기대를 반영한 것입니다.

이러한 현상이 발생하게된 것은 전국부동산협회(NAR)의 8월중 기존주택의 매매동향에 따르면 주택시장의 침체국면이 보다 가시화되고 있기 때문입니다. 8월중 기존주택의 매매는 0.5%가 하락하였고 이와 함께 주택가격이 하락하고 있는 것으로 나타나자 시장에서는 채권에 대한 선호현상이 나타나게 된 것입니다.

국채매입은 지난 목요일부터 늘기 시작했는데 이는 산업생산지수가 기대보다 저조한 것으로 발표되자 경기하락세가 당초 예상보다 심각할 수 있다는 우려가 발생하였기 때문입니다.

이렇듯 국채수익율이 급격히 하락하자 이러한 추세가 향후에도 계속될 수 있을지 아니면 다시 반등하게 될지가 주요관심사가 되고 있습니다. 10년만기 국채수익율과 연동하여 움직이는 고정모기지이자율의 경우에도 한동안 6.25%수준을 유지하다 드디어 오늘 6%까지 하락하였습니다.

모기지(Mortgage)와 모기지약정서(Mortgage Note)의 차이점은?

모기지약정서(Mortgage Note)란 융자금액의 상환을 약속한 문서이며 모기지(Mortgage)란 해당융자에 관련하여 담보권을 설정한 서류를 말합니다.

모기지약정서는 융자금액, 융자기간, 이자율, 월상환액 그리고 적기에 상환하지 않을 경우 어떠한 일이 벌어질 것인지에 대하여 자세한 내용이 기술되어 있습니다. 모기지는 약정서에 나타나는 내용이 일반적으로 포함되어 있으며 이와 더불어 담보로 제공된 부동산내역과 더불어 융자은행이 어떠한 경우에 담보권을 행사할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다.

모기지는 특정부동산에 대한 저당권임에 따라 해당 부동산이 위치한 지역의 등기소에 설정되어지게 됩니다. 대부분의 경우 모기지약정서는 해당 모기지에 대하여 명시하고 있으며 모기지 또한 해당 약정서에 대한 명시가 포함되어 있습니다.

융자금액이 상환되면 “상환필(Paid)”아라는 표시가 된 모기지약정서 원본을 돌려 받게 되며 모기지의 경우 “해지(Cancellation)”가 될 수 있도록 만들어진 서류 (Satisfaction of Mortgage)를 받게 되는데 해당 서류를 모기지가 설정된 등기소에 제출하면 모기지가 해지됩니다.

기존주택 매매동향

8월중 기존주택(Existing-Home)의 매매는 당초 예상보다는 나은 것으로 나타났습니다. 전국부동산협회(NAR)의 발표에 따르면 8월 기존주택은 총 630만채(연수치)가 매매되어 지난 7월대비 0.5%가 감소한 것으로 나타나고 있습니다.

시장에 나온 재고물량은 총 392만채로 8월중 매매를 기준으로 볼 때 매매에 소요되는 기간은 7.5개월입니다. 기존주택의 중간가격은 $225,000로써 7월중 $230,000에 비하여 다소 하락한 것으로 나타나고 있습니다.

이러한 기존주택 매매의 감소세는 8월중 신규주택 건축(Housing Starts) 건수의 하락세와 함께 부동산시장이 침체되고 있음을 나타내주고 있습니다. 8월중 신규주택의 건축건수는 지난 7월보다 6%나 감소하면서 지난 2003년초 이후 가장 낮은 수치를 기록한 바 있습니다. 이는 당초예상치(3.0%)에 비해 두배에 달하는 것으로써 주택시장에 대한 건축업체들의 전망을 크게 낮추도록 만들고 있습니다. 그러나 이에 반하여 기존주택의 경우 당초 약 630만채(연수치)가 매매될 것으로 전망하였으나 이보다는 다소 나은 것으로 나타났습니다.

지난 수년간 기록적인 상승세를 보였던 주택시장이 중대한 조정기를 거치고 있으며 따라서 현재 나타나고 있는 하락세는 적어도 내년 중반까지는 빠른 속도로 진행될 것으로 전망됩니다. 또한 이에 따라 주택가격의 하락이 현실로 나타나기 시작했으며 이러한 가격하락의 현상은 적어도 일정기간동안 계속될 것으로 판단됩니다.

기존주택의 매매는 지역별로 차이를 보였는데 중서부지역(Midwest)과 북동부지역(Northeast)은 각각 0.7%와 1.9% 증가한 반면 서부지역(West)과 남부지역(South)은 각각 2.3%와 0.8%의 감소세를 보였습니다.

[파인리지리포트] 파인리지뉴스레터 9월호

Download 906.pdf

주간금리/경제동향분석(9/21/06)

이번주 모기지이자율은 별다른 변동을 나타내지 않았습니다. 30년고정모게지의 평균이자율은 지난주와 동일한 6.44%를 나타내고 있습니다. 1년전 평균이자율은 5.88%였으며 4주전에는 6.48%를 기록했습니다.

15년고정모기지 역시 6.12%로써 지난주와 동일하며 5년변동모기지 이자율도 지난주 이자율과 동일한 6.19%를 나타내고 있습니다.

이렇게 모기지이자율이 변동을 나타내지 않았던 이유는 채권시장이 지난 수요일 열렸던 연방은행의 금리조정위원회의 미팅결과를 기다렸기 때문입니다. 연방은행이 단기금리를 계속 동결할 것으로 예측됨에 따라 이자율이 특별하게 변동될 여지가 없었습니다. 이에 따라 채권시장으로서는 금리동결의 결정에 관련하여 연방은행은 어떠한 입장을 가지고 있느냐가 주요관심사로 대두되었습니다.

이와 관련하여 연방은행은 인플레이션(물가상승)이 기대수준보다 높은 수준으로 유지되고 있으나 그동안 단행되었던 17번에 걸친 금리인상의 파급효과로 말미암아 물가가 안정되어질 것이라는 입장을 표명하였습니다. 그러나 연방은행은 경제침체보다는 물가상승의 위험이 더 크게 상존하고 있음에 따라 특정한 싯점에서 금리를 인상시킬 수도 있다는 입장을 나타냈습니다.

이러한 발표가 있자 미국채의 수익율은 상이한 방향으로 움직였습니다. 30년고정모기지와 함께 연동되어지는 10년만기 국채수익율은 미미하나마 하락세를 보인 반면 2년만기 국채수익율은 0.02%가 상승하였고 5년만기 국채수익율은 변동이 나타내지 않았습니다.

미국채 수익율의 움직임에서 발견되고 있는 것은 30년고정모기지와 변동모기지간의 이자율 격차가 계속 줄어들 것이라는 사실입니다. 6개월전 30년고정모기지의 이자율은 5년변동모기지에 비해 0.35%가 높았습니다. (6.39% 대 6.04%). 그러나 이번주 이자율의 격차는 0.25%로 줄어 들었습니다.

30년고정모기지의 이자율은 지난 12주동안 9번에 걸쳐 하락하였습니다. 해당 기간중 이자율이 오른 것은 두번이었는데 7월 19일 0.02%, 8월 29일 0.01%로써 매우 미미한 상승폭을 나타냈습니다. 결과적으로 30년고정모기지는 6.93%까지 상승하였다가 이후 3개월동안 연속하여 하락하게 된 것입니다.

이처럼 3개월동안 연속하여 모기지이자율이 하락하게 되자 재융자가 꾸준히 늘어나고 있습니다. 모기지은행협회에 따르면 지난주의 경우 주택매입을 위한 모기지신청은 3%가 감소하였으나 재융자신청은 9.5%가 증가하였다고 합니다. 이에 따라 모기지신청중 재융자가 차지하는 비율은 44%나 차지하고 있습니다.

변동모기지를 가지고 있는 사람들의 경우 고정모기지로 재융자할 수 있는 좋은 여건이 마련되어 있다고 할 수 있습니다. 특히 당초 변동모기지를 얻었을 때 낮은 초기이자율을 적용받은 사람들이 경우 초기이자율이 적용되는 기간이 종료되는 싯점이 되면 이자율이 새롭게 높게 조정되어지게 됩니다. 따라서 만일 이자율이 재조정되면서 월모기지상환금액이 늘어나 제대로 감당할 수 없을 것으로 걱정하는 사람들의 경우 재융자를 할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 만일 6.125% - 6.25%수준의 30년고정모기지로 재융자를 할 수 있다면 변동모게지가 재조정되어질 때 적용되는 이자율에 비하여 현저히 낮은 이자율을 얻을 수 있을 것입니다.

Home is a home . . . not an investment

많은 사람이 자신이 거주하는 집을 투자의 대상으로 여기는 경향이 있습니다. 이는 지난 수년간 주택시장이 과열되고 주택가격이 급등하게 되자 주택을 바라보는 시각이 달라지면서 생겨난 변화라고 할 수 있을 것입니다. 주택은 더이상 거주공간으로만 생각하는 것이 아니라 재산증식의 수단, 투자의 목적물로 간주하게 된 것입니다.

그러나 과연 우리가 살고 있는 집을 투자대상으로 간주할 수 있을까요?

• 만일 집이 투자의 대상이라면 주택소유을 통하여 반드시 돈을 벌 수가 있어야 합니다. 장기적인 측면에서 주택가격은 상승세를 타게 됩니다. 그러나 주택가격만 오르는 것이 아니라 의료비나 교육비, 세금등 전체적인 생활비용 역시 오르게 마련입니다.

• 만일 집이 투자의 대상이라면 이를 통해 혜택만 누려야 합니다. 그러나 우리들의 대부분은 페인트를 칠하거나 잔디를 깍거나 아니면 낙엽을 치우면서 주말을 보낼 때가 많습니다. 아니면 대신 다른 사람에게 시키면서 적지 않은 비용을 감당하여야 합니다.

• 만일 집이 투자의 대상이라면 절대로 과다한 투자를 하지 않을 것입니다. 그러나 주변에는 집을 꾸미는데 비용을 아끼지 않는 사람들이 무수히 많다는 것을 압니다.

• 만일 집이 투자의 대상이라면 항상 잘 관리되어져야 할 것입니다. 그러나 주변에는 처음 이사왔을 때부터 이사를 나갈 때까지 아무 것도 하지 않는 사람들 역시 있다는 것을 압니다.

• 만일 집이 투자의 대상이라면 주변의 주택들에 비하여 가장 크고 좋은 집이 되어서는 안될 것입니다. 왜냐하면 수익율의 측면에서 가장 크고 좋은 집이 매력적인 투자대상은 될 수 없을 것이기 때문입니다.

• 만일 집이 투자의 대상이라면 애착을 느껴서는 안될 것입니다. 투자라는 기능성의 측면에서 오직 수익율만이 관심의 대상이 되어야지 집에 대하여 감성적인 애착은 불필요합니다.

물론 이는 투자목적으로 주택을 장만하여 이를 통하여 임대수익이나 가격상승을 통한 수익을 기대하지 말라는 것은 아닙니다. 다만 우리가 거주하고 있는 주택을 투자의 대상으로 간주할 경우 이에 따른 커다란 시행착오를 겪을 수 있기 때문에 인식의 전환이 필요하다는 것입니다. 대부분의 경우 이러한 시행착오에 따라 가격상승을 기대하여 무리하게 주택을 장만하거나 상환부담을 최소화시키려고 신종(新種)모기지융자를 얻은 경우 이에 따른 어려움을 감당하여야 하기 때문입니다.

예를 들어 작년에 처음 주택을 장만한 사람들중 43%에 해당하는 사람들의 경우 다운페이를 전혀 하지 않고 주택을 장만하였고 또한 작년에 취급된 주택융자 (모기지와 홈에퀴티융자)의 32.6%가 이자만 내는 Interest-only 모기지라고 합니다.

또한 많은 사람들이 초기의 일정기간동안 낮은 이자율이 적용되는 변동모기지를 선택하였는데 이에 따라 총 2.7 trillion달러에 해당하는 변동모기지가 2006년과 2007년중 이자율이 높게 재조정될 것입니다. 이에 따라 상환부담이 늘어나게 되는데 일반적으로 모지기금액에 따라 월 200달러에서 500달러가 증가하게 될 것으로 예상되고 있습니다.

이와 더불어 적지 않은 사람들이 상환부담을 최소화시키려고 크레딧카드처럼 최소금액만 상환해도 되는 소위 페이옵션(Option ARM)이라는 모기지프로그램을 선택하였는데 이러한 사람들중 70%가 모기지의 원금이 처음 빌렸을 때보다 늘어난 상태라고 합니다.

이처럼 주택을 무리하게 장만하거나 리스크가 높은 모기지융자를 과다하게 얻음에 따라 작년을 기준으로 할 때 총주택소유자의 15.2%에 해당하는 사람들이 주택가치에 비해 10%이상 많은 부채를 보유하고 있다고 합니다.

이러한 상황이 되면 당연히 모기지연체와 이에 따른 주택에 대한 법적절차(Foreclosure)가 급증하게 될 것이라는 것은 자명한 사실입니다. 지난 8월중 발생한 법적절차(foreclosures)는 7월대비 23%가 증가하였고 작년에 비해서는 53%가 증가하였다고 합니다.

만일 현재 가지고 있는 모기지가 변동모기지나 Interest Only모기지 또는 페이옵션모기지일 경우 가급적 보다 안정된 모기지로의 전환을 고려하시기 바랍니다. 최근 모기지이자율의 하락으로 인하여 얼마전까지 6.875%까지 치솟았던 30년고정모기지 이자율의 경우 6.125%수준으로까지 떨어진 상태이므로 모기지재융자의 적기가 될 수 있을 것입니다.

그러나 이보다 더 중요한 것은 우리들이 살고 있는 집을 투자의 대상을 간주할 것이 아니라 우리들의 보금자리(Home)으로 재인식하여야 할 것입니다.

하루를 끝내고 나서 우리들이 돌아갈 수 있는 집. 그날 어떠한 하루를 보냈다고 할지라고 우리들이 집으로 돌아갈 수 있는 것은 집이 투자의 대상이 아니라 우리들만의 고유한 안식처(Shelter)이기 때문입니다.