Pine Ridge Report

5월중 주택신축, 5.8% 증가

주택신축이 계속 증가하고 있다. 상무부에 따르면 지난 5월중 주택신축은 91만4천채(연수치)로써 전월대비 6.8%가 증가했다. 1년전에 비해서는 28.6%나 늘어났다.

주택신축이 증가한 것은 다세대주택 신축이 24.9%나 급등하였기 때문인데 이에 반하여 단독주택의 경우 0.3%가 늘어난데 그쳤다.

향후 주택신축의 향방을 가늠해주는 신축허가의 경우 97만4천건(연수치)로써 전월대비 3.1%가 줄었다.

전반적인 주택건설의 상황은 주택시장이 계속 꾸준하게 나아지고 있음을 시사해준다. 정부지출이나 제조분야가 고전하고 있는 상황에서 주택시장이 나름대로 미국경제에 기여를 하고 있는 것이다. 주택건설은 경기촉진에 커다란 일조를 하는데 건설관련 일자리가 늘어날 뿐만 아니라 건설자재나 목수, 전기공 그리고 가정용품업체등에 있어 고용증대로 이어지기 때문이다.

주택시장은 비록 상승하고는 있으나 여전히 낮다고 여겨지는 가격이나 모기지이자율에 적지 않은 도움을 받고 있다. 기존주택의 재고가 공급을 충족시키지 못하는 상황 역시 주택신축이 증가하도록 만들고 있다.

주택신축은 최근 크게 증가하고 있으나 과거에 비해서는 여전히 낮은 수준이다. 주택붐이 한창이었을 때에 주택신축은 연 2백만채에 달하였으나 이후 계속 줄어들면서 2009년에는 50만채이하로 줄어든 적도 있다.

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주택버블에 대한 우려는 기우

최근 주택거래가 활발해지면서 구매경쟁이 여기저기에서 나타나자 또다른 주택버블에 대한 우려가 생겨나고 있다. 그러나 최근 주택매매가 빠르게 이루어지고 있는 것은 '수요와 공급'의 원칙에 따른 것으로써 이를 주택버블의 조짐으로 평가하기에는 무리가 있다.

지난 5년동안 시장에 매물로 나온 주택은 크게 줄어들었는데 이는 주택건설이 크게 줄어들고 이른바 '언더워러'라고 하여 주택가격보다 모기지부채가 과다하여 주택매매 자체가 가능하지 않는 주택소유자들로 인하여 그만큼 공급이 제한되었기 때문이다. 

주택신축의 경우 과거에 비하여 크게 증가하였지만 과거의 수준에 비하여 그다지 우려할 만한 수준은 아니다. 단독주택 신축의 경우 1년반전에 비하여 거의 50%나 급등했으나 2005년 피크때에 비해서는 1/3에 지나지 않는 수준이다. 주택신축은 1960년대이래 이처럼 낮은 때가 없었는데 그동안 인구증가등을 감안할 때 현재 주택신축의 수준은 여전히 낮은 상황이라고 할 수 있다.

주택건설업체들의 주택경기지수는 45수준인데 이는 기준치인 50을 하회하는 수준이고 주택붐이 한창이던 때 70수준을 기록하였을 때에 비해서는 턱없이 낮은 수준이다.

주택버블을 야기시키는 주요요인은 모기지융자인데 모기지융자는 지금도 여전히 까다로운 상황이다. 모기지이자율은 과거에 비하여 현저하게 낮은 수준이지만 자격요건을 충족시키기가 쉽지 않은 상황이다.

그렇다고 모기지이자율이 상승하더라도 주택시장의 회복에 결정적인 악영향을 미칠 것으로 보이지는 않는다. 주택수요에 비하여 주택매물은 여전히 제한된 상황이기 때문이다.

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주택가격, 지난 7년중 가장 크게 상승

주택가격이 급등세를 보이고 있다. S&P/캐이스쉴러 주택가격지수에 따르면 지난 3월중 20개 주요도시의 주택가격은 1년전에 비해 10.9%가 상승했다. 20개 주요도시 모두 3개월연속 연간상승율을 나타내고 있는데 주택수요가 증가하는 반면 재고는 감소하면서 몇년동안 계속 하락하였던 주택가격이 빠르게 반등하고 있는 것이다.

이와 같은 현상은 앞으로도 계속될 전망이다. 매물로 나온 주택재고는 계속 적은 상태를 보이고 있는 반면 구매수요는 계속 늘어나고 있기 때문이다. 이와 같은 배경에는 소비자들의 정서가 한층 나아졌고 모기지이자율 역시 기록적으로 낮은 상태라는 점이 한 몫을 하고 있다.

주택가격의 상승은 전반적인 경제에 긍정적인 영향을 주게 된다. 대부분의 사람들에 주택은 커다란 재산이기 때문에 그만큼 소비정서가 촉진될 수 있기 때문이다. 또한 주택가격이 상승하게 되면 주택매매는 그만큼 촉진될 수 있는데 주택가격의 폭락으로 주택을 매각하기 꺼려했던 사람들의 마음이 바뀌고 잠재구매자들 역시 주택가격이 더 오르기전에 주택구매를 하는 것이 낮다고 판단하기 때문이다. 

다만 현재 나타나고 있는 가격상승세가 계속 유지될 수 있을 지는 미지수이다, 너무 비싸지게 되면 주택구매 자체가 수월치 않게 되기 때문이다. 모기지융자를 얻기가 쉽지 않은 상황에서 이자율이 상승하게 될 경우 더욱 그러하다.  

주택가격은 피크를 이루었던 2006년에 비하여 28%정도가 하락한 상태이며 2003년말 수준을 나타내고 있다. 그러나 1년전 2006년 피크때에 비하여 35%정도가 떨어졌을 때에 비하면 크게 나아진 것이다.

캐이스쉴어의 전국 주택가격은 지난 3월말현재 1년전에 비하여 10.2%가 상승하였는데 이는 2006년이래 가장 크게 상승한 것이다.

주택가격은 주로 서부에서 크게 상승하였는데 특히 모기지사태에 따라 주택가격이 크게 폭락한 지역의 경우 빠른 반등세를 나타내고 있다. 피닉스의 경우 1년전에 비해 22.5%가 상승하였고 샌프란시스코의 경우에는 22.2%가 올랐다. 라스베가스(20.6%), 애트란타(19.1%), 디트로이트(18.5%), 로스앤젤레스(16.6%), 포틀랜드(12.8%), 미니애폴리스(12.5%), 샌디애고(12.1%), 탐파(11.8%), 마이애미(10.7%) 그리고 시애틀(10.6%)등이 두자리이상의 가격상승율을 나타내고 있다. 

다음은 주요도시들의 주택가격동향이다.

기준주택매매, 2009년 11월이래 최대치

주택시장의 반등세가 계속되고 있다. 전국부동산업협회(NAR)에 따르면 지난 4월중 기존주택매매는 497만채(연수치)로써 전월대비 0.6%가 증가했다. 이는 2009년 11월이래 최대치이며 작년 4월에 비하여 9.7%가 증가한 것이다.

주택시장의 회복세는 두드러지게 나타나고 있는데 4월중 주택이 시장에 나와 있는 기간은 전월 62일에서 46일로 줄어들었으며 주택압류등 헐값세일(Distressed Sales)이 차지하는 비율은 크게 줄어들어 총매매의 18%에 불과한 상태이다.

주택매매가격 역시 상승세를 보이고 있는데 4월중 매매된 주택들의 중가매매가격은 19만2,800달러로써 1년전에 비하여 11%가 상승하였다. 이는 2008년 8월이래 최대치이다. 주택매매가 활성화되면서 저가주택의 매매는 줄어들고 고가주택의 매매는 증가하고 있는데 10만달러이하의 주택은 1년전에 비하여 10%가까히 감소한 반면 75만달러이상의 주택들의 맴는 45%이상 증가했다. 

주택시장이 활성화되고 봄매매시즌이 시작되면서 시장에 매물로 나온 주택들도 3개월연속 증가하고 있다. 4월말현재 시장에 매물로 나온 주택재고는 216만채로써 11.9%가 증가했다. 그러나 이는 1년전 수준에 비하여 13.6%가 줄어든 수준이다. 주택매물이 증가하면서 주택매매에 소요되는 기간도 다소 증가했는데 현재 매매율을 기준으로 할 때 주택소진율은 5.2개월로써 지난 4월 4.7개월보다 늘어났다.

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주택신축, 16.5% 감소

지난 4월중 주택신축은 85만3천건(연수치)로써 전월대비 16.5%나 감소했다. 단독주택의 경우 2.1%가 줄어들었고 5가구이상의 다세대주택의 경우에는 37.8%나 급감했다.

이는 당초 예상치에 비하여 크게 감소한 것이지만 일시적인 현상으로 평가되고 있다. 주택신축의 선행지수인 건축허가의 경우 102만건으로 전월대비 14.3%가 증가한 것도 이를 반증하고 있다. 이와 함께 주택건설업체들의 경기체감지수도 지난 5년중 최고치로 급등한 상태이다.

미국경제를 경기침체로 몰아넣었던 주택시장은 이제는 미국경제의 회복에 있어 적지 않은 기폭제가 되고 있다. 주택건설이나 개보수등이 포함된 주택관련 지출은 지난 1분기중 연 12.6%가 증가하였는데 2011년중반부터 경제성장에 기여하고 있다.

지역적으로 볼 때 주택신축은 남부지역의 경우 28%, 동북부지역은 13%, 서부지역 역시 6%가 줄어들었으나 중서부지역은 11%가 증가했다.

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신규주택매매, 1년전에 비해 18.5% 증가

신규주택매매가 크게 늘어났다. 상무부에 따르면 3월중 신규주택매매는 41만7천채(연수치)로써 전월대비 1.5%가 증가했다. 1년전에 비해서는 18.5%가 늘어났다. 기존주택매매의 경우 지난달 193만채(연수치)를 기록하였는데 이는 3월달의 기준으로 할 경우 2000년이래 가장 낮은 수준이다.

시장에 나오는 신규주택매물은 계속 증가하오 있는데 지난 3월중 매물로 새롭게 나온 신규주택은 15만3천개로써 2011년 11월이래 가장 많은 수준이다. 3월중 매매율을 기준으로 할 때 신규주택소진율은 4.4개월로써 지난 2월과 동일한 수준이다.

봄철 매매시즌의 열기가 나타나고는 있으나 과거에 비하여 주택매매는 여전히 낮은 상태이다. 신규주택매매가 피크를 이루었던 2005년 7월의 경우 주택매매는 거의 140만채(연수치)에 달하였으나 이후 계속 줄어들면서 2011년 2월에는 27만3천채로 바닥을 친 바 있다.

주택건설업협회의 경기체감지수는 3개월째 계속 하락하고 있는데 이는 땅값이 오르고 노동비용 및 건축자재가격이 상승하는 등 앞으로 적지 않은 걸림돌들이 산재하고 있기 때문이다.

그러나 주택시장은 전반적으로 매우 양호한 편이다. 특히 캘리포니아의 경우 기존주택재고는 지난 1년동안 크게 감소하였고 서부지역 신규주택의 매매는 1년전에 비하여 무려 37.5%나 증가하였다. 기존주택의 매물이 크게 줄어들면서 주택건설업체들이 그만큼 유리해진 상태인데 이는 신규주택이 예전에 비하여 보다 경쟁력을 갖추게 되었기 때문이다. 

주택수요의 증가에 따라 주택가격 역시 상승세를 보이고 있다. 3월중 매매된 신규주택의 중간가격은 24만7천달러로써 1년전에 비하여 3%가 증가했다

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기존주택 매매가격, 1년전에 비해 12% 상승

기존주택매매는 지난달 소폭감소했으나 가격은 급등세를 나타냈다. 전국부동산업협회(NAR)에 따르면 3월중 기존주택매매는 492만채(연수치)를 기록하여 전월대비 0.6%가 감소했다. 그러나 1년전에 비해서 기존주택매매는 10.3%가 증가했다.

3월중 매매된 주택들의 중간매매가격은 18만4,300달러로써 1년전에 비하여 12%가 상승하였는데 이는 2005년 11월이래 가장 큰 폭으로 상승한 것이다. 이처럼 주택가격이 급등하게 된 이유는 저가주택의 매매는 줄어든 반면 고가주택들의 매매가 늘어났기 때문이다. 10만달러이상 주택들의 매매는 1년전에 비하여 16%가 줄어난 반면 25만달러-50만달러수준의 주택들 매매는 22%나 증가했다. 헐값세일(Distressed Sales)도 줄어들고 있는데 지난 3월중 주택매매에 있어 헐값세일이 차지하는 비율은 21%로 줄어들어 2008년 10월이래 가장 낮은 수준을 나타내고 있다.

시장에 매물로 나온 주택재고는 2개월 연속증가하고 있는데 3월말 현재 기존주택재고는 193만채로써 전월대비 1.6%가 증가하였다. 주택재고가 늘어나고 있는 것은 주택수요가 늘어나고 가격이 회복되면서 주택소유자들이 관망세에서 벗어나 주택을 내놓기 시작하고 있기 때문으로 판단된다. 

3월말 현재 매매율을 감안시 기존주택의 재고소진율은 4.7개월로써 한달전 4.6개월에서 늘어났나. 주택매매는 빠르게 진행되고 있는 것으로 나타나고 있다. 1년전의 경우 주택매매에 소요되는 기간은 91일이었으나 지난 3월의 경우 62일로 줄어들었다.

올해들어 주택시장은 미국경제에 상당한 기여를 하고 있다. 주택재고가 줄어들고 주택가격이 상승하면서 주택신축은 늘어나고 있는데 지난 2월의 경우 단독주택 신축은 1년전 같은 기간에 비하여 30%이상 증가한 바 있다.

주택가격이 상승하면서 이른바 네가티브에퀴티(Negative Equity)라고 하여 주택가격보다 모기지부채가 더 많은 상황에 빠졌던 사람들도 줄어들고 있다. 그만큼 살고 있던 집을 팔고 이사를 할 수 있는 여력이 생기게 된 것이다. 

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주택신축, 2008년이래 최고치

지난달 주택신축이 급등했다. 상무부에 따르면 지난 3월 주택신축은 104만채(연수치)로써 전월대비 7%가 증가했다. 이는 2008년 7월이래 최고치이다. 지난 2월 주택신축의 경우 98만8천채로 크게 상향조정되었다.

이처럼 주택신축이 급등한 것은 다세대주택의 신축이 크게 늘어났기 때문인데 5가구이상 주택건설은 전월대비 27%정도가 급등했다. 이와 반면 단독주택은 4.8%가 줄어들었다.

다세대주택의 경우 변동폭이 매우 높은 경향이 있는데 최근 임대수요가 늘어나면서 아파트신축이 증가하면서 나타나고 있는 현상으로 파악된다.  이와 반면 단독주택 신축은 지난달 2008년 5월이래 최고치를 기록한 이후 감소세를 나타내고 있으나 단독주택 건설은 계속 점진적으로 나아질 것으로 예상되고 있다.

주택시장의 회복세는 경기회복에 적지 않은 도움을 줄 것으로 평가되고 있는데 주택프로젝트나 개보수에 대한 투자는 7분기 연속 경제성장에 기여를 하고 있다.

향후 주택신축의 바로미터로 활용되는 신축허가의 경우 지난 3월중 90만2천건을 기록하여 전월대비 3.9%가 줄어들었다.

주택건설시장은 앞으로도 계속 호전될 것으로 보이지만 건설관련 대출을 얻기가 쉽지 않고 건축자재의 가격이 상승하는 등 걸림돌도 적지 않다. 전국건설업협회의 경기체감지수는 3개월 연속 하락하면서 작년 10월이래 가장 낮은 수준을 나타내고 있다. 

주택신축은 지역적으로 볼 때 남부지역과 중서부지역의 경우 각각 10.9%, 9.6% 증가하였다. 서부지역 역시 2.7%가 늘어났으나 동북부지역은 5.8%가 감소했다.

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주택가격 급등세...또다른 주택버블?

마침내 미주택시장이 깊은 수렁에서 벗어났다. 1년전에는 꿈도 못꿀 정도로 주택가격이 올랐으니 주택소유자들에게는 희소식이 아닐 수 없다.

주택가격은 지난 2월중 전국적으로 1년전에 비하여 10%가 상승했다. 거래가 일반적으로 한산한 겨울시즌에 이처럼 주택가격이 올랐으니 봄철 매매시즌에는 주택가격이 추가로 상승할 가능성이 농후하다.

우선 시장에 매물로 나와 있는 주택재고가 지난 20년중 가장 낮은 수준으로 줄어들었다. 2008년이래 신규주택의 공급은 미미한 상태인데 은행들의 압류주택 매매는 크게 줄어들고 투자용 주택구매가 늘어났으니 그만큼 주택재고는 크게 줄어들게 된 것이다.

주택소유자들의 경우 주택가격이 피크를 이루었던 2006년에 비하여 여전히 크게 하락한 상태로써 주택을 팔기를 주저하고 있으며 주택융자 조건이 까다로워지면서 그만큼 주택을 팔고 새로운 주택으로 이사가는 것이 어려워진 상태이다.

이에 반하여 주택수요는 늘어나고 있다. 처음에는 투자자들 중심으로 주택매매가 이루어지더니 임대가격의 상승과 이자율이 하락하면서 주택을 구매하려는 사람들이 늘어나고 있다.

이와 같은 배경에는 주택가격이 호전될 것이라는 기대감이 한몫을 하고 있는 것으로 판단된다. 인구가 증가하고 이에 따라 새로운 가구들이 계속 늘어나면서 그만큼 주택수요는 증가하게 되어 있는데 2008년부터 2010년동안 약 2백만 가구가 늘어났는데 이경우 대부분이 임대를 하고 있는 상태로써 그만큼 주택구매수요는 커질 것으로 판단된다. 

잠정주택매매, 소폭감소

매매계약을 근거로 집계되는 잠정주택매매는 주택매매의 선행지수로 활용되는데 지난 2월의 경우 전월대비 0.4%가 줄어든 것으로 나타났다. 그러나 잠정주맥매매는 1년전에 비하여 8.4%가 증가했다.

기존주택에 대한 매매수요는 주택매물이 감소하면서 정체상태를 보이고 있는데 주택가격의 상승에 따라 주택매물 역시 증가할 것으로 판단된다. 캐이스쉴러 주택가격지수에 따르면 20개주요도시의 주택가격은 2010년 9월이래 가장 높은 수준을 나타내고 있다.

지난 2월말현재 기존주택의 재고는 전월대비 9.6%가 증가하였으나 전반적인 재고부족을 타개하기 위해서는 주택신축이 증가하여야 할 것으로 보이는데 주택신축이 활성화되어질 경우 경기를 촉진시키는데 일조를 하게 될 것이다.

다만 주택시장이 안고 있는 걸림돌도 만만치 않다. 주택신축은 피크때에 비하여 현저히 낮은 수준이고 융자요건이 까다로워져 손쉽게 모기지융자를 얻기 어려운 형편이며 주택소유자들의 경우 그동안 주택가격 하락에 따라 현재 거주중인 주택을 팔고 다른 주택을 사기에는 아직도 역부족인 실정이다.

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신규주택매매, 전월대비 감소세

지난 2월중 신규주택매매는 41만1천채(연수치)로써 전월대비 4.6%가 감소했다. 시장에 매물로 나온 신규주택 매물은 2월말현재 15만2천채로써 증가세를 나타냈는데 이는 주택건설업체들이 수요증가에 따라 주택신축에 박차를 가하고 있기 때문으로 판단된다. 지난 2월중 신규주택의 중간매매가격은 24만6,800달러로써 1년전에 비하여 2.9%가 상승했다.

지난주 주택건설업협회의 설문조사에 따르면 신규주택의 수요는 빠른 증가세를 보이고 있다. 주택가격이 상승하는 가운데 주택매매가 늘어나고 주택신축이 증가하면서 주택시장이 올해 경기촉진의 주요동인으로 작용할 것으로 기대되고 있다. 

다만 이와 같은 긍정적인 추세에도 불구하고 주택매매는 과거에 비하여 여전히 낮은 수준이다. 신규주택매매는 2005년 7월에 피크를 이룬 바 있는데 당시 140만채(연수치)에 가까운 주택들이 판매된 바 있다. 그러나 이후 계속 감소세를 나타내면서 2011년 2월에는 27만3천채로 줄오든 바 있다.

지난 2월중 신규주택매매는 중서부를 제외하고 다른 지역들 모두 감소하였다.

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주택가격, 2006년이래 가장 크게 상승

지난 1월중 주택가격은 1년전에 비하여 2006년이래 가장 크게 상승했다. 캐이스쉴러 주택가격지수에 따르면 20개 주요도시 주택가격은 1년전에 비하여 8.1%나 올랐다. 10개 주요도시 주택가격은 지난 1년동안 7.3%가 상승했다. 1월중 주택가격은 10개주요도시의 경우 전월대비 0.2%, 20개주요도시 주택가격은 0.1%가 상승했다. 다만 주택가격은 피크를 이루었던 2006년 6/7월에 비하여 약 30%가 하락한 상태이다.

지난 1년동안 20개주요도시 모두 주택가격이 상승하였는데 9개 지역의 경우 주택가격은 두자리이상 올랐다. 특히 주택가격이 크게 하락하였던 지역들의 경우 가격회복세가 두드러지게 나타나고 있는데 피닉스의 경우 23%나 상승하였고 라스베가스의 경우에도 15%가 올랐다. 뉴욕지역의 경우 28개월동안 계속 하락세를 보이다가 지난 1월의 경우 전월대비 0.6%가 상승했다.

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주택시장의 위기...아직도 끝나지 않은 이유

주택시장이 계속 나아지고 있다는 것은 주지의 사실이다. 주택가격이 계속 오르고 있고 주택압류건수는 줄어들고 있으며 주택신축도 마침내 늘어나고 있다. 그러나 여전히 취약성을 면치 못하고 있는 분야가 있는데 이는 다름아닌 주택모기지시장이다.

작년 신규로 취급된 주택모기지, 총 1조9천억달러중 1조6천억달러가 연방정부의 보증이 제공된 모기지인데 이는 주택시장이 연방정부의 전폭적인 지원에 전적으로 의지하고 있다는 것을 말해준다.

주택시장에 대한 연방정부의 지원은 그동안 줄곧 제공되어 왔다. 저소득층이나 처음 주택장만에 나서는 사람들을 위하여 마땅히 필요하다고 여겨졌기 때문이다. 그러나 모기지사태와 금융위기가 떠지면서 연방정부의 역할은 주택모기지시장을 전적으로 뒷받침하는 상황으로 발전되었다. 이와 같은 상황은 모기지사태가 수그러질 때까지 일시적으로 취해진 긴급처방으로 여겨졌으나 모금융위기사태가 터진지도 4년이상 지났지만 지금도 연방정부의 보증이 없이는 모기지자체가 가능하지 않은 상황이 계속되고 있다. 

페니매와 플레디맥은 연방정부의 암묵적인 보증에 근거하여 모기지융자를 제공하여 왔는데 모기지사태가 터지면서 파산일보직전까지 갔다가 연방정부의 구제금융을 통하여 연방정부에 흡수되었다. 이후 모기지시장에서 민간투자자들이 자취를 감추자 페니매와 플레디맥의 보증이 제공되는 모기지규모는 더욱 늘어나게 되었고 이제는 연방정부가 모기지시장의 거의 대부분을 보증하게 되었다.

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주택투자...각광세

최근 주택시장에서 나타나는 두드러진 특징중 하나는 투자목적의 주택수요가 시장을 주도하고 있다는 것이다.  전국적으로 캐쉬로 이루어지는 주택구매는 총매매의 32%정도를 차지하고 있다고 하는데 남부캘리포니아의 경우 지난달 주택매매중 투자목적의 구매가 31.4%에 달하고 있다고 한다. 이는 2000-2010년기간동안의 평균치가 17%이하였던 점을 감안하면 크게 늘어난 것이라 할 수 있다.

주택소유율은 2005년 69%에서 작년에는 65%수준으로 하락하였는데 이는 그만큼 임대수요가 늘어났다는 것을 말해준다. 이처럼 주택시장이 소유에서 임대로 전환하는 추세를 나타내자 투자목적의 주택구매가 새로운 조명을 받고 있는 것이다.  

투자자들의 입장에서는 단독주택의 경우 주택가격은 비교적 저렴한 반면 임대수입은 양호하니 매력적인 투자대상이 될 수 있다. 적지 않은 사람들이 주택융자에 요구되는 자금이나 신용이 충분치 못하여 주택구매 자체가 여의치 않은 상태인데 이와 같은 사람들은 앞으로도 계속 늘어날 것으로 예상되고 있다.

2011년 단독주택을 임대한 사람들이 차지하는 비율은 12%수준인데 이는 2004년 9%에서 크게 늘어난 것이다. 이들중 과거 5년중 주택압류로 주택을 잃어버린 사람들은 3/5에 해당한다고 한다.

투자용 주택구매는 주택가격은 저렴한 반면 고용이 증가하는 지역에 집중하고 있다. 피닉스의 경우 투자목적의 주택구매에 따라 주택가격은 작년초에 비하여 20%정도 높아진 상태이다.

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주택시장의 회복과 일자리

지난 1월중 일자리는 157,000개가 늘어났으나 실업율은 7.9%로 상승하였는데 이번 고용리포트에서 두드러지게 긍정적인 부분은 주택시장이다. 건설관련 일자리가 다른 분야들에 비하여 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 지난 1월이래 전반적인 고용은 1.5%가 증가하여으나 건설직종은 1.8%의 고용증가율을 나타내고 있다. 2년전에 비하여 거의 30만개정도의 일자리가 늘어났다.

미국경제에서 주택시장이 차지하는 비중은 적지만 건설분야는 경기확대시 상당히 많은 일자리를 만들어낼 뿐만 아니라 다른 분야에 있어서도 적지 않은 부대효과를 가져다 준다. 주택가격이 상승하면서 주택개보수등이 활발하게 이루어지게 되고 이처럼 주택관련 지출이 늘어나게 되면 그만큼 일자리를 증가토록 만들게 된다.

건설관련 일자리가 더욱 모멘텀을 확보하게 되면서 이에 따른 전반적인 효과는 시간이 지나면서 더욱 확대되어질 것으로 보인다. 

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2012년 주택매매, 1년전에 비해 9.2% 증가

작년 기존주택매매는 지난 5년중 최고치를 기록하였다. 전국부동산업협회(NAR)에 따르면 2012년중 기존주택매매는 465만채로 예상되고 있는데 이는 2011년대비 9.2%가 늘어난 것이다. 작년 주택매매는 2007년이래 어느해보다도 높은 수준을 기록하였는데 2007년의 경우 주택매매는 504만채에 불과하여 1998년이래 최저수준을 나타낸 바 있다.

12월중 기존주택매매는 전월에 비하여 1%정도 줄어들었으나 1년전에 비해서는 13%정도 늘어난 상태이다. 주택매매는 18개월연속 증가하고 있다.

주택시장은 연방준비위의 공격적인 저금리조치에 힘입어 지난 1년동안 계속 회복세를 보이고 있다. 플레디맥 이자율조사에 따르면 30년고정모기지 평균이자율은 지난 12월중 3.35%를 기록하고 있는데 이는 1년전 3.96%에 비하여 현저하게 떨어진 것이다.

다만 주택시장은 여전히 적지 않은 걸림돌이 산재해 있다. 까다로운 융자요건으로 주택융자를 얻기가 쉽지 않고 적지 않은 사람들이 주택구매를 위하여 요구되는 다운페이에 충분한 자금을 마련치 못한 상태이며 수백만개에 달하는 모기지들이 연체중이거나 법적절차가 진행중이기 때문이다.

특히 매물로 나온 주택들이 계속 감소세를 보이고 있다는 점을 감안할 때 2013년중에도 주택매매가 크게 증가할 것을 기대하기는 힘들어보인다. 지난 12월말 현재 주택매물은 총 182만채로써 전월대비 8.5%, 1년전에 비해서는 21.6%가 줄어들어 2001년 1월이래 최저치를 기록하고 있다. 따라서 2012년처럼 주택매매가 크게 늘어나기는 어려울 것으로 여겨진다.

주택매물이 적은 것은 무엇보다도 주택소유자들이 낮은 가격에 주택을 팔기를 꺼리고 있기 때문이다. 이와 같은 현상은 특히 서부지역에서 많이 나타나고 있는데 해당 지역의 경우 그동안 가격이 크게 하락하여 주택가격보다 모기지부채가 과다한 나머지 주택소유자들이 쉽게 주택을 팔 수 없는 실정이다.

12월중 주택매매율을 감안시 주택공급량은 4.4개월인데 이는 2010년 7월 12.1개월에 비하여 크게 줄어든 것이다. 이처럼 주택재고가 줄어들게 되자 주택가격은 상승하고 있는데 질로우(Zillow)에 따르면 2012년중 주택가격은 5.9%가 상승하였다고 한다. 피닉스의 경우 주택가격은 1년전에 비하여 22.5%나 상승하였고 샌프란시스코는 14%, 샌호세지역은 15.4%가 상승하였다.

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신규주택매매, 7.3% 감소

12월중 신규주택매매는 36만9천채(연수치)로써 11월중 39만8천채에 비하여 7.3%가 감소했다.  2012년 신규주택매매의 경우 총 36만7천채로써 2011년에 비하여 20%정도가 증가했다. 다만 2012년 신규주택매매는 1963년이래 세번째로 저조한 실적을 나타내고 있다.

12월말현재 시장에 매물로 나와있는 신규주택의 재고는 15만1천채로써 현재의 매매율을 감안시 재고소진기간은 4.9개월를 나타내고 있다. 12월중 판매된 신규주택의 중간가격은 24만8,900달러로써 1년전 21만8,600달러에 비해 13.9%가 상승했다.

주택시장은 경기회복에 있어 중요한 변수로 작용하고 있다. 최근 주택시장의 상황은 계속 호조세를 나타내고 있는데 기존주택의 경우 2012년 주택매매는 과거 5년중 어느때보다도 양호한 결과를 나타냈고 1월중 주택건설업체의 경기체감 역시 지난 7년중 최고수준을 나타내고 있다. 

그러나 주택시장이 회복되려면 아직고 갈길이 멀다. 특히 융자요건이 까다로워지면서 주택융자를 얻기가 매우 어려워진 상태이며 아직도 많은 사람들이 주택가격보다 모기지부채가 과다하여 쉽게 주택을 팔기가 어렵고 다른 주택을 구매하기도 힘든 실정이다. 

신규주택매매는 피크를 이루었던 2005년 7월의 경우 거의 140만채(연수치)에 이르렀다가 이후 크게 감소하면서 2011년의 경우에는 30만6천채로 바닥을 친 바 있다. 

지역적으로 볼 때 신규주택매매는 동북부지역의 경우 29.4%나 줄어들었고 서부지역 및 남부지역의 경우 역시 각각 11.1%, 8.4%가 줄어들었으나 중서부지역은 21.3%가 증가했다.

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12월중 주택신축, 12.1% 증가

12월중 주택신축은 95만4천채(연수치)으로 전월대비 12.1%가 증가하였다. 이는 1년전에 비해 36.9%가 증가한 것으로써 2008년 7월이래 최대치이다.  2012년 주택신축은 총 78만채로써 2008년이래 가장 높은 수준이다. 다만 과거의 경우 연평균 150만채의 주택건설이 이루어졌다는 점을 감안시 여전히 부족한 상황이라고 할 수 있다. 지난 11월중 주택신축의 경우 85만1천채로 하향조정되었는데 이는 10월대비 4.3%가 감소한 것이다,

주택신축의 2/3를 차지하는 단독주택의 경우 61만6천채(연수치)로써 전월대비 8.1%가 증가하였는데 이는 1년전에 비하여 18.5%가 늘어난 것이다.

주택시장은 미국경제에 있어 적지 않은 순기능을 담당하고 있다. 주택건설 및 개보수관련 지출은 지난 6분기동안 계속 경제성장에 기여하고 있다. 

주택시장에 대한 경기체감수준도 크게 나아진 편이다. 수요일 주택건설업협회의 경기체감지수는 2006년 4월이래 가장 높은 수준을 나타내고 있다. 다만 계속 상승하였던 제감지수는 지난 1월 처음으로 정체되었는데 이는 이른바 재정절벽에 대한 우려가 반영되었기 때문으로 판단된다.

향후 주택건설의 선행지수로 평가되는 신축허가의 경우 12월중 90만3천건을 기록하여 전월대비 0.3%가 증가하였다.

모든 지역에서 주택신축은 증가하였는데 중서부의 경우 24.7%, 동북부지역은 21.4%나 급등하였고 서부지역은 18.7%, 남부는 3.8%가 늘어났다.

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주택압류(Foreclosure)의 실상

2013년중 그래도 기대되는 것은 주택시장이다. 경기회복의 둔화세에도 불구하고 주택시장의 회복세가 나타나고 있기 때문이다.

주택시장의 회복세는 지역에 따라 상이하게 나타나고 있는데 주택압류가 법원을 거치지 않고 이루어지는 지역들의 경우 주택시장은 빠르게 이루어지고 있다. 주택압류가 법원을 통해 이루어지도록 되어 있는 주는 총 23개인데 이들 지역의 경우 여전히 취약한 상태에서 벗어나지 못하고 있는 실정인데 이는 주택압류조치에 소요되는 기간이 오래 걸리기 때문에 그만큼 부실주택들이 아직 해소되지 않은 상태이기 때문이다.  

주택압류가 법원을 통해 이루어지도록 되어 있는 지역들의 경우 융자은행이 주택압류소송을 제기해야 하는데 주택압류절차가 마무리될 때까지 상당기간이 소요됨에 따라 이들 지역들의 경우 압류물건 재고는 주택압류가 법원을 통하여 이루어지지 않는 지역들에 비하여 3배이상에 달하고 있다고 한다.

모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 지난 9월 30일현재 주택압류중인 모기지들의 비율이 가장 높은 지역 5개중 주택압류가 법원을 통해 이루어지는 지역이 4개를 차지하고 있다. 플로리다의 경우 주택압류율은 13.04%로 가장 높으며 뉴저지(8.87%), 일리노이주(6.83%) 그리고 뉴욕주(6.46%)로 그 뒤를 잇고 있다. 

플로리다의 경우 지난 9월 30일기준 주택압류에 소요되는 평균기간은 858일인데 이는 2008년초 224일에 비하여 크게 늘어난 것이다. 

잠정주택매매, 증가세

매매계약을 기준으로 집계되는 잠정주택매매가 지난 11월중 증가했다. 전국부동산업협회에 따르면 11월중 잠정주택매매는 전월대비 1.7%가 증가하였다. 잠정주택매매는 19개월때 연속증가세를 보이고 있는데 1년전에 비해서는 9.8%가 늘었다.

올해 주택수요는 다시 살아나기 시작했는데 매물로 나와 있는 주택들이 크게 줄어듬에 따라서 주택가격의 상승으로 이어지고 있다. 특히 경기회복에 따라 고용이 증가하기 시작하면서 새로운 가구들이 형성되는 가운데 주택임대비용이 증가하고 주택가격이 상승하면서 더욱 주택수요를 부추기고 있다. 모기지이자율의 경우 최저수준으로 떨어지면서 그만큼 주택구매여력을 향상시키고 있는데 플레디맥에 따르면 30년고정이자모기지는 목요일 현재 3.35%를 기록하고 있다. 2012년중 모기지평균이자율은 3.66%로써 기록적으로 낮은 수준이 아닐 수 없다.

잠정주택매매는 주택버블이 시작되기 전인 2002년수준으로 되돌아간 상태인데 특별한 사태가 발생되지 않는 한 앞으로 계속 나아질 것으로 예상되고 있다

동북부의 경우 슈퍼스톰 샌디의 여파에도 불구하고 잠정주택매매는 계속 증가세를 나타내고 있는데 전우러대비 5.2%가 증가하였고 1년전에 비해서는 15.2%가 늘었다. 서부지역의 경우 전월대비 4.2%가 늘어났으나 1년전에 비해서는 3.2%정도 줄어들었다. 이처럼 서부지역에 있어 잠정주택매매가 줄어든 것은 재고감소와 주택가격상승에 따른 것으로 판단된다.

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